Analyse zu Immobilienspezialfonds Markt wächst überproportional, aber es gibt auch einen Einbruch

Clemens Schuerhoff

Clemens Schuerhoff: Der Vorstand von Kommalpha sieht, das Immobilienspezialfonds Liquidität entzogen wird. Foto: Kommalpha

Kommalpha hat eine Analyse über Bestands- und Transaktionsdaten von Immobilienspezialfonds der vergangenen zehn Jahre vorgenommen. Dabei betrachtete der Berater insbesondere die Cashflows der wesentlichen Investorengruppen sowie die Entwicklung der Zusammensetzung von Immobilienspezialfonds.

Demnach gab es ein überproportionales Wachstum des Immobilienspezialfondsmarktes im Vergleich zum gesamten Spezialfondsmarkt. Ihr Vermögen lag Ende 2010 bei 30 Milliarden Euro. In den vergangenen zehn Jahren stieg es um 104 Milliarden auf 134 Milliarden Euro an. Das bedeutet, dass sich das Immobilienspezialfondsvermögen in der letzten Dekade mehr als vervierfacht hat bei gleichzeitigem Ausbau des Marktanteils von 4 auf 7 Prozent am gesamten Spezialfondsvolumen.

Im Markt von Immobilienspezialfonds sind Altersvorsorgeeinrichtungen mit 39 Milliarden Euro die größte Anteilsinhabergruppe. Versicherungen folgen mit 38 Milliarden Euro. Auf Platz drei stehen Kreditinstitute mit einem per Ende 2020 verwalteten Vermögen von 22 Milliarden Euro.

Nettomittelaufkommen als auch Mittelzuflüsse weisen in den vergangenen zehn Jahren einen positiven Trend auf, mit Ausnahme des Jahres 2018. Hinsichtlich des Nettomittelaufkommens waren 2017 und 2019 mit einem fast identischen Betrag von 12,5 Milliarden Euro die Rekordjahre für Immobilienspezialfonds. 2018 und 2020 folgen mit 10,5 Milliarden Euro. Der Anteil des Nettomittelaufkommens von Immobilienspezialfonds am gesamten Spezialfondsaufkommen liegt seit drei Jahren klar über 10 Prozent. Ein negativer Corona-Effekt ist also ausgeblieben.



Das Neugeschäft von Altersvorsorgeeinrichtungen im Sinne des Nettomittelaufkommens von Immobilienspezialfonds ist 2020 stark eingebrochen. Lediglich 856 Millionen Euro netto wurden eingesammelt. Nach den Vorjahren, insbesondere dem Rekordjahr 2017 mit 3,9 Milliarden Euro Nettomittelaufkommen, ist dies ein überraschend niedriger Wert. Die Differenz zwischen Nettomittelaufkommen und Mittelzuflüssen hat bei Altersvorsorgeeinrichtungen seit 2015 stetig zugenommen.

Dies lässt auf eine steigende Dynamik des Anteilscheingeschäfts schließen. Clemens Schuerhoff, Vorstand von Kommalpha dazu: „Es werden zunehmend mehr Immobilienspezialfonds gedreht und steigende Beträge an Liquidität entzogen, was aber unseres Erachtens nicht im Zusammenhang mit Corona steht, sondern in hoher Liquiditätsbedürfnis von Pensionsinvestoren im Rahmen von Reallokationen und bilanziellen Erfordernissen begründet ist."

Hinsichtlich der Bestandteile von Immobilienspezialfonds haben sich die Verbindlichkeiten von 12,1 Milliarden Euro per Ende 2010 auf 41,6 Milliarden Euro erhöht. Dabei handelt es sich im Vergleich zum Immobilienspezialfondsvermögen um eine moderate Entwicklung, da sich die Verbindlichkeiten mit einem Faktor von 3,4 geringer vervielfacht haben, als das Immobilienspezialfondsvermögen insgesamt.

Werden bebaute Grundstücke und aufgenommene Kredite als wesentliche Teilgröße von Verbindlichkeiten ins Verhältnis gesetzt, so ergibt sich eine Fremdkapitalquote von 30  Prozent. Diese Größe ist über den gesamten Betrachtungszeitraum von zehn Jahren konstant. Bei bebauten Grundstücken als größten Baustein des Immobilienspezialfondsvermögens wird innerhalb des Betrachtungszeitraums von zehn Jahren klar, das Geldanlagen auf dem Heimatmarkt überproportional, also „home bias"  sind. Von dem 100 Milliarden Euro Bestand an bebauten Grundstücken per Ende 2020 befinden sich mit 87 Milliarden Euro 87 Prozent auf deutschem Boden