Trendbarometer Immobilienquote der Versicherer auf historischem Hoch

Dietmar Fischer von der Prüfungs- und Beratungsorganisation EY Real Estate

Dietmar Fischer von der Prüfungs- und Beratungsorganisation EY Real Estate: Der Autor erlärt in seiner Studie unter anderem, warum die Versicherungsbranche vor einem Dilemma steht Foto: EY

Die Immobilienquote von verschiedene Akteuren der Versicherungsbranche, etwa Pensionskassen sowie Lebens- und Rückversicherungen in Deutschland liegt mit 11,5 Prozent so hoch wie nie zuvor. 63 Prozent der 30 befragten Unternehmen wollen diese weiter steigern, während die übrigen 37 Prozent sie konstant halten möchten. Eine Trendumkehr bei der seit zehn Jahren steigenden Immobilienquote ist damit auch in der Pandemie nicht festzustellen. Zu diesem und weiteren Ergebnissen kam das diesjährige und damit 14 „Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz“ von der Prüfungs- und Beratungsorganisationen EY Real Estate.

Demnach hat die Pandemie zudem 82 Prozent der Versicherer kaum daran gehindert, ihre Anlagestrategie umzusetzen. Mehr als die Hälfte der Versicherungen möchte Immobilienanlagen innerhalb ihrer Gesamtportfolios am stärksten ausbauen. 77 Prozent streben allerdings mittlerweile eine breitere Diversifizierung an. „Immobilienanlagen mit stabilem Cashflow sind für die Assekuranz im Niedrigzinsumfeld unabdingbar, um Garantiezinsversprechen weiterhin einhalten zu können, auch wenn der Garantiezins wie geplant zum Beginn des nächsten Jahres zum wiederholten Male gesenkt wird“, sagt Dietmar Fischer, Partner bei EY Real Estate und Autor der jährlich durchgeführten Studie.

Alle Umfrageteilnehmer gehen davon aus, dass die Immobilienwirtschaft stabil bleiben wird. Allerdings gaben 86 Prozent der Befragten an, dass ihnen das hohe Preisniveau zu schaffen macht. 95 Prozent intensivieren ihre Suche nach Rendite, um die eingegangenen Garantiezinsversprechen erfüllen zu können. Derzeit wird der Immobilienbestand der Versicherungen zu 60 Prozent direkt, zu 40 Prozent indirekt gehalten. Für den letzteren Bereich erwarten sich die Umfrageteilnehmer eine durchschnittliche Rendite von 5,6 Prozent. Wie in den Vorjahren liegt die erwartete Rendite für direkt gehaltene Bestände mit durchschnittlich 4,7 Prozent darunter – allerdings ist diese Renditeerwartung im Vergleich zum Vorjahr um 1,5 Prozentpunkte recht deutlich angestiegen.

Geschlossene Immobilienspezialfonds sind bei 82 Prozent der Befragten die beliebteste Anlageform. Auch Investitionen in den Direktbestand werden weiterhin von 67 Prozent als attraktive Anlageform wahrgenommen, gefolgt von Projektentwicklungen mit 63 Prozent und offenen Immobilienfonds mit 55 Prozent.

Bereits im vergangenen Jahr zeichnete sich ab, dass das einstige Hauptinvestitionsziel der Versicherer, das Büroimmobiliensegment, von Logistik- und Wohnimmobilien überholt wird. Einzelhandels- und Hotelimmobilien hatten bereits massiv an Beliebtheit verloren. Diese Verschiebungen setzen sich fort. Am stärksten in den Investitionsblickpunkt steht derzeit der Bereich Wohnimmobilien mit 96 Prozent im Vergleich zu 75 Prozent in 2020. Danach folgen relativ unverändert Logistikimmobilien mit 84 Prozent und Büroimmobilien Prozent. Ihr Wert lag 2020 noch bei 73 Prozent. Infrastrukturinvestments machten dagegen einen Sprung von 42 Prozent in 2020 auf nun 79 Prozent. Gesundheitsimmobilien haben 46 Prozent der Versicherer auf dem Zettel, Hotelimmobilien nur noch 14 Prozent, nach 45 prozent in 2020.


Auch Einzelhandelsimmobilien sind weiterhin abgeschlagen, konnten sich im Vergleich zum Vorjahr jedoch etwas stabilisieren von 35 auf 37 Prozent.  „Mit der ‚Pandemieresistenz‘ ist schlagartig ein neuer Anlageindikator bestimmend geworden, der für risikoaverse und auf stabilen Cashflow abzielende Akteure wie Versicherungen umso relevanter ist“, sagt Fischer. „Die Assekuranz steht vor dem Dilemma, dass es sich bei den pandemieresistentesten Nutzungsarten überwiegend um kleinere Marktsegmente handelt, die aufgrund von Produktknappheit nur vergleichsweise schwer investierbar und illiquide sind.“

Deutschland bleibt der beliebteste Standort für Immobilienanlagen der ansässigen Versicherer. Weltweit betrachtet liegt Europa in der Gunst der Investoren mit 55 Prozent weit vorn. Das Interesse an Investments in Nordamerika steigt allerdings um 4 auf 29 Prozent. Der Wert für Asien und Ozeanien steigt sogar von 4 auf 19 Prozent innerhalb eines Jahres. Innerhalb Europas bleibt Westeuropa der beliebteste Investitionsstandort mit 72, während insbesondere Nordeuropa in der Gunst der Versicherer von 46 auf 55 Prozent steigt.

Für alle Befragten steht die Relevanz von ESG-Kriterien („Environmental“, „Social“ und „Governance“) außer Frage. 95 Prozent gehen zudem davon aus, dass sich nachhaltige Investments neben den ökologisch und sozial positiven Effekten auch finanziell beim Wiederverkauf auszahlen werden. Einigkeit besteht allerdings auch darin, dass fehlende Bewertungsstandards und der Mangel an validen Daten eine noch zu bewältigende Hürde darstellen. „Bei der Nachhaltigkeit scheiden sich Theorie und Praxis. Was in der Theorie erkannt wurde – die absolute Notwendigkeit und Vorteilhaftigkeit nachhaltigen Wirtschaftens und Investierens –, führt in der Praxis zu konkreten Problemstellungen, die nun angegangen werden“, sagt Fischer. 

95 Prozent der Befragten teilen die Ansicht, dass die Versicherer Nachholbedarf bei der Digitalisierung von Geschäftsmodellen und Betriebsprozessen hat. Deshalb wird mehr denn je in die Digitalisierung der Unternehmen investiert, wie 81 Prozent der Umfrageteilnehmer angaben. Im Mittelpunkt steht dabei die Realisierung von Automatisierungspotenzialen, unter anderem in der Bestandsverwaltung, im Transaktionsbereich und im Rechnungswesen.

Über die Studie: Das Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz wurde 2021 zum 14. Mal erstellt. Im Mai 2021 wurde dafür eine Umfrage  durchgeführt. An dieser beteiligten sich 30 verschiedene Akteure der Versicherungsbranche, etwa Pensionskassen, Lebens- und Rückversicherungen.