Immobilieninvestments Wider dem Protektionismus

Lorenz Reibling, Vorstandsvorsitzender und Senior Partner Taurus Investment Holdings

Lorenz Reibling, Vorstandsvorsitzender und Senior Partner Taurus Investment Holdings

Je länger die Niedrigzinsphase anhält, desto begehrter sind Immobilien als höherrentierliche Anlageklasse. Für Großinvestoren wie Versicherungen, Pensionskassen, Staatsfonds, aber auch Family Offices als Verwalter vermögender Familien oder sehr vermögende Privatpersonen stellt sich dabei immer wieder eine Herausforderung: Sie setzen auf länderübergreifende Immobilieninvestments im Sinne einer größtmöglichen geografischen Diversifizierung und damit Risikominimierung.

Für weltweit diversifizierte Immobilienanlagen mit einem nennenswerten Volumen müssen in der Regel aber Konsortien, Investorenpools oder Club Deals gebildet werden – Anleger, die ähnliche Vorstellungen mit Blick auf Risiko und Rendite des jeweiligen Investments haben, schließen sich auf die eine oder andere Art zusammen. Dabei fällt in der Praxis auf: Viele Anbieter von Immobilienbeteiligungen bevorzugen lokale Investoren. Das gilt vor allem bei Privatinvestoren.

Nehmen wir den vorgenannten Club Deal als Beispiel. Nahezu alle Initiatoren fordern von Anlegern, die nicht aus der jeweiligen Investmentregion kommen, eine zusätzliche Gebühr. Ein Aufpreis, genannt Step-up, den man auch als falsch verstandenen Protektionismus bezeichnen könnte. Bei Club Deals von Versicherungen beispielsweise mag dies anders aussehen – bei vermögenden Privaten hingegen ist der Step-up beinahe der Regelfall. Er macht das Angebot für ausländische Akteure weniger attraktiv, schreckt sie ab.

Zwar gibt es beispielsweise bei Fondsangeboten auch den umgekehrten Weg. Deutschen Anlegern wird – wenn wir für diesen Fall Nordamerika als exemplarische Zielregion heranziehen – eine Vorzugsstellung eingeräumt. Die amerikanischen Investitionspartner haben dann entsprechend eine nachrangige Stellung.

Immobilienprofis wissen, dass es sich bei solchen Angeboten oft um einen Bluff handelt – die Investoren vor Ort haben meist schon ihren Gewinn erzielt, und die Subordination bedeutet nicht selten Augenwischerei, der mit größter Skepsis zu begegnen ist. Es gibt darüber hinaus weitere Gründe, die gegen solche Vorzugsstrukturen sprechen – vor allem jener, dass es keine Interessengleichheit unter den Investoren gibt, wenn Anleger aus bestimmten Ländern bevorzugt werden.

Gleiche Konditionen für Anleger weltweit

Häufig enden die schönen Versprechen in unschönen Prozessen: Der ausländische Anleger wird nur vordergründig bevorzugt, faktisch ist auch hier benachteiligt. Ist es in anderen Anlageklassen denn nicht üblich, dass alle Investoren ungeachtet ihrer Herkunft die gleichen Konditionen haben? Es gibt keinen Grund, warum das bei Immobilienangeboten nicht ebenfalls die Regel sein sollte. Im Gegenteil, es gibt gute Gründe, allen Anlegern weltweit die gleichen Konditionen zu bieten.

Einer diese Gründe: Der Initiator erhöht seine Chancen, das Investment zum Wohle aller Beteiligten zum Erfolg zu führen, wenn er alle potenziellen Investoren als gleichberechtigte Mitglieder einer globalen Community sieht. Es gibt – bleiben wir beim Club Deal aus Privatpersonen oder deren Family Offices – naturgemäß in jedem Land nur eine begrenzte Zahl an Menschen, die vermögend (und liquide) genug sind, sich mehrmals mit zwei- oder auch dreistelligen Millionenbeträgen an Immobilien zu beteiligen.

Ein weiterer Grund: Wenn alle Anleger die gleichen Konditionen haben, ist dies für ausländische Investoren im Sinne des Risikomanagements ein wichtiger Gradmesser. Denn meist wird auch im Falle gleicher Konditionen weiterhin der Anleger vor Ort den Anfang machen – er wird sich zuerst beteiligen. Der Heimatinvestor ist üblicherweise erfahren und voll informiert und verfügt über ein Netzwerk vor Ort: er ist ein lokaler Experte. Und gerade deshalb ist seine Entscheidung für ein Investment eine positive Wertung im Sinne aller vorhandener lokaler Investmentalternativen. Für ausländische Investoren ist dies ein wichtiger Hinweis und in gewisser Hinsicht auch Gütesiegel, ein Indikator für Qualität und ein Anreiz, sich zu den gleichen Konditionen ebenfalls zu beteiligen.

Das Risiko, in einem fremden Markt zu investieren, wird reduziert. Voraussetzung ist natürlich Transparenz: Innerhalb des potenziellen Kreises möglicher globaler Mitinvestoren darf es kein Geheimnis sein, wer sich beteiligt oder eine Beteiligung zugesagt hat. Ist dies gegeben, so hat sich zumindest bei uns gezeigt, werden inländische Gelder sukzessive durch ausländische ergänzt.

Insgesamt gilt: Noch gibt es – zumindest bei sehr vermögenden Privatanlegern – in fast allen Fällen länderübergreifender Immobilieninvestitionen ein Ungleichgewicht mit Blick auf die Konditionen. Es bleibt zu hoffen, dass ein solcher falsch verstandener Protektionismus im Sinne der Professionalisierung und auch im Sinne der Fairness der Investoren gegenüber ein Auslaufmodell ist.