Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat im ersten Halbjahr 2026 Fahrt aufgenommen. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen, also die Summe aller Käufe, dem Immobilienunternehmen JLL zufolge bei 17,6 Milliarden Euro und damit 15 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Überraschend sei, dass sich der seit Ende 2025 sichtbare Erholungstrend trotz des Nahost-Konflikts und dem damit verbundenen Inflations- und Zinsanstieg fortgesetzt habe.
Der Bereich Wohnimmobilien bleibt mit einem Anteil von 33 Prozent (5,8 Milliarden Euro) am gesamten Transaktionsvolumen die stärkste Assetklasse. Allein vier der zehn größten Transaktionen des Halbjahres entfielen auf dieses Segment.
Der Büromarkt tat sich dagegen schwer: Die Nachfrage konzentriere sich auf moderne, ESG-konforme Objekte in etablierten Lagen. Energieeffizienz samt niedriger Nebenkosten und flexible Flächenkonzepte seien entscheidende Kriterien, so die Einordnung von JLL. Potenzielle Käufer würden nach wie vor sehr bewusst auswählen. Zudem sei das Angebot an Spitzenimmobilien weiterhin gering. Insgesamt kam das Segment auf knapp 3,1 Milliarden Euro. Das zweite Quartal war dabei deutlich schwächer: Das Volumen sank gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres nochmals um 16 Prozent.
Eine gegensätzliche Entwicklung gab es im Bereich Logistik und Industrie. In diesem Segment wurden im ersten Halbjahr 2,9 Milliarden Euro umgesetzt und damit rund 22 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Die geopolitische Entspannung in der Golfregion und die Stabilisierung der Lieferketten habe offensichtlich wieder für mehr Zuversicht bei Investoren gesorgt, meinen die JLL-Experten.
Auffällig ist die Käuferstruktur: Der Anteil ausländischer Investoren lag im ersten Halbjahr 2026 bei ungewöhnlich hohen 44 Prozent (7,9 Milliarden Euro). Zum Vergleich: Im Gesamtjahr 2025 hatte die Quote 38 Prozent betragen. Mit einem Drittel stellen die USA die größte Käufergruppe aus dem Ausland, gefolgt von Belgien (11 Prozent).
Bei den Verkäufern dominierten dagegen mit 65 Prozent einheimische Investoren. Asset- und Fondsmanager bleiben mit einem konstanten Anteil von 35 Prozent am Transaktionsvolumen die größte Käufergruppe. Private Investoren hielten ihren Anteil bei elf Prozent stabil, während Käufe der öffentlichen Hand auf knapp neun Prozent zurückgingen.
Offene Publikumsfonds hielten sich dagegen zurück: Angesichts anhaltender Mittelabflüsse tauchen sie derzeit vor allem in der Verkäuferstatistik auf, kaum als Käufer. Wenig Bewegung gab es bei langfristig orientierten Bestandshaltern wie Versicherungen oder Pensionskassen, bei denen es aktuell keinen Verkaufsdruck gebe. Diese Gruppe halte an ihren Objekten fest.
Büromarkt: leichte Erholung, Spitzenrenditen ziehen an
Der Immobiliendienstleister CBRE sieht eine Belebung auf dem Büromarkt – getragen vor allem von großvolumigen Einzeltransaktionen. Im Segment ab 50 Millionen Euro legte das Volumen demnach im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 371 Prozent zu. Dieser Anstieg habe ich sowohl bei den Top-Standorten als auch in den Regionalmärkten gezeigt.
„Die Erholung setzte sich spürbar fort, obwohl der Markt weiterhin selektiv blieb und sich auf hochwertige Produkte in liquiden Märkten konzentrierte“, sagt Marcus Lemli, Investmentchef bei CBRE in Deutschland. Gleichzeitig habe das Angebot zugenommen und die Preisfindung schreite weiter voran. Auf Käuferseite prägten vor allem Privatinvestoren, die öffentliche Hand sowie Asset- und Fondsmanager das Marktgeschehen. Im Segment Büro dominieren damit inländische Akteure, deren Anteil im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 weiter gestiegen sei.
München liegt als volumenstärkster Bürostandort bei den Transaktionen vorn, Berlin – im ersten Halbjahr 2025 noch Spitzenreiter – verlor dagegen an Dominanz. Düsseldorf und Hamburg gewannen dank einzelner Großabschlüsse an Dynamik, auch in Frankfurt gab es mehr Transaktionen. B-Standorte und Regionalzentren entwickelten sich zudem überdurchschnittlich und profitierten von einer steigenden Risikobereitschaft der Investoren und einzelnen großvolumigen Abschlüssen. Das zeige sich auch bei Investoren, die ihre Portfolios mit Käufen in Regionalmärkten breiter aufstellen und Renditechancen nutzen wollen.
CBRE sieht in den Hauptmärkten im ersten Halbjahr stabile Spitzenrenditen. Gleichzeitig habe sich das Renditeniveau stärker nach Lage und Objektqualität differenziert. Das dürfte auch so bleiben, meint Sandro Höselbarth, Leiter Bewertung und Beratungsdienstleistungen Deutschland bei CBRE in Deutschland: „Mit Blick auf die Renditeentwicklung ist nicht von einer einheitlichen Bewegung auszugehen.“ Das bedeutet: In sehr guten Lagen und bei modernen, gut vermieteten Objekten dürften die Renditen weitgehend stabil bleiben. „Bei weniger liquiden Produkten, schwächerer Objektqualität oder erhöhtem Vermietungsrisiko deutet sich dagegen weiterer Aufwärtsdruck an“, so Höselbarth.
Die Analysten von JLL beobachten bereits einen Anstieg: Nach mehreren Quartalen auf einem Niveau um 4,3 Prozent zog die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroimmobilien demnach in den sieben Metropolen im zweiten Quartal um 15 Basispunkte auf 4,46 Prozent an. München bietet mit 4,15 Prozent trotz der Spitzenposition beim Volumen weiterhin die niedrigste Bürorendite der Big Seven, gefolgt von Hamburg (4,25 Prozent) und Berlin (4,40 Prozent).
Am stärksten stiegen die Renditen in Frankfurt (auf 4,80 Prozent) und Düsseldorf (auf 4,70 Prozent). Deutlich ausgeprägter zeigt sich die Entwicklung abseits der Prime-Lagen: Bei durchschnittlicher Objektqualität in sekundären Lagen kletterte die Rendite um 34 Basispunkte auf 7,82 Prozent – ein Renditeabstand zu Core-Objekten von mehr als drei Prozentpunkten.
Wohnen: Kapital fließt hin, Preise ziehen nicht mit
Wohnimmobilien dominieren zwar als investmentstärkste Assetklasse, die Preisentwicklung ist jedoch verhalten. Laut dem Greix-Kaufpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft legten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich um lediglich 0,4 Prozent zu. Bei Einfamilienhäusern lag das Plus bei 1,9 Prozent, während Mehrfamilienhäuser sogar mit 3,5 Prozent im Minus liegen.
Inflationsbereinigt sind die Preise in allen drei Segmenten gegenüber dem Vorjahr gesunken: Bei Eigentumswohnungen sind es 2,1 Prozent, bei Einfamilienhäusern 0,7 Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern liegt das Minus sogar um 5,9 Prozent. Aufgrund der geringen Anzahl an Transaktionen in diesem Segment sei die Aussagekraft jedoch eingeschränkt.
Auch bei der Rendite zeigt sich für Wohnimmobilien praktisch keine Bewegung: Die Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser lag laut JLL seit dem zweiten Quartal 2025 unverändert bei 3,5 Prozent.
Ausblick: Dynamik schwächt sich ab
Für das Gesamtjahr rechnet JLL unverändert mit einem Transaktionsvolumen zwischen 35 und 40 Milliarden Euro – vorausgesetzt die geopolitische Lage beruhige sich weiter und die EZB verzichte auf weitere Zinserhöhungen.
Die Analysten von CBRE rechnen damit, dass sich die Erholung am Büromarkt im weiteren Jahresverlauf fortsetzt. Die Pipeline bleibe gut gefüllt, gleichzeitig dürften Entscheidungsprozesse „anspruchsvoll und zeitintensiv bleiben“. Für das Gesamtjahr sei von einem Volumen auf Vorjahresniveau auszugehen, „zumal sich insbesondere größere Abschlüsse auch durchaus ins nächste Jahr verzögern könnten“, so Investmentchef Lemli.
Auch auf dem Wohnimmobilienmarkt könnten die Transaktionen weiter zulegen, so die Einschätzung der Greix-Analysten. Dabei sticht besonders der Markt für Eigentumswohnungen hervor. So seien sowohl die Zahl der verkauften Wohnungen als auch die Summe aller Käufe in Euro im ersten Quartal deutlich angestiegen. Das Tempo dürfte sich jedoch im weiteren Jahresverlauf abschwächen.