Immobilienfinanzierung Risikobereitschaft der Kapitalgeber steigt

Assetklassen in der Projektentwicklung laut FAP Mezzanine Report 2016

Assetklassen in der Projektentwicklung laut FAP Mezzanine Report 2016

Die deutschen Kapitalgeber für Immobilienprojekte sind in den vergangenen 12 Monaten deutlich risikofreudiger geworden. Das zeigt der Mezzanine Report 2016 des Beratungsunternehmens Flatow Advisory Partners (FAP) aus Berlin.

Steigerungsrate von 51 Prozent

Demnach erfuhr das ausgereichte Nachrangkapital mit 1,4 Milliarden Euro in den letzten 12 Monaten eine Steigerung von 51 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Es wurden damit rund 7,4 Milliarden Euro Marktwertvolumen realisiert, was einer Steigerung von 36 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht.

Zugleich kommen Projektentwicklungen inzwischen im Schnitt mit einer Eigenkapitalquote von 2 bis 7 Prozent aus. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ein Auslauf (Loan-To-Cost, LTC) von 93 bis 98 Prozent der Gesamtinvestitionskosten mittels Nachrangfinanzierung zur Verfügung gestellt wird.

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Im Bestand werden bis zu 85 Prozent des Marktwertes von der Mehrheit der Kapitalgeber als übliche Beleihungsobergrenze gesehen. Der Anteil risikofreudiger Investoren, die über 90 Prozent Loan-To-Value (LTV) finanzieren, ist angestiegen. Demnach ist im Bestand generell Eigenkapital in Höhe von 15 Prozent aktuell üblich.

Aufsteiger Mikro-Appartements

Im Bestand sind auf den Plätzen 1 bis 3 die Segmente Büro, Shoppingcenter/Fachmarktzentren und Retail. Ein Aufsteiger gegenüber dem Vorjahr ist das Thema Mikro-Appartements, das nun von 65 Prozent (Vorjahr 33 Prozent) der Kapitalgeber finanziert wird. Auch die Assetklasse Pflegeheime/Healthcare hat an Beliebtheit zugelegt, von 17 auf 39 Prozent stieg die Finanzierungsbereitschaft der Investoren.



In der Projektentwicklung stehen auf den Rängen 1 bis 3 die Assetklassen Wohnen, Büro und Shoppingcenter/Fachmarktzentren. Aufsteiger sind hier ebenfalls die Mikro-Appartements mit 77 Prozent (38 Prozent im Vorjahr), Lager/Logistik mit 58 Prozent (38 Prozent im Vorjahr) und Hotel mit 55 Prozent (25 Prozent im Vorjahr).



Verzinsungen fallen

Die Verzinsungserwartung der Kapitalgeber in der Bestandsfinanzierung liegt zwischen 8 und 12 Prozent Internal-Rate-of-Return (IRR), erreicht werden im Schnitt 9,3 Prozent. Die erreichte Verzinsung ist somit im Vorjahresvergleich um mehr als 1 Prozent nominal gesunken. Bei Projektentwicklungen werden 12 bis 18 Prozent IRR erwartet, erreicht werden durchschnittlich 14 Prozent.

„Die Formel ist einfach – Kapital sucht Deal. Wir befinden uns in einem boomenden Markt mit positiven Aussichten. Die Suche nach Anlagealternativen steigt weiter und die Kapitalgeber erhöhen aufgrund des Wettbewerbs ihre Risikobereitschaft beziehungsweise senken Ihre Renditeanforderungen“, sagt FAP-Gründer und –Geschäftsführer Curth Flatow.