Immobilienanlagen Masterfonds erobern die Immobilienwelt

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Was auf der Wertpapierseite gilt, funktioniert auch bei Immobilien: Eine Master- oder Service-KVG hat ihre Kernkompetenz im Bereich von Fondsverwaltungsleistungen, etwa bei der Erfüllung der aufsichtsrechtlichen und regulatorischen Anforderungen. Sie übernimmt zudem die investment-rechtliche Treuhand- und Kontrollfunktion.

Im Mittelpunkt ihrer Tätigkeit stehen die Strukturierung, die Auflage und Administration der Spezialfonds inklusive des Risiko-Controllings, der Fondsbuchhaltung und der für institutionelle Anleger so wichtigen Reporting-Services. Um das Asset Management kümmern sich dagegen spezialisierte Verwalter, die ihre Kernkompetenz einbringen: die Auswahl der attraktivsten Anlagen.

Flexibilität bei der Auswahl der Asset Manager

Die Master-KVG ist als Administrator und Treuhänder des Anlegers für ein Sondervermögen zivilrechtlicher Eigentümer der darin enthaltenen Immobilien, nicht der jeweilige Asset Manager. Dies ermöglicht die flexible Anbindung der besten Asset Manager – und bei nicht zufriedenstellender Leistung ihren Austausch, ohne deswegen Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen.

Als neutraler Partner fungiert die Master-KVG neben der Verwahrstelle zusätzlich als Treuhänder mit Kontrollfunktion. Bei der Master-KVG können mehrere – idealerweise vor Ort präsente – Asset Manager den besten Beitrag leisten, indem sie ihre Spezialisierung auf Immobilienarten wie deutsche Handelsimmobilien, asiatische Büroimmobilien oder nordamerikanische Shoppingcenter einbringen.

Die Leistung eines Immobilienspezialfonds ist somit bei einer Master-KVG nicht mehr vom Können eines Generalisten abhängig. Im Wertpapierfonds-Bereich wird dieses Prinzip von Anlegern oft genutzt, um erfolgreich Core-Satellite-Strategien umzusetzen.

Niedrige Markteintrittsbariere

Master-KVGs machen es auch für ausländische Asset Manager einfacher, ihre Expertise deutschen Anlegern zugänglich zu machen. Statt aufwendig eine eigene KVG aufbauen zu müssen, können sie über Master-Plattformen ihr Know-how ohne großen Aufwand deutschen Spezialfondsanlegern anbieten. Die Markteintrittsbarrieren für internationale Spezialisten sinken damit deutlich, die Managerauswahl für Investoren steigt.

Ein weiterer Vorteil von Master-KVG-Lösungen ist das einheitliche und zentrale Reporting. Durch die reale oder virtuelle Bündelung aller Anlagen auf der Master- Plattform erhalten institutionelle Anleger einen detaillierten Überblick über alle Wertpapier- und Immobilienanlagen, alle Asset Manager und alle Asset-Klassen hinweg.

Dies ist wesentlich effizienter und einfacher, als mühsam die Bestände bei unterschiedlichen KVGs abzufragen. Außerdem können die Reporting-Tools der Master-KVG versteckte Risiken besser aufdecken, und die Risikosteuerung in Form eines Overlay Managements ist über alle Anlagen und Fonds hinweg möglich.

Schließlich fungiert die Master-KVG auch als Regulierungsplattform und übernimmt für institutionelle Investoren gesetzliche Melde- und Reportinganforderungen, wie beispielsweise Solvency-II-Reportings. Bei allen Vorteilen, die Masterfonds bieten, gibt es bei Anlegern doch noch in einigen Punkten Skepsis.

So wird häufig nach den Kosten gefragt, die durch einen zusätzlichen Dritten – den Master-KVG-Administrator – entstehen. Tatsächlich aber werden durch die Trennung von Asset Manager und Administrator die echten Kosten für beide Bausteine transparenter, und es entsteht neben dem Wettbewerb eine gegenseitige Kontrollfunktion.

Generalisten verrechnen dagegen oft mehrere Leistungen in einem Preis, so dass die Kosten für die individuellen Bausteine nicht ersichtlich sind. Werden alle offenen und versteckten Kosten zusammengerechnet, können beide Varianten preislich nahe beieinander liegen, wobei die höhere Effizienz, Transparenz und Kontrolle eindeutig für das Master-KVG-Prinzip spricht.

Der Wachstums- und Effizienzschub, den Wertpapier-Spezialfonds mit dem Aufbrechen der Wertschöpfungskette erlebt haben, steht nun auch bei Immobilienspezialfonds bevor. Profitieren werden davon vor allem die institutionellen Investoren.


Dieser Beitrag wurde uns freundlicherweise von „allocate!“, dem Themenmagazin von Universal-Investment für institutionelle Investoren zur Verfügung gestellt.

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