Banken vergeben seit dem Ende des Immobilienbooms viel selektiver Neukredite oder Prolongationen. Besonders deutlich wird die Zurückhaltung bei der Finanzierung von Projektentwicklungen. Wo früher hohe Fremdkapitalquoten selbstverständlich waren, werden heute deutlich größere Eigenkapitalanteile verlangt. Kreditentscheidungen dauern länger, Margen sind gestiegen und selbst wirtschaftlich attraktive Projekte stoßen auf größere Zurückhaltung. Hier wirken sich die Zinswende, Marktunsicherheiten und seit Anfang 2025 regulatorische Verschärfungen im Rahmen von Basel IV beziehungsweise ihrer europäischen Umsetzung durch die Capital Requirements Regulation (CRR III) aus.
Doch die Finanzierungsengpässe der Projektentwickler begannen nicht erst mit der verschärften Regulierung. Basel IV und CRR III verstärkten den Trend, haben ihn aber nicht ausgelöst. Bereits mit dem Ende des Immobilienbooms im Jahr 2022 haben steigende Zinsen, sinkende Immobilienwerte, höhere Baukosten und eine schwächere Nachfrage die Risikolage vieler Projekte grundlegend verändert und damit die Kreditvergabe erschwert.
Schon unter CRR II als riskant eingestuft
Öffentliche Diskussionen unter Branchenkennern erwecken bisweilen den Eindruck, Projektentwicklungen würden erst durch die verschärfte Regulierung zu Hochrisikofinanzierungen. Doch das ist eine grobe Verkürzung. Denn Banken und Aufsicht haben Projektentwicklungen bereits unter der vorherigen Regulierung CRR II häufig als besonders risikobehaftet eingestuft. Projektentwicklungen sind nach wie vor meist mit einem Risikogewicht von 150 Prozent berücksichtigt.
Neu ist vor allem, dass die regulatorische Behandlung stärker vereinheitlicht wird. Mit der Einführung der Risikopositionsklasse „Acquisition, Development and Construction“ (ADC) wird der Spielraum für unterschiedliche Interpretationen kleiner. Die Regulierung wird unter CRR III systematischer, aber nicht zwingend strenger. Im Gegenteil sind nun auch Ausnahmen klar definiert. Insbesondere bei Wohnprojektentwicklungen können bei hohen Vorverkaufs- oder Vorvermietungsquoten sowie einem substanziellen Eigenkapitaleinsatz des Entwicklers die Risikogewichte auf 100 Prozent gesenkt werden.
Zusätzliche Eigenkapitalkosten – aber Zinsniveau hat stärkere Auswirkungen
Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht, welche Auswirkungen die verschiedenen Risikogewichte haben: Eine Bank finanziert ein Wohnungsbauprojekt mit einem Kreditvolumen von 50 Millionen Euro. Wird dieses Engagement regulatorisch mit einer Eigenkapitalunterlegung der Bank von 100 Prozent berücksichtigt, entstehen risikogewichtete Aktiva in gleicher Höhe. Erhöht sich das Risikogewicht auf 150 Prozent, steigen die risikogewichteten Aktiva auf 75 Millionen Euro. Bei einer regulatorischen Kapitalanforderung von zwölf Prozent muss die Bank dadurch rund drei Millionen Euro zusätzliches Eigenkapital vorhalten. Unterstellt man Eigenkapitalkosten von zwölf Prozent jährlich, entstehen zusätzliche Kosten von rund 360.000 Euro pro Jahr.
Das ist eine relevante, aber beherrschbare Summe – die in Relation gesehen werden muss: Ein Anstieg des Kreditzinses von zwei auf fünf Prozent verursacht bei demselben Kreditvolumen zusätzliche Finanzierungskosten von 1,5 Millionen Euro pro Jahr. Die Marktveränderungen der vergangenen Jahre wirken daher stärker als die regulatorischen Anpassungen. Hinzu kommt, dass viele Banken Projektentwicklungen bereits vor CRR III ähnlich konservativ behandelt haben. In diesen Fällen entfällt der zusätzliche Effekt von CRR III.
Strenge Regulierung macht klassische Qualitätsmerkmale noch wichtiger
Hinzu kommt: Eine Bank vergibt keinen Kredit, weil ein Projekt regulatorisch günstig behandelt wird. Entscheidend für sie ist, dass das Risiko beherrschbar ist und der Kredit zurückgezahlt werden kann. Die entscheidenden Kriterien für die Kreditvergabe bleiben daher die Bonität und Erfahrung des Entwicklers, die Standortqualität sowie Vorvermietungsquoten. Diese klassischen Qualitätsmerkmale gewinnen sogar an Bedeutung, weil die Regulierung den Spielraum der Banken einengt.
Die Projektentwicklungsfinanzierung ist unter den neuen Rahmenbedingungen seit Ende des Immobilienbooms schwieriger geworden, doch nicht für alle Fälle gleichermaßen. Wohnungsbauprojekte in wirtschaftlich starken Regionen oder andere Nutzungen mit stabiler Nachfrage und hohen Vorvermietungsquoten werden auch künftig Finanzierungspartner finden. Schwieriger wird es für Projekte in schwachen Märkten, mit knapper Eigenkapitalausstattung oder mit zu optimistischen Exit-Erwartungen. Die Zeiten, in denen steigende Marktpreise Schwächen eines Projekts überdecken konnten, sind vorbei.
Alternative Finanzierer legen ähnliche Kriterien an
Gerade wenn Banken zurückhaltend agieren, kommen oft alternative Finanzierer wie Kreditfonds zum Zuge. Diese sind nicht der strengen Bankenregulierung unterworfen, agieren häufig flexibler und können höhere Beleihungsausläufe ermöglichen als Banken. Allerdings hat diese Flexibilität ihren Preis. Gerade bei Projektentwicklungen bewegen sich die Finanzierungskosten alternativer Kapitalgeber teilweise im hohen einstelligen oder sogar zweistelligen Prozentbereich. Allerdings legen bei der Kreditprüfung beide Finanzierergruppen ähnliche Kriterien an. Was eine Bank nicht finanziert, kommt oft auch für alternative Finanzierer nicht in Frage.
Für Projektentwickler folgt daraus: Die Chancen auf eine Finanzierung steigen mit einer höheren Eigenkapitalausstattung, einer hohen Vermarktungsquote, realistischen Kosten- und Exit-Annahmen sowie einer nachvollziehbaren Risikosteuerung.
Auch Investoren müssen sorgfältig auswählen
Für Investoren, die über Private-Debt- oder Kreditfonds in Projektentwicklungsfinanzierungen investieren, bedeutet das: Die höheren Renditen dieser Anlageklasse sind nur dann nachhaltig attraktiv, wenn sie auf einer konsequenten Risikoselektion beruhen. Entscheidend sind daher nicht allein die Verzinsung eines einzelnen Darlehens oder der angestrebte interne Zinsfuß (Internal Rate of Return, IRR) des Fonds, sondern vor allem die Qualität der finanzierten Projekte, die Erfahrung und Kapitalstärke der Projektentwickler sowie die Fähigkeit des Investment Managers, Risiken realistisch einzuschätzen und Transaktionen professionell zu strukturieren.
Ebenso wichtig sind konservative Beleihungsausläufe, belastbare Exit-Szenarien und eine laufende Überwachung der Projekte während der gesamten Finanzierungsphase. Höhere Zinskupons allein sind kein Qualitätsmerkmal, sondern spiegeln häufig auch höhere Risiken wider. Sorgfältiges Underwriting und aktives Risikomanagement sind in einem anspruchsvollen Marktumfeld die entscheidenden Voraussetzungen, um attraktive risikoadjustierte Renditen zu erzielen.
Basel IV macht Projektentwicklungen nicht unfinanzierbar. Die Regulierung sorgt aber dafür, dass die bereits gestiegene Risikoaversion der Banken nun stärker im regulatorischen Rahmen verankert ist. Die Finanzierung guter Projekte bleibt möglich. Die Anforderungen an Eigenkapital, Qualität und Risikomanagement sind jedoch weiter gestiegen.
Über die Autoren
Francesco Fedele ist Vorstandsvorsitzender von BF Direkt und verantwortet die strategische Steuerung der Unternehmensgruppe.
Steffen Sebastian ist Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Irebs der Universität Regensburg.
Hinweis: Fedele ist Vorstandsvorsitzender von BF Direkt, das Immobilienfinanzierungen strukturiert und über eine Tochtergesellschaft Real-Estate-Debt-Fonds für institutionelle Investoren managt. Der Beitrag gibt seine persönliche fachliche Einschätzung wieder.