Die Deutschen lieben Immobilien – und das zu Recht: Die Werte beinahe aller Objekte in Deutschland sind in den vergangenen Jahren gestiegen, zum Teil sogar enorm. Diese an sich sehr erfreuliche Entwicklung hat eine Kehrseite, nämlich bei einer etwaigen Schenkung. In diesem Fall können Immobilienbesitzer meist nur die gängigen erbschaftsteuerlichen Freibeträge in Anspruch nehmen. Es lohnt sich deshalb, solche Fälle genauer zu betrachten.
Schenkung unter Vorbehalt
Die in der Praxis am häufigsten empfohlene Gestaltung ist die Schenkung einer Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt. Der Vorteil besteht darin, dass man den Wert des Nießbrauchsrechts vom Wert der Immobilie abziehen kann. Folglich verringert sich die Bemessungsgrundlage für eine etwaige Schenkungsteuer.
Aber eins nach dem anderen: Zunächst gilt es zu beachten, dass die Immobilie für Zwecke der Schenkung grundsätzlich nicht mit dem Verkehrswert zu bewerten ist. Der Gesetzgeber hat im Bewertungsgesetz eigenständige Bewertungsvorschriften vorgesehen, die durch zahlreiche Pauschalierungen zur Ermittlung des Steuerwertes führen.
Der Steuerwert liegt in der Regel unter dem Verkehrswert, kann aber ausnahmsweise auch höher sein. Übersteigt der Steuerwert den Verkehrswert, kann und sollte der Steuerpflichtige den niedrigeren Wert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen. Der Sachverständige kann auf den Zustand der konkreten Immobilie stärker eingehen und dies beim Feststellen des Wertes berücksichtigen.
Für die Bewertung des lebenslänglichen Nießbrauchsrechts ist das Alter des Schenkenden relevant. In diesem Fall multipliziert man die Jahreskaltmiete mit einem Faktor, der sich aus der Sterbetafel ergibt. Der Gesetzgeber sieht allerdings eine Obergrenze für den Jahreswert vor, die sich wie folgt bestimmen lässt: Steuerwert der Immobilie geteilt durch 18,6. Dies unterstellt eine maximale Rendite von etwa 5,38 Prozent. Das erscheint hoch. Diese Rendite stellt auf den Steuerwert ab, und nicht auf den Verkehrswert. Weichen beide Werte deutlich voneinander ab, kann dies dazu führen, dass man den Wert des Nießbrauchs korrigieren muss.