Immobilien und Inflation Der Mythos vom Betongold

Axel Drwenski und Matthias Weber von KGAL

Axel Drwenski und Matthias Weber von KGAL: Immobilien können keine Renditen garantieren, die die Inflation immer ausgleichen. Foto: KGAL

Im Dezember 2021 ist die Inflation in Deutschland erstmals seit 30 Jahren über die Marke von 5 Prozent gestiegen und verharrt in dieser Region auch noch zu Beginn des neuen Jahres. Damit kehrt die uralte Angst vieler Investoren vor schleichendem Vermögensverlust zurück. Und die These von Immobilien als sicheres Betongold hat wieder Hochkonjunktur.

Der Glaube, dass Immobilien automatisch vor Inflation schützen, hat seinen Ursprung in der Tatsache, dass sie Sachwerte mit eigenem Nutzwert sind, dass sie – zumindest im Fall von Wohnimmobilien – Grundbedürfnisse decken, und dass das Angebot an Grundstücken nicht beliebig vermehrbar ist. Und blickt man zurück auf die vergangenen Jahre, so sind die Immobilienpreise – bei praktisch nicht vorhandener Inflation – teils drastisch gestiegen.

Aber muss das so weitergehen? Oder wird die Wertentwicklung von Immobilien zumindest immer die Inflationsrate übersteigen? Dem ist natürlich nicht so. Ein Blick in die Neunziger- und Nullerjahre zeigt, dass Immobilienpreise durchaus nicht nur eine Richtung kennen, sondern auch stagnieren oder auf breiter Front fallen können.

Auch Immobilien sind Güter, deren Wert sich nach Angebot und Nachfrage richtet. Und beides kann sich verändern. Auf lange Sicht, etwa für den Häuslebauer, der sein Familienhaus 25 Jahre lang abbezahlt und dann seinen Lebensabend miet- und tilgungsfrei verbringt, kann die Rechnung durchaus aufgehen. Für den Investor, der für einen begrenzen Zeitraum von einigen Jahren ein Anlageobjekt sucht, ist die Sache komplizierter.

Zyklus, Lage, externe Faktoren: Einfluss auf die Immobilienrendite

Ob Immobilien eine Rendite erwirtschaften, die oberhalb der Inflationsrate liegt, hängt – neben letzterer – von der Marktphase ab. Kaufpreise und Mieten sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Wie es ab hier weitergeht, darüber streiten sich die Gelehrten. Ob es eine Bewertungsblase gibt, die demnächst platzt, ist strittig, aber es gibt gute Gründe, zumindest von einer Abschwächung der Zuwächse auszugehen und, wie es die Bundesbank erst kürzlich tat, von „Übertreibungen“ zu sprechen. Die Bundesbank hat kürzlich ihre Warnung wiederholt, dass zumindest die Bewertung von Wohnimmobilien über dem Preis liege, „der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“.

Zudem unterscheiden sich vergangene Performance und Aussichten von Immobilien sehr stark nach Segment und Lage. Bei Wohnimmobilien ist die Entwicklung langfristig und im Durchschnitt stabiler als bei Gewerbeimmobilien, doch auch sie sind von demografischen Entwicklungen, politischen Entscheidungen – Stichwort Mietpreisbremse oder die Ausgestaltung der zukünftigen KfW-Förderung – und der Zinsentwicklung abhängig. Gewerbeimmobilien reagieren erheblich sensibler auf externe Faktoren. So hat die Corona-Pandemie die Märkte stark durcheinandergewirbelt und den Segmenten Hotel und Einzelhandel kräftige Dämpfer verpasst, Bereichen wie Logistik oder Nahversorgung aber Auftrieb gegeben.

Und da Immobilien bekanntlich immobil sind, ist die Lage von entscheidender Bedeutung. Selbst während des Wohnimmobilienbooms der zurückliegenden Jahre gab es Regionen – unter anderem in Ostdeutschland – wo die Immobilienwerte weit unterhalb der allgemeinen Preissteigerung stiegen. So fragen sich beispielweise Immobilieneigentümer im Landkreis Sonneberg mit Blick auf den Wertanstieg ihres Einfamilienhauses von mageren 2 Prozent seit 2010, von welcher Übertreibung denn die Bundesbank spricht. Daneben gibt es das Thema „Mikrolage“: Auch innerhalb einer Stadt können sich die Preise sehr unterschiedlich entwickeln – da kann schon die falsche Straßenseite eines Nahversorgers zu nachhaltigen Umsatzeinbußen führen. Zu antizipieren, welche Lagen im Kommen sind, erfordert viel Erfahrung und Marktkenntnis.

Indexmietverträge bieten Immobilieneigentümern gewisse Möglichkeiten, sich gegen Inflationsverluste abzusichern. Im gewerblichen Bereich hat heutzutage ein Großteil der neu abgeschlossenen Verträge eine solche Indexierung, die Mieterhöhungen erlaubt, wenn sich der Verbraucherpreisindex ändert. Ob sich das lohnt, muss der Eigentümer im Einzelfall prüfen. Denn der Nachteil der Indexierung ist, dass sie Mieterhöhungen aus anderen Gründen, etwa um Modernisierungskosten weiterzugeben, weitgehend ausschließt.

Gerade diese Kosten können aber in Inflationszeiten besonders hoch ausfallen. Auch ist der beste und inflationsicherste Mietvertrag wertlos, wenn der gewerbliche Mieter insolvent geht, oder wenn nach Ablauf des Mietvertrages die aktuelle Marktmiete unterhalb der letzten Vertragsmiete liegt.

Immobilienrenditen garantieren keinen Inflationsausgleich

Immobilien können ein gutes Risiko-Rendite-Verhältnis bieten – gerade in Zeiten wie heute, in denen sichere Anleihen nahezu keine Rendite bieten und große Unsicherheiten auf den Aktienmärkten lasten. Ob die Rendite reicht, um die Inflationsrate auszugleichen, hängt natürlich auch davon ab, wie sich diese entwickeln wird. Geht man von dem Basisszenario aus, dass sich die Rate mittelfristig spürbar oberhalb der Zwei-Prozent-Marke und langfristig wieder unter dieser einpendeln wird, so bewegen wir uns in einem Bereich, den ein guter Immobilienfonds schlagen kann.

Immobilien sind ein wichtiger Bestandteil eines gut ausgewogenen Portfolios – auch in Zeiten steigender Inflation. Ob das einzelne Immobilieninvestment aber erfolgreich ist, hängt von vielen Faktoren ab, die mit der Teuerung nichts zu tun haben. Auf keinen Fall aber können Immobilien Renditen garantieren, die die Inflation immer ausgleichen. Damit sich das Investment lohnt, sollten Anleger daher genau hinschauen, was sie sich ins Portfolio holen – oder die Auswahl einem erfahrenen Fondsmanager überlassen.


Über die Autoren:

Matthias Weber leitet bei KGAL den Vertrieb mit offenen Investmentfonds. Zuvor war er für knapp elf Jahre bei der Commerz Real, dem Vermögensverwalter der Commerzbank. Dort war er unter anderem in leitender Funktion im Vertrieb tätig.

Axel Drwenski verantwortet bei KGAL die Forschungsabteilung. Vor dieser Tätigkeit arbeitete er 13 Jahre lang bei Commerz Real, dem Vermögensverwalter der Commerzbank. Davon die letzten sieben Jahre  als Leiter der Forschungs- und Strategieabteilung.