Immobilien-Roundtable „Die nächste Krise trifft vor allem Projektentwickler“

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Das Transaktionsvolumen war aber in den ersten sechs Monaten noch genauso hoch wie im ersten Halbjahr 2017. Irgendwo muss das Geld ja herkommen.

Zapp: Es gibt einige Investoren im Markt, die immer noch mit Hochdruck Objekte kaufen, weil sie weiterhin sehr hohe Kapitalzusagen haben, etwa von Pensionskassen und Versicherungen. Aber die meisten Investoren, vor allem Family Offices, sind beim Investieren inzwischen etwas zu- rückhaltender und vorsichtiger geworden.

Robert Stolfo: Rund die Hälfte des Transaktionsvolumens kommt von ausländischen Investoren. Für asiatische Käufer beispielsweise ist Deutschland vor allem aus Diversifikationsgründen interessant. Eine Rendite von 4 Prozent in Euro sieht in Koreanischen Won recht attraktiv aus. Mit Währungs-Hedging kommen da noch mal 200 bis 250 Basispunkte obendrauf.

Steffen Sebastian: Und von offenen Immobilienfonds, deren Anleger sich derzeit mit einer Rendite von 3 Prozent vor Kosten zufriedengeben. Da kann man natürlich mit großen Taschen durch die Welt gehen.

Wo sehen Sie derzeit die größten Risiken?

Kuder: Bei den steigenden Baukosten. Aufgrund der hohen Nachfrage wird es immer schwieriger, Bauunternehmen mit freien Kapazitäten zu finden. Ich befürchte, dass sich der Preisanstieg noch weiter fortsetzt, was die wirtschaftlich erfolgreiche Umsetzung von Projekten immer schwieriger machen wird.

Zapp: Ich habe vor Kurzem einen größeren Projektentwickler getroffen, der kleine, Not leidende Entwickler übernimmt. Diese haben keine Probleme, ihre Wohnungen zu verkaufen, sondern kämpfen mit den stetig steigenden Baukosten und knappen Baukapazitäten. Hier sehe ich auch die größte Gefahr. Die steigenden Baukosten werden die Projektgewinne irgendwann auffressen. Dann geraten viele Entwickler in Schieflage. Für mich steht fest: Die nächste Krise trifft vor allem Projektentwickler.

Wiesbrock: Viele Investoren steigen schon seit Längerem immer früher und schneller ein. Projektentwicklungen werden teilweise sogar ohne Baugenehmigung gekauft. Das ist schon sehr anspruchsvoll in der Kaufvertragsgestaltung, weil die Preise von Faktoren abhängen, die noch gar nicht bekannt sind. Da wird dann beispielsweise auf noch abzuschließende Mietverträge abgestellt. Das ist mit einem hohen Maß an Ungewissheit behaftet, zumal in- zwischen auch komplett vorfinanziert wird und hierbei nicht die klassischen Sicherungsinstrumente gewählt werden. Der Investor finanziert praktisch den Entwickler. Und wenn der insolvent ist, wird es auch für den Investor schwierig.

Stolfo: Ja, aber anders kommen Sie inzwischen nicht mehr an gute Objekte. Das, was Sie gerne als Bestand kaufen möchten, wird nicht mehr verkauft.

Sebastian: Eine Entwicklung, die mir derzeit überhaupt nicht gefällt, ist, dass viele Banken zu Immobilieninvestoren werden und selbst Projektentwicklungen kaufen, mit ihrem Eigenkapital. Da baut sich in meinen Augen eine völlig unüberschaubare Risikosituation auf. Ich sehe zwar keine flächendeckende Blase, die platzt, und auch keine strukturellen Probleme im Finanzsystem, aber wir werden definitiv eine ganze Reihe von Ausfällen sehen.