Immobilien-Roundtable „Die nächste Krise trifft vor allem Projektentwickler“

Die Diskussionsrunde (von links): Matthias Schreier von Conren Land, Christoph Zapp von Pamera Real Estate Partners, Hans Hünnscheid von Famos Immobilien, Robert Stolfo von Invesco Real Estate, Klaus Kuder von Kuder Familypartner, Michael Wiesbrock von Flick Gocke Schaumburg, Steffen Sebastian von der IREBS und Chefredakteur Ansgar Neisius. | © Piotr Banczerowski

Die Diskussionsrunde (von links): Matthias Schreier von Conren Land, Christoph Zapp von Pamera Real Estate Partners, Hans Hünnscheid von Famos Immobilien, Robert Stolfo von Invesco Real Estate, Klaus Kuder von Kuder Familypartner, Michael Wiesbrock von Flick Gocke Schaumburg, Steffen Sebastian von der IREBS und Chefredakteur Ansgar Neisius. Foto: Piotr Banczerowski

private banking magazin: Dieser Sommer geht als einer der heißesten in die Annalen Deutschlands ein. Das Jahr 2018 auch als eines der heißesten an den Immobilienmärkten?

Christoph Zapp: Meiner Meinung nach ist die Spitze des Booms erreicht. Das Transaktionsvolumen steigt zumindest nicht mehr. Von vielen Maklern wird allerdings noch ordentlich Wind gemacht. Anfang dieses Jahres beispielsweise haben wir versucht, zwei Objekte im Bieterverfahren zu verkaufen, die wir ursprünglich im Bestand halten wollten. Unter anderem auch eine Hotelprojektentwicklung, für die uns Makler Kaufpreisfaktoren genannt haben, die uns sehr positiv stimmten. Das Ergebnis der Marktansprache war dann allerdings nicht überragend, sodass wir letztlich nicht verkauft haben. Man kann nicht mehr jeden Preis am Markt durchsetzen.

Matthias Schreier: Grundsätzlich muss man zwischen den verschiedenen Marktsegmenten unterscheiden: In Teilen des Wohnungsmarkts gibt es bereits eine gewisse Sättigung. Wenn ich in einer deutschen Großstadt hochwertige Wohnungen baue, lohnt es sich bei den erreichten Grundstücks- und Baupreisen nicht mehr, sie zu vermieten. Da bleibt kaum Rendite übrig. Sie wurden darum vor allem für Käufer, für Eigennutzer, gebaut – und die haben nun langsam auch alle gekauft. In diesem Segment ist sicherlich das Ende der Fahnenstange in Sicht. Anders auf den Büromärkten: Hier hat es eine echte Nettoabsorption von Mietflächen gegeben. Das heißt, die Leerstände sind in allen Großstädten massiv gesunken. Seit rund zwei Jahren steigen die Mieten in der Neuvermietung wirklich an.

Klaus Kuder: Viel Luft nach oben sehe ich auf jeden Fall nicht. Im Grunde basiert die Immobilienbewertung auf zwei hauptsächlichen Stellschrauben: der Miete und dem Mietmultiplikator. In Letzterem spiegelt sich unter anderem die Zinserwartung der Investoren wider, weshalb der Faktor mit den sinkenden Zinsen stetig gestiegen ist. Aber die Zinsen werden kaum weiter fallen, und die Mieten sind nach meinem Gefühl relativ weit oben. Woher sollen also weitere Steigerungen kommen?

                                             Illustrationen: Zelimir Zarkovic/iStock, lushik/iStock, Amornism/iStock

Kaufen Sie noch?

Kuder: Wir kaufen derzeit nur sehr zögerlich Bestand, weil die Objekte meist zu teuer sind. Interessante Immobilien zu finden wird anspruchsvoller und verlangt von Investoren Offenheit, beispielsweise für Standorte außerhalb der Ballungszentren oder für die Entwicklung im Bestand.

Hans Hünnscheid: Es ist ganz klar zu erkennen, dass bei den Neuanschaffungen so gut wie nichts mehr stattfindet. Der Trend geht zur Revitalisierung im Bestand. Wir suchen in den Portfolios unserer Kunden aktuell vor allem nach Optimierungsmöglichkeiten.

Michael Wiesbrock: Was wir derzeit beobachten, ist, dass die Bestandshalter sich immer früher um die Anschlussvermietung kümmern. Die Mieter werden teilweise schon fünf Jahre vor dem Auslaufen des Mietvertrags von den Maklerhäusern angesprochen. Das habe ich in der Vergangenheit so nicht wahrgenommen. Als Vorbereitung auf eine Krise, oder zumindest auf sinkende Mieten, wollen sich viele Bestandshalter offenbar das gegenwärtige Mietniveau sichern. Mich hat überrascht, dass die Konditionen der Anschlussvermietung erstaunlich moderat sind.