Befindet sich der Markt auf einem Gipfel oder einem Plateau?
Berneburg: Ich habe den Eindruck, dass wir an der Spitze des Immobilienzyklus angekommen sind. Allerdings gehe ich nicht davon aus, dass die Nachfrage sinkt. Denn es steht genügend Kapital bereit, um sofort investiert zu werden. Eine Korrektur kann daher nur über den Mietmarkt losgetreten werden, wenn Immobilien sich nicht mehr so einfach zu Höchstpreisen vermieten lassen.
Rissel: Die Nervosität steigt und vor allem branchenfremde und nicht regulierte Renditejäger suchen sich langsam andere Betätigungsfelder. Die durch niedrige Zinsen entfachte Vermögenspreisinflation betrifft alle Anlageklassen. Neben den exogenen Faktoren, die wir bereits besprochen haben, spielen auch endogene Faktoren in der Immobilienanlage eine Rolle. Nur Immobilienprofis und aktive Asset Manager beherrschen diese Themen, zum Beispiel die Nachverdichtung im Bestand. Als solch ein Investor kann ich mir höhere Preise im Ankauf leisten, wenn ich die Immobilie weiterentwickeln kann.
Berneburg: Dem Bestandshalter mit einem langfristigen Business-Plan von 15 oder 20 Jahren ist es egal, ob es ein Gipfel ist oder ein Plateau, das sich über einige Jahre erstreckt.
Bratschke: Ungeachtet der Marktlage müssen institutionelle Investoren wie Pensionskassen die laufenden Mittelzuflüsse ihrer Versicherten anlegen. Diese Anleger fragen sich durchaus, ob sich der Markt auf einem Plateau befindet oder auf der Spitze. Aus dem Ausland fließt enorm viel Kapital in den europäischen Immobilienmarkt. Das sehen wir bei Fonds, an denen wir beteiligt sind. Das große Kaufinteresse wird die Preise hochhalten.
Matthey: Ich warne jedoch vor einer Über-Allokation. Wir dürfen nicht den Fehler begehen und glauben, dass Immobilien per se ein sicheres Investment sind.
Welche Portfoliobausteine helfen Anlegern heute weiter?
Rissel: Es geht darum, die Chancen und Risiken zu streuen und keine großen Wetten einzugehen. Vielmehr sollte man als kluger Anleger sowohl auf der Aktiv- als auch der Passivseite einer Immobilieninvestition tätig sein. Das heißt, man sollte konservative Büroobjekte im Eigenbestand um die chancenorientierte Finanzierungsbeteiligung im Neubaubereich ergänzen. Diese Core-Satellite-Ansätze dienen dem Anleger dazu, seine Rendite zu steigern, während das Portfolio stabil aufgestellt ist.
Tomitza: Durch den Einsatz von Fremdkapital lässt sich die Eigenkapitalrendite bekanntlich steigern. Allerdings verschwindet der Anlagedruck nicht. Denn das eingesparte Eigenkapital liegt brach. Das ist ein Zielkonflikt.
Wie setzt sich Ihr Portfolio zusammen?
Matthey: Wir investieren indirekt über Spezialfonds, unterteilt nach Nutzungsarten, und engagieren uns zumeist mit einem kleinen Kreis weiterer Anleger. Man kann von einem Core-Satellite-Ansatz sprechen. Unser Anlagevolumen im Immobiliensektor erreicht mittelfristig die Marke von 500 Millionen Euro. Die einzelnen Investments liegen in der Regel zwischen 20 und 40 Millionen Euro. Wir haben unsere Immobilienstrategie vor einigen Jahren umgestellt und konzentrieren uns sehr erfolgreich auf interessante Nutzungsarten, wie Parkhäuser, Unternehmensimmobilien in guten Lagen oder auch einzelne Segmente wie Lebensmitteleinzelhandel. Wir waren vor einigen Jahren einer der ersten größeren Anleger, die in die damalige Nische „Parken“ investiert haben.