pbm institutionell: Der deutsche Immobilienmarkt floriert nun schon seit zehn Jahren. Wann schlägt das Pendel zurück?
Christoph Zapp: Ich hoffe, dass die Preise auch mal wieder sinken. Das würde vernünftigere Einstiegspreise bieten. Aber danach sieht es nicht aus. Die Geldschwemme mit Negativzinsen ist ungebrochen und lässt die Nachfrage steigen. Allein im Jahr 2020 laufen europäische Staatsanleihen in Höhe von 127 Milliarden Euro aus. Viel davon wird in Immobilien aus Mangel an alternativen Anlagen reinvestiert. Als Anleger muss man daher immer kreativer werden, um auskömmliche Renditen zu erwirtschaften.
Sven Tomitza: Ich habe den Eindruck,dass der Mangel an Produkten derzeit nicht das beherrschende Thema ist. Es gibt genügend Angebote am Markt, aber die Spreizung zwischen der Qualität und dem Preis geht immer weiter auseinander.
Zapp: Die seit Jahren steigenden Baupreise spielen eine Schlüsselrolle. Sie belasten die Margen, Projekte werden unrentabel. Gleichzeitig erwarten spekulative Grundstückseigentümer, dass die Preise für Grund und Boden weiter anziehen. Aufgrund abschmelzender Margen haben wir im vergangenen Jahr einige Projektentwicklungen nicht wie geplant umgesetzt.
Helmut Matthey: Die Kapazitäten in der Baubranche sind in den vergangenen Jahren stark geschrumpft; auch bei der Haftung ergeben sich verstärkt Probleme. Es gibt meines Erachtens immer weniger Unternehmen, die Rückschläge bei der Bautätigkeit oder projektbezogene Verzögerungen oder Verwerfungen aushalten würden. Der Immobilien-Boom dauert insgesamt schon mehr als zehn Jahre, da muss mit Rücksetzern gerechnet werden.
Marian Berneburg: Wenn Sie heute eine Bestandsimmobilie umbauen oder aufstocken möchten, benötigen Sie neben Geld auch Geduld. Angesichts der Auftragslage auf dem Bau herrscht nach wie vor ein eklatanter Engpass. Handwerker können es sich leisten, in Ausschreibungen extrem hohe Preise aufzurufen, teilweise kommen sie sogar mit Verteidigungsangeboten zum Zug.
Dirk Bratschke: In den vergangenen Jahren sind die Mieten mit den Baupreisen im Gleichschritt gestiegen. Die Frage, die sich am Anfang der Wertschöpfungskette in der Projektentwicklung stellt, ist brisanter denn je: Wann fange ich an, das Objekt zu vermieten? Grundsätzlich ist man als Bauherr auf der sicheren Seite, wenn man Mieter findet, während das Gebäude noch errichtet wird. In Zeiten steigender Mieten und Baukosten war es allerdings taktisch klug, die Mietersuche hinauszuzögern. Denn nach der Fertigstellung konnten Sie höhere Mieten verlangen und dadurch den Anstieg der Baukosten abfedern.
Welche Strategie bevorzugen Sie?
Bratschke: Wir haben einen Punkt erreicht, an dem weitere extreme Mietzuwächse, wie wir sie vor allem in Großstädten gesehen haben, nicht mehr zu erwarten sind. Investoren, die von Projektentwicklern Immobilien während der Entwicklungsphase erwerben, um sie später zu vermieten, werden über die voraussichtlich weiter steigenden Baupreise sinkende Renditen hinnehmen müssen.
Berneburg: Die Renditen von Bestandsimmobilien sind in den vergangenen zehn Jahren deutlich gesunken. Bei Bürovermietungen und Gewerbeinvestments gingen sie von durchschnittlich 6 auf 3 Prozent zurück, im Wohnbereich von 5 Prozent auf 2 Prozent. Projektentwickler kalkulieren unverändert mit Renditen von 10 bis 15 Prozent. Aber auch hier sinken die Erwartungen.
Maik Rissel: Wie weit die Entwicklung bereits fortgeschritten ist, sieht man am Markt für Gewerbeimmobilien. Ankaufsrenditen von 3 Prozent in den Top-7-Standorten stehen historische Spitzenmieten gegenüber. Was passiert, wenn die Konjunktur nachlässt? Nach Jahren reibungsloser Geschäfte zögern Mieter heute bei der Anmietung. Für unerfahrene Broker und junge Asset Manager ist das eine völlig neue Situation; die Mietpreise reagieren deutlich konjunktursensibler und könnten bald unter Druck kommen. Gleichzeitig ist die Nachfrage auf der Käuferseite ungebrochen, sodass die Investmentrenditen weiter sinken. Gewerbeobjekte in Spitzenlage wechseln zum 30-Fachen der Jahresmiete den Eigentümer. Und: 90 Prozent des Anlagekapitals will die Käuferseite in Spitzenobjekte investieren. Doch auf diese Gebäude entfallen nur 10 Prozent des Markts. Das kann also nicht funktionieren. Deshalb haben sich einige Anleger dazu entschlossen, an den beliebten A-Standorten in die etwas weniger gefragten B-Lagen zu investieren – oder an den B-Standorten in A-Lagen.
Zapp: Wenn sich die Konjunktur abschwächt, so wie wir das im vergangenen Jahr erlebt haben, dauert es ein bis zwei Jahre, bis diese Entwicklung am Büromarkt ankommt. Es kann nicht so weitergehen wie bisher. Und auch die Nachfrage nach hochpreisigen Co-Working-Flächen hat Grenzen. Irgendwann gehen den Anbietern die Konzepte aus, mit denen sie die Spitzenmieten rechtfertigen können.