Interview mit Simon Treacy von Capitaland „Ein Risiko besteht darin, dass Investoren ein falsches Gefühl von Expertise entwickeln“

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Interview mit Simon Treacy von Capitaland
„Ein Risiko besteht darin, dass Investoren ein falsches Gefühl von Expertise entwickeln“
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Simon Treacy, Che von Capitaland über den Home Bias

Simon Treacy von Capitaland: „Vielleicht könnte sich Europa von Asien abschauen, dass es dem Ausbau und der Erneuerung der Infrastruktur mehr Bedeutung beimisst, um wettbewerbsfähig zu bleiben.“ Foto: Capitaland

private banking magazin: Herr Treacy, es begann mit Corona, Lieferketten wurden unterbrochen, dann der russische Angriffskrieg, Zinswende und Inflation. Was macht das mit der globalen Immobilienwirtschaft? Haben wir einen Punkt erreicht, an dem Immobilieninvestitionen nicht mehr rentabel sind, beispielsweise im Vergleich zu Anleihen?

Simon Treacy: Das hohe Maß an VUCA (Volatilität, Ungewissheit, Komplexität und Mehrdeutigkeit) auf den globalen Märkten in Verbindung mit dem hohen Zinsumfeld hat die meisten Investoren dazu veranlasst, bei Investitionen auf allen Märkten eine vorsichtige Haltung einzunehmen. Das Zinsumfeld und die moderate Nutzernachfrage führen dazu, dass die Immobilienmärkte eine Phase der Neubewertung durchlaufen.  Dieser Prozess begann im Jahr 2022 und wird noch einige Zeit in Anspruch nehmen, bis er vollständig abgeschlossen ist.  Das Tempo der Anpassung ist von Markt zu Markt unterschiedlich, und es sind folgende Faktoren im Spiel:

  • Geringes Transaktionsvolumen und begrenzte Preisfindung.
  • Die Nutzermärkte und das Mietwachstum bleiben in den meisten asiatischen Märkten gesund. Mit der fortschreitenden Erholung wird die positive Mietentwicklung in unseren Augen dazu beitragen, die Preise in den meisten Anlageklassen zu stützen und abzufedern.
  • Das derzeitige Tempo der Zinserhöhungen hat sich angesichts der gedämpften makroökonomischen Aussichten im Vergleich zum Vorjahr verlangsamt, und es besteht die Möglichkeit, dass die Zentralbanken noch vor Jahresende zu einer neutralen Haltung übergehen, bevor sie danach weitere Lockerungen vornehmen.

Sobald die derzeitige Neubewertungsphase vollständig durchlaufen ist, werden Immobilien ein Anker in den Portfolios der Anleger bleiben, nicht nur als Diversifizierer, sondern auch als Anlageklasse, die Alpha generieren kann. In den vergangenen 15 Jahren haben Direktimmobilien eine Prämie von 400 bis 500 Basispunkten über dem risikofreien Zinssatz erzielt. Wir glauben, dass sich dies auch in Zukunft nicht ändern wird.

Was ist in ihrem Kernmarkt Asien noch zu beachten?

Dies wird ein entscheidendes Jahr sein, in dem die Kapitalströme nach einer dreijährigen Unterbrechung aufgrund von Covid-19 wieder nach Asien zurückkehren werden. Die Anleger haben eine Pause eingelegt, um die Ereignisse der letzten Jahre und ihre Auswirkungen auf die Immobilienmärkte zu verdauen. Nach mehrmonatigen Gesprächen mit Anlegern haben wir jedoch festgestellt, dass sie weiterhin investieren und ihre Portfolios über Europa hinaus in den Asiatisch-Pazifischen Raum (APAC) diversifizieren werden, da die Märkte in dieser Region starke Fundamentaldaten aufweisen. 

 

 

 

In Zeiten der Unsicherheit ziehen sich viele – insbesondere institutionelle – Immobilieninvestoren zurück und investieren, wenn überhaupt, nur noch in ihren Heimatmärkten...

Treacy: Deutschland verfügt über einen sehr bedeutenden inländischen Markt für institutionelle Anleger, und es besteht die Gefahr, dass zu viel Kapital auf die gleichen Geschäfte in nur einer Handvoll bevorzugter Sektoren fokussiert wird. Ein weiteres Risiko, das mit der Konzentration auf den Heimatmarkt verbunden ist, besteht darin, dass Investoren ein falsches Gefühl von Expertise entwickeln und die aktuellen Kapitalisierungsraten mit dem Marktstand von vor 18 Monaten vergleichen, anstatt die Risikoprämien und die erzielbaren Renditen vor dem Hintergrund erhöhter Finanzierungskosten und höherer erforderlicher Kapitalisierungsraten für den Exit zu betrachten.

Welche Vorteile kann die die APAC-Region ihrer Meinung nach bieten?

Treacy: Die Region bietet in meinen Augen mehr Möglichkeiten als Europa und die USA, und die Vorzüge von Investitionen in Asien sind nicht nur taktischer Natur. Anleger sollten ihr Engagement kontinuierlich ausbauen, um von langfristigen Wachstumstrends und den besseren makroökonomischen Aussichten zu profitieren. Jetzt ist ein guter Zeitpunkt für Anleger, die Sektorallokationen innerhalb ihres globalen Sachwertportfolios zu überprüfen, neu zu kalibrieren und zu diversifizieren, um dem Marktrisiko und den Auswirkungen des Nennereffekts entgegenzuwirken. In der Vergangenheit haben Phasen von Marktkorrekturen sehr gute Einstiegsmöglichkeiten geboten, um überdurchschnittliche Renditen zu erzielen. Wir gehen davon aus, dass die nächsten 12 bis 18 Monate für Anleger überzeugende Perspektiven bieten werden.

Gibt es weitere Vorteile?

Treacy: Die Region ist reich an Wachstumsmärkten, mit einer Reihe von Städten, die durch säkularen Rückenwind und robustes wirtschaftliches Wachstumspotenzial gut unterstützt werden. Wir gehen davon aus, dass die fortschreitende Institutionalisierung der hiesigen Märkte den Pool an Anlageprodukten vertiefen und deren Reifegrad beschleunigen wird. Darüber hinaus haben die APAC-Währungen, zum Teil aufgrund von Zinsdifferenzen, seit 2021 gegenüber dem US-Dollar stetig an Wert verloren. Dies könnte ein zusätzlicher Anreiz für Anleger sein, die ihr Engagement in der Region erhöhen wollen.

 

 

Zudem stand die Region in den vergangenen zehn Jahren an der Spitze des Wachstums, und daran dürfte sich dank eines großen und gesunden Arbeitskräftepools, einer günstigen Demografie und überdurchschnittlicher Urbanisierungsraten auch nichts ändern. Dies bietet langfristigen Anlegern, die ihr Pulver in trockenen Tüchern haben, die Möglichkeit, in qualitativ hochwertige defensive Anlagen, die von diesen Megatrends gestützt werden zu investieren .

Was sollten Anleger dabei beachten?

Treacy: Sie müssen sich der Tatsache bewusst sein, dass die APAC-Länder in Bezug auf Wirtschaftswachstum und Kapitalmarktzyklen sehr unterschiedlich sind. Die Anleger müssen mit Managern zusammenarbeiten, die über starke Teams vor Ort verfügen, die sich auf den lokalen Märkten gut zurechtfinden und ihre Investitionen solide absichern können.

Die europäischen Immobilienmärkte stehen unter Druck, Büros - so scheint es - müssen sich in gewisser Weise neu erfinden. Was sind Ihrer Meinung nach die größten Unterschiede zwischen der europäischen und der asiatischen Immobilienbranche und inwieweit können sie voneinander lernen?

Treacy: Bei der Analyse des Bürosektors ist es hilfreich, zwischen verschiedenen Verhaltensweisen, kulturellen Normen und dem Büroangebot zu unterscheiden. Die Rückkehr in das Büros in Asien hat sich beschleunigt, und dies ist in den meisten Metropolen ziemlich einheitlich. In Märkten wie Japan und Hongkong sind die Wohnungen in der Regel klein, was das Arbeiten von zu Hause aus weniger attraktiv macht. In Ländern wie Japan und Korea gibt es kulturelle und soziale Stigmata für die Arbeit von zu Hause aus.

 

 

 

Außerdem verfügen die meisten asiatischen Großstädte über ein gut ausgebautes Verkehrsnetz, das den Zugang zu Büros in der Innenstadt erleichtert.  Auf der anderen Seite ist die Situation in Australien eher mit der in Europa vergleichbar, auch wenn es einige Unterschiede zwischen den Städten gibt. So liegt die physische Büroauslastung in Sydney und Brisbane bei 60-75 Prozent, während Melbourne mit weniger als 50 Prozent weiterhin zurückliegt.

Gibt es weitere Unterschiede?

Treacy: Der derzeitige Bürobestand in Asien im Vergleich zu Europa jünger und moderner. Diese Eigenschaft verringert die Anfälligkeit für Veralterungsrisiken, insbesondere in einer Zeit, in der das Thema Nachhaltigkeit auf der Agenda sowohl der Nutzer als auch der Investoren immer mehr an Bedeutung gewinnt. Dennoch haben wir nach der Pandemie in APAC eine Flucht in die Qualität bei den Nutzern von Büroflächen beobachtet. Viele Unternehmen bevorzugen nun Büroräume, die über Gesundheits- und Wellnesseinrichtungen verfügen und hohe Anforderungen erfüllen, um Flexibilität zu bieten und ihre Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Da sich die Anforderungen von Nutzern und Investoren weiterentwickeln, müssen sich die Büros sicherlich neu erfinden.

Was können die Märkte voneinander lernen?

In Bezug auf die Frage, was Europa von Asien lernen kann, bin ich der Meinung, dass die Kultur und die Dynamik in beiden Regionen unterschiedlich sind, was sich am angesprochenem Beispiel der Anwesenheit in Büros zeigt. Die Entwicklungen lassen sich daher nicht einfach von einer Region auf die andere übertragen. Allerdings investiert Asien mehr in die Infrastruktur als Europa. Auf den asiatisch-pazifischen Raum werden bis 2025 fast 60 Prozent der weltweiten Infrastrukturausgaben entfallen. Im Gegensatz dazu wird der Anteil Westeuropas auf weniger als 10 Prozent sinken. Vielleicht könnte sich Europa von Asien abschauen, dass es dem Ausbau und der Erneuerung der Infrastruktur mehr Bedeutung beimisst, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

Wo sehen Sie die besten Chancen auf dem asiatischen Immobilienmarkt und warum?

Treacy: Es besteht ein zunehmender Zugang zu erstklassigen Gewerbeimmobilien mit soliden Eigenschaften an strategischen Standorten und zu Anlageklassen, die angesichts der aktuellen demografischen Trends florieren und gut positioniert sind. In meinen Augen bieten sich:

  • beispielsweise in Australien Möglichkeiten für erstrangige Hypothekenkredite und neu bewertete moderne Logistikimmobilien sowie in Singapur defensive und dominante Einzelhandelsimmobilien in Vorstädten, die Erträge abwerfen.
  • Die Entwicklung von Arbeitsplatzstrategien hat den Weg für Objekte mit geringerer Qualität geebnet, die für eine Umnutzung oder Aufwertung im Rahmen einer Vermietungsstrategie reif sind. Städte wie der Großraum Tokio und Seoul bieten zahlreiche Möglichkeiten für wertsteigernde Renditen.
  • Die Einbeziehung von Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitspraktiken stellt eine weitere Ebene von Möglichkeiten bei der Entwicklung und Verbesserung von Rechenzentren dar.
  • Unzureichend verwaltete Serviced-Residence-Anlagen werden ebenfalls von der Rückkehr des globalen Tourismus profitieren.
  • Erhöhte Preisanpassungs- und Refinanzierungsrisiken schaffen mehr Möglichkeiten für notleidende Investitionen, Kreditstrategien und potenziell attraktive Einstiegspunkte für Kernanlagen wie Geschäfts- und IT-Parks.

Welche Rolle spielen Nachhaltigkeit/ESG in Ihrem Investitionsansatz?

Treacy: Eine entscheidende Rolle. Nachhaltigkeit ist das Herzstück von allem, was wir tun. Im Jahr 2020 führten wir einen strategischen Plan ein, um unsere Reise zu unseren ehrgeizigen Nachhaltigkeitszielen zu planen. Im Zuge unserer Transformation zu einem führenden Immobilien-Investmentmanager haben wir 2023 die Principles for Responsible Investment (UN PRI) der Vereinten Nationen unterzeichnet und uns damit verpflichtet, die sechs Prinzipien zur Einbeziehung von ESG-Aspekten in die Investitionspraxis einzuhalten.

 

Was bedeutet das konkret?

Treacy: Die ESG-/Nachhaltigkeitsprinzipien werden während des gesamten Lebenszyklus der Immobilieninvestitionen berücksichtigt, von der Akquisition, der Planung, der Beschaffung, dem Bau und dem Betrieb bis hin zu den Sanierungsphasen.  Alle neuen Investitionen in betriebliche Anlagen und Entwicklungsprojekte werden während der Due-Diligence-Prüfung einer Umwelt-, Gesundheits- und Sicherheitsverträglichkeitsprüfung unterzogen, um alle Umweltrisiken – einschließlich Klimawandel – und -chancen im Zusammenhang mit der Anlage/dem Projektstandort und seiner Umgebung zu ermitteln. Die Bewertung umfasst auch Leistungsmetriken wie Energieeffizienz sowie Überlegungen zu Übergangs- und physischen Risiken und Chancen.

Wie haben sich der Transaktionsmarkt, der Vermietungsmarkt und der Dienstleistungsmarkt / Immobilienverwaltungsmarkt in den vergangenen 5 - 10 Jahren verändert und wie werden sich diese Märkte Ihrer Meinung nach entwickeln?

Treacy: Ebenso wie in Europa haben die ESG-Anforderungen in den letzten Jahren auch für Mieter in Asien an Bedeutung gewonnen. Aufgrund des wachsenden Bewusstseins für die Verantwortung, die die Immobilienbranche trägt – und aufgrund der zunehmenden Regulierung wird ESG in Zukunft noch wichtiger werden, und die asiatischen Immobilienmärkte bilden da keine Ausnahme. Das haben wir bereits gesehen, zum Beispiel bei der Allianz, die Capitasky, ein von uns erbauten Wolkekratzer in Singapur, als Hauptsitz für ihre Rückversicherungssparte im asiatisch-pazifischen Raum ausgewählt hat.

 

 

 

Ausschlaggebend für diese Entscheidung waren das grüne Design und die Nachhaltigkeitsmerkmale der Immobilie. Dabei handelt es sich nicht um ein vorübergehendes Phänomen, sondern um einen grundlegenden Wandel der Präferenzen und Anforderungen, der die Immobilienmärkte nicht nur in Asien, sondern in allen Regionen und Sektoren prägen wird.

Über den Interviewten

Simon Treacy hat über 25 Jahre Erfahrung in der globalen Immobilienbranche. In dieser Zeit hat der gebürtige Australier bislang Transaktionen im Wert von über 40 Milliarden Euro in Asien, Europa, den USA sowie Lateinamerika federführend begleitet. Von 2013 bis 2017 war Treacy verantwortlich für globale Immobilien-Investitionen (Global Chief Investment Officer Real Estate) bei Blackrock, einschließlich aller von Blackrock beratenen Immobilienfonds. Vor dieser Zeit war er Mitbegründer und Vorstandsvorsitzender von (MGPA), eines aus Asien und Europa spezialisierten Investment Managers. Mit einem verwalteten Vermögen von gut 12 Milliarden Euro wurde MPGA 2013 von Blackrock aufgekauft.

Über Capitaland

Capitaland Limited ist ein multinationales alternatives Asset-Management-Unternehmen aus Singapur, das sich auf Immobilien, Infrastruktur und Private Equity konzentriert. Das Unternehmen ist eines der größten Immobilienunternehmen Asiens und Eigentümer und Manager eines globalen Portfolios, das integrierte Entwicklungen, Einkaufszentren, Unterkünfte, Büros, Wohnungen, Real Estate Investment Trusts (REITs) und Fonds umfasst.

Capitaland ist in mehr als 200 Städten in über 30 Ländern vertreten und konzentriert sich auf Singapur und China als Kernmärkte, während es weiterhin in Märkten wie Indien, Vietnam, Australien, Europa und den USA expandiert. Das Unternehmen verfügt außerdem über eines der größten Investment-Management-Unternehmen weltweit und einen Bestand von sieben börsennotierten Real Estate Investment Trusts (REITs) und Business Trusts sowie über 20 privaten Fonds. 

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