Nach den turbulenten Jahren rund um die Zinswende hat sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt stabilisiert. Langfristig dürften die Preise wieder moderat steigen – doch die Entwicklung verläuft je nach Region sehr unterschiedlich. Zu diesem Ergebnis kommt ein aktueller Bericht des Instituts der deutschen Wirtschaft, den dieses im Rahmen eines Forschungsprojekts für den Bundesverband der Volks- und Raiffeisenbanken erstellt hat. IW-Autor Pekka Sagner legt darin eine Prognose auf Ebene aller 400 deutschen Kreise und kreisfreien Städte bis zum Jahr 2035 vor.
„Die Prognose auf Kreisebene verdeutlicht, dass sich die Immobilienmärkte in Deutschland künftig stärker auseinanderentwickeln dürften. Wachstumsräume konzentrieren sich vor allem auf wirtschaftsstarke Metropolregionen, ausgewählte urbane Zentren sowie Teile Süddeutschlands“, erklärt Sagner.
Auch gut angebundene Umlandräume könnten von Wanderungsbewegungen und funktionalen Verflechtungen mit großen Arbeitsmärkten profitieren, so der Experte: „Demgegenüber finden sich stagnierende oder rückläufige Preisentwicklungen häufiger in strukturschwächeren, demografisch schrumpfenden oder peripheren Regionen.“
Dabei zeige sich, dass die langfristige Preisentwicklung weniger durch die einfache Unterscheidung zwischen Stadt und Land bestimmt wird als durch die wirtschaftliche Zentralität und die Einbindung in dynamische Arbeitsmärkte. Selbst innerhalb der Bundesländer könnten sich die Perspektiven einzelner Kreise daher deutlich unterscheiden.
Interaktive Grafik: IW-Prognose
Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft (IW)
Moderate Preissteigerungen im bundesweiten Mittel
Der bevölkerungsgewichtete Medianpreis für Wohnimmobilien wird der Prognose zufolge von rund 3.000 Euro je Quadratmeter im Jahr 2025 auf etwa 4.100 Euro je Quadratmeter im Jahr 2035 steigen. Real entspricht das einer durchschnittlichen Preissteigerung von 1,1 Prozent pro Jahr. Bei einem mittleren Inflationsszenario von 2 Prozent ist nominal mit einer Steigerung von 3,1 Prozent pro Jahr zu rechnen. Das nominale Preisniveau des Zwischenhochs von 2022 dürfte bereits im Jahr 2027 wieder erreicht werden. Die außergewöhnlich hohen Wertzuwächse der Niedrigzinsära hingegen dürften vorerst nicht zurückkehren.
Kurzfristig wirken Zinsen, Konjunktur und Strukturwandel
Kurzfristig bestimmen weiterhin vor allem Finanzierungskosten und konjunkturelle Entwicklungen die Dynamik der Immobilienmärkte. Höhere Zinsen verteuern Kredite und reduzieren die Zahlungsfähigkeit vieler Haushalte, während Einkommens- und Beschäftigungsentwicklungen regional sehr unterschiedlich verlaufen können. Ein zusätzlicher Einflussfaktor ist der wirtschaftliche Strukturwandel im Zuge der ökologischen Transformation.
In zahlreichen Regionen Deutschlands prägen energieintensive Industrien oder die Automobilwirtschaft die lokale Beschäftigungsstruktur. Der Übergang zu klimaneutralen Produktionsweisen und neue Technologien im Verkehrssektor können kurzfristig zu Unsicherheiten auf regionalen Arbeitsmärkten führen.
Langfristig entscheiden Demografie, Infrastruktur und wirtschaftliche Zentralität
Langfristig sind strukturelle Faktoren deutlich prägender. Besonders entscheidend sind demografische Entwicklungen: Regionen mit wachsender Bevölkerung und steigender Haushaltszahl verfügen über eine stabile oder steigende Nachfragebasis, während schrumpfende Regionen langfristig mit geringerer Nachfrage nach Wohnraum konfrontiert sind.
Auch die funktionale Einbindung in wirtschaftlich starke Räume spielt eine zentrale Rolle. Regionen mit guter Anbindung an große Arbeitsmärkte und hoher wirtschaftlicher Dynamik profitieren häufig von Wanderungsbewegungen und steigender Nachfrage. Infrastrukturinvestitionen können diese Effekte zusätzlich verstärken.
Darüber hinaus hängt die langfristige Entwicklung vieler Regionen davon ab, wie erfolgreich sich ihre Wirtschaftsstruktur an technologische und ökologische Veränderungen anpasst. Gelingt die Anpassung, kann die ökologische Transformation langfristig sogar neue Wachstumsimpulse auslösen. Auch die energetische Qualität des Wohnungsbestands gewinnt an Bedeutung: Regionen mit hohem Sanierungsbedarf könnten stärker unter Druck geraten.
Die Preise driften auseinander
Wie beschrieben konzentriert sich das Wachstum vor allem auf wirtschaftsstarke Metropolregionen, ausgewählte urbane Zentren sowie Teile Süddeutschlands. Auch gut angebundene Umlandräume können von Wanderungsbewegungen und funktionalen Verflechtungen mit großen Arbeitsmärkten profitieren. Stagnierende oder rückläufige Preisentwicklungen finden sich hingegen häufiger in strukturschwächeren, demografisch schrumpfenden oder peripheren Regionen.
Dabei zeigt sich ein wichtiges Muster: Die langfristige Preisentwicklung wird weniger durch die einfache Unterscheidung zwischen Stadt und Land bestimmt als durch wirtschaftliche Zentralität und die Einbindung in dynamische Arbeitsmärkte. Selbst innerhalb der Bundesländer können sich die Perspektiven einzelner Kreise daher deutlich unterscheiden.
Folgen für Haushalte, Investoren und Politik
Für Haushalte und Investoren unterstreichen die Ergebnisse die zunehmende Bedeutung regional differenzierter Analysen. Während in wachstumsstarken Regionen weiterhin Wertsteigerungspotenziale bestehen, könnten andere Regionen deutlich verhaltenere Entwicklungen aufweisen.
Wohnungspolitisch sprechen die Ergebnisse dafür, stärker regionale Unterschiede zu berücksichtigen: In wachsenden Regionen bleibt die Ausweitung des Wohnungsangebots eine zentrale Herausforderung, in schrumpfenden Regionen gewinnen hingegen Fragen der Bestandsanpassung und der langfristigen Stabilisierung lokaler Wohnungsmärkte an Bedeutung.
Die Prognose basiert auf einem hybriden Modell, das kurzfristige, Machine-Learning-basierte Schätzungen mit einem langfristigen strukturellen Trend kombiniert. Ziel ist keine punktgenaue Vorhersage einzelner Jahreswerte, sondern eine Einordnung langfristiger regionaler Entwicklungspotenziale.