Die Stimmung auf den Büroimmobilienmärkten ist verhalten, nach wie vor sind viele Investoren eher zögerlich. Der Büromarktindex pbbIX der Deutschen Pfandbriefbank erreichte 2024 mit einem Wert von minus 2,01 sogar einen neuen Tiefststand seit dem Auftaktquartal 2009. Allerdings sehen die Analysten einen Rückgang des Negativtrends in Erwartung einer beginnenden Bodenbildung.
Erste Akteure – vorrangig Family Offices – treten langsam aus ihrer abwartenden Haltung heraus und werden in dem derzeitigen Marktumfeld aktiv, um die Opportunitäten am Markt zu nutzen. Denn oftmals ist der Gesamtblick auf die Lage im Großen und Ganzen zu negativ. Anfangsrenditen oberhalb der Vier-Prozent-Marke wie beispielsweise mit 4,2 Prozent in München sorgen für Wertsteigerungspotenziale. Zudem gibt es weitere Indikatoren, die für eine aufkeimende Entwicklung sprechen.
Blick auf Markt für Büroimmobilien fällt zu negativ aus
Derzeit werden auf den Transaktionsmärkten sämtliche negativen Aspekte eingepreist. Dabei fließen auch die verhaltenen ökonomischen Fundamentaldaten in Deutschland mit lediglich 0,2 Prozent erwartetem Wirtschaftswachstum sowie die allgemeine Befürchtung einer insgesamt sinkenden Büroflächennachfrage in Zeiten von Homeoffice und hybridem Arbeiten mit ein.
Leerstände dürfen nicht überbewertet werden
Allerdings fällt der Blick auf den Büroimmobilienmarkt zu negativ aus. Eine Studie des Ifo Instituts ergab kürzlich, dass der absolute Büroflächenbedarf bis 2030 um zwölf Prozent sinken könnte. Das entspräche einem zusätzlichen Leerstand von rund 11,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche. So kritisch dies auch klingen mag, ist dies noch lang kein Grund für einen allgemeinen Abgesang auf das Büro. Die Leerstände werden vor allem in älteren Objekten steigen, die verglichen mit dem Homeoffice keinen Mehrwert bieten. Moderne, den Leitgedanken von New Work entsprechende Immobilien werden davon eher nicht betroffen sein.
Insgesamt dürfen die Leerstände nicht überbewertet werden. Zwar sind die Werte verglichen mit dem ersten Halbjahr 2023 um über 25 Prozent gestiegen. Allerdings liegen die Büromärkte von Top-Städten wie Köln oder Hamburg noch immer unter der Fünf-Prozent-Marke. München und Berlin bewegen sich zwischen sechs und sieben Prozent, lediglich Frankfurt und Düsseldorf verzeichnen zweistellige Leerstandsraten. Eine solche Leerstandsquote ist im internationalen Vergleich nicht ungewöhnlich: Für die USA wurde von Moody’s im zweiten Quartal 2024 eine durchschnittliche Leerstandsrate von 20,1 Prozent ermittelt.
Großflächige Vermietungen stützen den Immobilienmarkt
Ein Blick auf die Vermietungsumsätze in den deutschen Bürometropolen zeigt weitgehende Stabilität. Insgesamt wurden rund 1,25 Millionen Quadratmeter Fläche vermietet, was in etwa dem Vorjahresniveau entspricht. Im Münchner Büroimmobilienmarkt stieg das Vermietungsvolumen im ersten Halbjahr 2024 nach den Erhebungen von Knight Frank zufolge um 23 Prozent auf 294.000 Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahreszeitraum an.
Damit steht München an der Spitze der Top-7-Märkte. Wichtig dabei ist vor allem, dass wieder verstärkt großflächige Abschlüsse von 10.000 Quadratmetern oder mehr realisiert werden. Hier zeigt sich eindeutig, dass viele Unternehmen trotz der moderaten gesamtwirtschaftlichen Lage expandieren und in neue, innovative Arbeitsumgebungen investieren wollen.
Spitzenmieten unterstreichen das Potenzial
Es ist jedoch klar ersichtlich, dass sich die Schere zwischen hochwertigen, zertifiziert nachhaltigen Core-Büroimmobilien immer weiter öffnet. Den deutlichsten Indikator dafür bilden die Spitzenmieten, die in sämtlichen deutschen Top-Städten stabil geblieben sind. München verzeichnete im ersten Halbjahr 2024 sogar einen Anstieg von 46 auf 52 Euro je Quadratmeter.
Angesichts der perspektivisch wieder positiveren wirtschaftlichen Entwicklungen sowie der Flächenknappheit bei solchen hochwertigen Büroimmobilien dürfte sich der Anstieg der Mieten auch weiterhin fortsetzen.
Welche Zertifikate zu höheren MIeteinnahmen führen
Für peripher gelegene, ältere oder mit sonstigen Mängeln behaftete Objekte wird die (Wieder-)vermietbarkeit jedoch schwerer. In einigen Fällen sollten sich die jeweiligen Eigentümer und Asset Manager frühzeitig um ein alternatives Nutzungskonzept kümmern. In den kommenden Jahren dürfte dieser Trend noch durch eine gewisse „Wanderungsbewegung“ zahlreicher Mieter zunehmen. Immer mehr international agierende Unternehmen, aber auch deutsche Mittelständler halten sich an eine klare Nachhaltigkeits-Agenda, um auf Firmenebene die Klimaziele des Pariser Abkommens zu erreichen. Dies ist jedoch nur mit modernen, zertifiziert nachhaltigen Immobilien möglich.