Wöchentlich lesen wir gerade in den einschlägigen Immobilien-Gazetten über größere Verkäufe von Einzelimmobilien oder größeren Portfolios durch offene Immobilien-Publikumsfonds. Diese müssen Objekte verkaufen, damit sie genug Geld haben, um private Anleger auszuzahlen, die ihre Anteile zurückgeben möchten.
Anleger können ihre Anteile monatlich an die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) zurückgeben. Diese zahlt ihnen dann den Wert aus, den ein Anteil am Tag der Rückgabe hat. Immobilienverkäufe in dieser Marktphase führen allerdings nicht zu positiven Investmenteffekten für die ausscheidenden und verbleibenden Anleger.
Bei den geschlossenen Immobilien-Publikumsfonds – bisher nur auflegbar als sogenannte Investment-Kommanditgesellschaften, bei denen die Anleger eine Beteiligung an einer Personengesellschaft erwerben – gibt es dieses Phänomen schon rein technisch nicht, da hier die Anleger über die vorab festgelegte Laufzeit keine Rückgabe ihrer Anteile verlangen können.
Aber auch ohne diese technische Einschränkung gäbe es dieses Problem in größerem Maße aktuell eher nicht, da in der letzten Dekade die Zeichnungen von Anteilen an geschlossenen Immobilien-Publikumsfonds nur auf einem vernachlässigbaren Niveau stattgefunden haben. Das Produkt war weder für die Anleger noch für den Vertrieb der Fonds attraktiv. Auf der (Banken-)Vertriebsseite war ein wesentlicher Grund, dass die Dokumentationsanforderungen an den Vertrieb des Produkts „Beteiligung“ zu hoch waren.
Fondsmarktstärkungsgesetz
Dies soll sich nun ändern. Mit dem Anfang Oktober 2024 von der Bundesregierung verabschiedeten Gesetzentwurf eines sogenannten Fondsmarktstärkungsgesetzes soll die Möglichkeit geschaffen werden, geschlossene Publikumsfonds auch in Form eines Sondervermögens aufzulegen. Seit knapp zehn Jahren machten wir uns hierfür in den Verbänden, insbesondere im Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), stark, dass dies möglich wird.
2021 hatte der Gesetzgeber zwar schon diese neue Rechtsform eines geschlossenen Sondervermögens eingefügt, dessen Gebrauch aber auf den Spezialfondsbereich eingeschränkt. Nun soll sie auch für die Publikumsfonds geöffnet werden.
Dem Vertrieb soll es damit möglich werden, Anlegern Wertpapiere in Form von Anteilsscheinen an einem geschlossenen Publikumsfonds anzubieten. Die Vertriebsdokumentation für Wertpapiere ist Standard bei den Banken und freien Vertrieben. Sie ist analog zu der für Aktien und Anleihen ausgestaltet und ist tägliche Praxis des Vertriebs. Der lästige Dokumentationsaufwand für den Vertrieb von Beteiligungen an geschlossenen Investment Kommanditgesellschaften würde entfallen.
Dies könnte Vertriebe motivieren, das Produkt ihren Kunden wieder anzubieten. Auch ertragsteuerlich ist das Sondervermögen für die Anleger viel einfacher als eine Investment-KG. Die Steuern zahlt der Fonds, Ausschüttungen unterliegen der Kapitalertragsteuer. Der Anleger selbst muss nichts mehr versteuern.
Bei der Investment-KG hingegen bekommt der Anleger – für ihn in der Regel unverständliche
– steuerliche Mitteilungen vom Initiator und muss selbst die Besteuerung im Rahmen
seiner Einkommensteuererklärung vornehmen. Zusätzlich werden häufig Bescheide geändert, dies führt jedes Mal beim Anleger zu administrativem Aufwand.
Materiell ist während der Haltephase die Besteuerung mit circa 26 Prozent insgesamt beim
Sondervermögen deutlich niedriger als bei der Investment-KG mit circa 45 Prozent individuellem Steuersatz. Allerdings können keine Verluste vom Anleger genutzt werden. Bei der Veräußerung einer Immobilie außerhalb der 10-Jahres-Frist punktet allerdings die Investment-KG mit der Steu-
erfreiheit, während beim Sondervermögen auch dann circa 26 Prozent fällig werden.
Von den Immobilienanlagen selbst her waren sowohl die offenen als auch die geschlossenen Fondsprodukte in der Vergangenheit häufig nicht besonders attraktiv. Im offenen Bereich wurden
häufig sogenannte Core-Objekte mit niedrigen Renditen angekauft; im geschlossenen Markt wurden meistens Single-Tenant-Objekte erworben, nach Auszug des einzigen Mieters war die Im-
mobilie dann häufig „distressed“ und der Initiator oft nicht in der Lage, die Immobilie wiederzubeleben.
Es bleibt zu hoffen, dass die Initiatoren in Zukunft mehr Kreativität bei der Auswahl der Fondsstrategien und Anlagen entwickeln. So genannte Value-Add-Strategien können in der aktuellen Restrukturierungslage am deutschen Immobilienmarkt auch für Privatanleger spannend sein, wenn der Initiator die Wertschöpfungskompetenz zur Transformation von distressten Immobilien in neue Nutzungsarten mitbringt. Auch Betreiber-Immobilien können aufgrund der demografischen und gesellschaftlichen Entwicklung interessant sein – mehr
hierzu nachfolgend beim Eltif 2.0.
Zuletzt könnte das geschlossene Publikums-Sondervermögen Anlagemöglichkeiten für Privatanleger in Infrastruktur-Anlagen möglich machen. Seit Beginn der Energiekrise 2022 wird viel darüber gesprochen, dass Investoren nun mehr Infrastruktur- als Immobilien-Anlagen verfolgen wollen. Für den Publikumsanleger gibt es bis dato allerdings fast kein Produkt. Hier
besteht eine große Anbieterlücke.