Der deutsche Immobilienmarkt wird das Jahr 2024 voraussichtlich mit jeweils einem leichten Plus im Investment- und Bürovermietungsmarkt abschließen. Deutschlandweit und über alle Assetklassen hinweg rechnet Jones Lang Lasalle (JLL) mit einem Transaktionsvolumen von rund 35 Milliarden Euro – ein Anstieg von knapp zehn Prozent im Vergleich zu 2023.
Klingt gut – aber mit den Erwartungen aus 2023 ist es ein eher ernüchterndes Ergebnis. Denn nach dem aus immobilienwirtschaftlicher Sicht äußerst schwachen Vorjahr war 2024 mit viel Zuversicht gestartet.
„Dieses positive Element trübte sich im Verlauf des Jahres mit zunehmender Verschlechterung der realwirtschaftlichen Rahmenbedingungen allerdings wieder ein“, sagt Helge Scheunemann. Der Leiter Research bei JLL Deutschland und erklärt, dass in der Folge anvisierte oder angeschobene Umzugs- und Expansionspläne der Unternehmen aufgegeben oder verschoben wurden. Das gelte für alle Bereiche, egal ob Büro, Logistik oder Einzelhandel. Die Unternehmen reagierten im aktuellen Zyklus besonders sensibel auf geopolitische oder wirtschaftliche Effekte.
Blick auf 2025: Risiken werfen ihre Schatten voraus
Die Wirtschaft stagnierte in Deutschland im Jahr 2024. Colliers rechnet mit einem moderaten Wirtschaftswachstum von 0,6 Prozent – bei einer Inflationsrate von 2,0 Prozent. Für Geschäftsführer Achim Degen heißt dies, dass die EZB ihren Zinssekungspfad weiter beschreitet – womit zum Jahresende der Leitzins auf rund 2 Prozent von aktuell 3,4 Prozent sinken könnte.
Durch die Mitte 2024 eingeleitete Zinswende stabilisierten sich die Finanzierungsbedingungen für Immobilieninvestoren, wenngleich auf höherem Niveau als vor 2022. Bei den 10-jährigen SWAP-Rates gehen die meisten Prognosen für 2025 von einer stabilen Entwicklung aus. Beim 3-Monats-Euribor zeigt die Entwicklung nach unten, was variable Finanzierungen im Jahresverlauf 2025 günstiger macht.
„Die Herausforderungen für die Immobilienbranche bleiben auch im Jahr 2025 vielfältig. Der zunehmende Entscheidungswille auf Mieter- und Investorenseite wird wieder zu mehr Tansaktionsvolumina führen“, sagt Degen. Handlungsdruck ergebe sich aus bestehender und zukünftiger Regulatorik, der notwendigen Positionierung im Wettbewerb und marktprägenden Trends wie der Transformation der Städte und den Auswirkungen des Klimawandels.
Sorge vor geopolitischen Konflikten
Für Scheunemann sieht es im kommenden Jahr nicht unbedingt besser aus. Neben den deutschlandspezifischen hausgemachten und strukturell bedingten Themen legen sich zwei übergeordnete Risiken wie dichter Nebel auf die Immobilienlandschaft. „Zum einen muss abgewartet werden, in welchem Umfang und Ausmaß sich die angedrohten Zölle und Handelsbarrieren in der Realität zeigen und sich eine noch stärkere America-First-Handelspolitik mittelfristig auf die deutsche Wirtschaft auswirken wird“, analysiert Scheunemann.
Zum zweiten bleiben geopolitische Unsicherheiten wie der die Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten für viele Investoren das wichtigste Thema. Das sorge für Unwägbarkeiten. Eine solche risikoadjustierte Investitionsstrategie in Kombination mit dem aus Immobiliensicht positiven Zinssenkungskurs der Zentralbanken kann trotzdem erfolgsversprechend sein.
Sinkende Zinsen könnten Branche beleben
Die Liquidität auf dem europäischen Immobilienmarkt ist laut Greg Kane, Leiter europäisches Investment Research bei PGIM Real Estate, nach wie vor gering, wird aber 2025 zunehmen, wenn die Zinsen weiter sinken und sich dadurch die Stimmung der Investoren sich bessert.
„Unsere Schätzungen aus Umfragen zu den Absichten der Investoren deuten auf einen breit angelegten Aufschwung in allen Sektoren hin, insbesondere bei Wohnungen“, sagt Kane. Dadurch ergibt sich eine breite Palette von Investitionsmöglichkeiten, die durch steigende Werte, ein anhaltend geringes Angebot und ein strukturelles Nachfragewachstum angetrieben werden.
Insgesamt sollte der Wertverfall gestoppt sein. Die Aussichten für ein stetiges Wachstum von den heutigen niedrigen Niveaus ausgehend, das hauptsächlich durch steigende Mieten angetrieben wird, spiegeln die Erwartungen einer sich verbessernden wirtschaftlichen Aktivität in den kommenden Jahren wider.
Als eine Art Vorbote eines sich wiederbelebenden Marktes kann die Einschätzung der finanzierenden Institute gesehen werden, die JLL regelmäßig in seinem Immobilienfinanzierungsindex Difi abfragt.
Nachdem der Stimmungsindex zum dritten Quartal deutlich gestiegen ist, verfestige sich das Plus im vergangenen Quartal. Mit der Aufhellung dieses Indikators in Kombination mit einem wieder attraktiveren Zinsumfeld, sollten Kreditausreichungen zunehmen, sodass Investoren auch wieder mit einem größeren Fremdkapitalhebel agieren können. Unterschiede gibt es hingegen bei den unterschiedlichen Assetklassen.
Aussichten am Büromarkt: Talsohle ist durchschritten
Der wesentliche Grund für die zurückhaltende Aktivität im Jahr 2024 von Unternehmen ist laut JLL die wirtschaftspolitische Lage, die sich nicht zuletzt durch die Auflösung der Ampelkoalition stetig verschlechterte. Langfristige Bindungen und Ausgaben, wie beispielsweise für Umzüge oder Neuausstattungen von Büros, werden von den Unternehmen derzeit vermieden.
Auf dem Bürovermietungsmarkt rechnet JLL bis Jahresende ein Anstieg des Flächenumsatzes um etwa sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Für das nun endende vierte Quartal deutet sich allerdings eine Veränderung in Berlin an. Abgeschlossene Transaktionen und laufende Prozesse lassen zum Jahresende einen Rückgang um fünf Basispunkte auf dann 4,15 Prozent erwarten. Damit würde Berlin zusammen mit München gemessen an der Spitzenrendite der teuerste Bürostandort sein.
Auch für Colliers ist die Talsohle am Büromarkt durchschritten. 2025 werden auf Investorenseite wieder vermehrt institutionelle Akteure aktiv, bei weiterhin aktiven Privatinvestoren. Der Fokus liegt vielfach weiter auf dem Core-Segment und Produkten in Top-Lagen. Für das Jahr 2025 prognostiziert Colliers eine Bruttoanfangsrendite in den Top-7-Städten zwischen 4,30 und 4,90 Prozent.
Allerdings ist auch für 2025 weiter eine unterdurchschnittliche Nachfrage bei den Großgesuchen zu erwarten. Vermietungschancen ergeben sich beispielweise bei Unternehmen im Restrukturierungsprozess oder im Rahmen der Umsetzung von Nachhaltigkeitsstrategien.
Keine weitere Verschlechterung am Büromarkt erwartet
Die nur moderaten Wachstumsprognosen lassen für Deutschland für das Jahr 2025 zumindest keine weitere Verschlechterung erwarten, sodass JLL von einer langsamen Verbesserung der Nachfrage nach Büroflächen ausgeht. „Je nach Wahlausgang und einer daraus resultierenden Stimmungsaufhellung könnte das Wirtschaftswachstum und damit einhergehend die Nachfrage nach Büroimmobilien wieder stärker anziehen“, sagt Scheunemann.
Ein bestätigendes Indiz dafür, dass im Vergleich zum Jahr 2024 eine positive Entwicklung zu erwarten ist, stellen die im Markt aktiven Gesuche für das kommende Jahr dar, die derzeit keinen Anlass zur Sorge hinsichtlich einer weiteren Reduzierung der Büronachfrage geben
Ebenso wird sich der anhaltende Trend nach qualitativ hochwertigen Büroflächen branchenübergreifend auch im kommenden Jahr fortsetzen, wodurch eine Grundnachfrage gesichert erscheint. Das Vermietungsvolumen für die sieben Metropolen könnte 2025 wieder an die Schwelle von drei Millionen Quadratmentern heranreichen, was einem Anstieg im Vergleich zu 2024 von knapp zwölf Prozent entsprechen würde.
Dementsprechend positiv entwickelten sich die Mieten, zumindest in der Spitze. „Für 2024 wird im Schnitt über die sieben Hochburgen ein Plus von insgesamt 6,4 Prozent stehen. Dieses Tempo wird im nächsten Jahr voraussichtlich nicht mehr zu halten sein, dann rechnen wir mit einer Abschwächung des Wachstums auf knapp drei Prozent“, so Scheunemann.
Logistik – zwischen Leerstand und begrenztem Angebot
In der Logistik steigt laut PGIM der Leerstand, aber das verfügbare Angebot bleibt in einigen Städten begrenzt. Der Leerstand in der Logistikbranche bewegt sich in Richtung des Niveaus vor der Pandemie. Die Aussichten sind dort am stabilsten, wo der Leerstand gering ist, wie zum Beispiel in München, Frankfurt oder Berlin.
Eine ähnliche Entwicklung sieht JLL auch am Industrie- und Logistikvermietungsmarkt. Für 2024 dürfte der deutschlandweite Umsatz unterdurchschnittlich ausfallen. Die Gründe decken sich mit denen am Büromarkt. Die Umsatzprognose liegt nun bei rund 5,7 Millionen Quadratmetern – das wären neun Prozent weniger als 2023 und 23 Prozent weniger als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre und somit das schwächste Ergebnis seit 2014.
In Folge der Nachfrageschwäche stiegen die Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr nur noch moderat, in einige Regionen wie Bremen stellte JLL sogar erste Rückgänge fest.
Colliers blickt optimistischer auf die Assetklasse. In der relativen Betrachtung mit anderen Nutzungsarten steht der Industrie- und Logistikmarkt aus Investorensicht überwiegend gut dar. Mietwachstumspotenziale sind weiterhin vorhanden, wenngleich mit etwas geringeren Steigerungsraten und differenzierter als in den vergangenen Jahren.
Da gleichzeitig das Angebot zulegt, wird allerdings 2025 das Thema Incentives eine zunehmende Rolle spielen. Für Core-Produkte hat sich die Spitzenrendite 2024 bei 4,75 Prozent eingependelt, die sich 2025 nicht nennenswert verändern sollte. Investoren planen, ihren Logistikimmobilienanteil auszubauen, sind aber sensibler was Lage, Mieterbonität und Objektqualität anbelangt.
Neue Mietmodelle als Antwort?
„Aufgrund des unsicheren globalen Umfelds gehen wir derzeit nicht davon aus, dass die Nachfrage zeitnah flächendeckend wieder zunehmen wird. Unternehmen tendieren dazu, Standorte in der Nähe von Ballungsräumen oder mit guter Verkehrsanbindung zu bevorzugen, um den Zugang zu Arbeitskräften zu erleichtern“, sagt Scheunemann.
Hinzu komme, dass der aktuelle Fokus der Unternehmen auf einer Steigerung der Produktivität und auf der Optimierung von Lager- und Distributionsprozessen mit Hilfe von Automatisierung, Robotik und dem Einsatz neuer, energieeffizienter Technologien liegt
Starke Nachfrage nach Rechenzentren
Gut sieht es bei Rechenzentren aus. Die Nachfrage übersteigt das Angebot in Europa. Laut Kane steigt die Effizienz der Rechenzentrumskapazitäten zwar. Die Nachfrage bleibt aber dank eingeführter KI-Anwendungen höher. Diese Angebotsknappheit deutet auf ein starkes Mietwachstum hin. Für Amsterdam und Dublin wird bis 2028 die größte Angebotslücke prognostiziert, so dass hier das stärkste Mietwachstum zu erwarten ist, gefolgt von Paris und Frankfurt.
Wohnen war 2024 im Blickpunkt – und bleibt es
Wohnen war laut JLL die wichtigste Kategorie. Fast 30 Prozent des investierten Kapitals dürften auf Wohn-, Studenten- oder Seniorenimmobilien entfallen sein. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und steigende Mieten führten zu einer positiven Entwicklung der Ertragslage, sehr guten Belegungsquoten und geringen Mietausfallwahrscheinlichkeiten. Im Jahr 2025 wird die Wohnungsnot – also bezahlbares Wohnen und Wohnungsneubau – das bestimmende Thema auf dem Wohnungsmarkt aus realwirtschaftlicher Sicht sein.
„Nicht zuletzt durch die vorgezogene Bundestagswahl werden diese Themen in der öffentlichen Diskussion deutlich an Bedeutung gewinnen“, sagt Scheunemann. Vor allem Letztere bringt wieder große Unsicherheit über die Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt und zwei Punkte dürften aus Investorensicht eine große Rolle spielen.
Zum einen die Diskussion um die Fortsetzung beziehungsweise den Ersatz der Mietpreisbremse und zum anderen die Frage, wie angesichts einer anhaltenden Zuwanderung, die bei einem möglichen Ende des Ukrainekrieges noch einmal wieder ansteigen könnte, der Wohnungsneubau angekurbelt werden kann.
Investmentaktivität dürfte weiter steigen
Im kommenden Jahr erwartet Colliers eine stärkere Investmentaktivität in allen Wohnsegmenten durch verbesserte Finanzierungsbedingungen und gute Produktverfügbarkeit. Das große Steigerungspotenzial der Durchschnittsmieten auf die am Markt erzielbaren Neuvermietungsmieten, das in Deutschland aktuell bei 33 Prozent und in den Großstädten teilweise sogar erheblich höher liegt, machen im aktuellen Umfeld insbesondere Value-Add-Investments äußerst attraktiv.
Auch Degen glaubt, dass sich die Angebotssituation am Mietwohnungsmarkt nochmals verschärft: „Für 2025 ist mit einem Einbruch der Neubaufertigstellungszahlen um rund 30 Prozent auf nur noch knapp über 200.000 Wohnungen zu rechnen. Abzuwarten bleibt, was sich durch den Gesetzgeber an Rahmenbedingungen für den Mietwohnungsmarkt verändern wird.“
Für Kane ebenfalls ein Faktor am Markt: Die angespannte Erschwinglichkeit in Verbindung mit dem Wachstum der jungen Bevölkerung. Hinzu kommen neue Varianten im Bereich des gemeinsamen Wohnens. Als Beispiel nennt er speziell für Studenten errichteten Unterkünfte, da die Mieter im Gegensatz zur Qualität Kompromisse bei der Größe eingehen. Die größten Chancen bieten sich aktuell in Großbritannien, Spanien und den Niederlanden.
Investitionsmöglichkeiten gebe es auch im Bereich der Seniorenwohnungen, wo die Aussichten durch eine günstige demografische Entwicklung und eine begrenzte Verfügbarkeit bestimmt sind. Seniorenwohnungen haben das größte Potenzial in Großbritannien, Irland, Frankreich und den Niederlanden. Hier gibt es ein geringes Angebot an Pflegeheimbetten und durchschnittlich häufiger Menschen über 80 Jahre.
Einzelhandelsvermietung zeigt sich über das ganze Jahr robust
Entgegen der mauen konjunkturellen Lage und der nach wie vor hohen Sparquote der Haushalte, hat sich der Vermietungsmarkt für innerstädtische Einzelhandelsimmobilien 2024 erstaunlich gut präsentiert. Die Prognose von JLL für das Gesamtjahr 2024 liegt zwischen 450.000 und 460.000 Quadratmetern und damit auf dem Niveau von 2023.
Hauptgrund für das gute Ergebnis ist weiterhin die Nachfrage nach großflächigen Ladeneinheiten über 1.000 Quadratmeter. Über die Hälfte des Vermietungsumsatzes geht auf das Konto dieser Größenklasse. In Bezug auf die Sparten sind es nach wie vor Textileinzelhändler, die Flächen suchen. Zusammen mit der Branche Gastronomie und Nahrungsmittel vereinen diese beiden Sektoren deutlich über die Hälfte des Flächenumsatzes auf sich.
Auffällig war, dass mit 60 Prozent das Gros der Vermietungen in den Städten abseits der zehn großen Metropolen abgeschlossen wurde. Städte wie Kassel, Bielefeld, Dortmund oder Dresden stehen im Jahr 2024 im Fokus der Expansion.
Spitzenmieten in Köln und Nürnberg geben nach
Die Spitzenmieten gaben im Jahresverlauf für die zehn größten Märkte im Durchschnitt um rund acht Prozent nach, wobei anzumerken ist, dass die Werte in acht Ballungsräumen auf einem konstanten Niveau liegen und der Rückgang nur durch Köln und Nürnberg bedingt ist.
Für 2025 rechnet JLL für alle zehn Metropolen mit stabilen Mieten, in Einzelfällen und in Abhängigkeit von der Entwicklung der privaten Konsumausgaben könnten auch wieder leicht steigende Mieten zu beobachten sein. Seitens der Einzelhändler sollte die Nachfrage gerade nach Großflächen stabil bleiben, allerdings sind diese Flächen in Toplagen mit einer entsprechenden Qualität Mangelware.
Neben den traditionellen innenstadtrelevanten Branchen erwartet JLL auch neue Player, die zum Beispiel Standorte für Showrooms anmieten. Unabhängig von Wirtschaft und Konjunktur sind deutsche Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt nach wie vor gefragt und gelten als Eintrittstor für den deutschen, aber auch den europäischen Markt.
2025 rechnet Colliers im Einzelhandel mit höheren Konsumausgaben durch erwartbar steigende Realeinkommen. Optimistisch stimmt, dass das ausgeprägte Preisbewusstsein und das angebotsfokussierte Konsumverhalten der Verbraucher im Laufe des Jahres 2024 wieder abgenommen haben.
Im lebensmittelgeankerten Retail- und Fachmarktbereich zeigen laut Colliers wieder leicht sinkende Renditen, dass diese Betriebsform weiterhin im Fokus risikoaverser Investoren bleibt. Das Segment der Shopping-Center wird bei Value-Add- und opportunistischen Investoren aufgrund der seit Jahren vollzogenen Preiskorrekturen wieder mehr in den Fokus rücken. Hier zeigen sich Umnutzungspotenziale durch attraktive Mischnutzungskonzepte.
Vorsichtig optimistischer Blick in die Zukunft
„Trotz aller Herausforderungen gibt es viele Gründe, sich nicht entmutigen zu lassen und die sich aktuell bietenden Chancen zu ergreifen”, sagt Degen. Die Innovationskraft und Anpassungsfähigkeit der deutschen Wirtschaft seien beeindruckend. Mit einer klaren Strategie und einem Fokus auf nachhaltige Entwicklung können Investoren im Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland auch in den kommenden Jahren wieder erfolgreich sein.
JLL rechnet für das Jahr 2025 imit einem ansteigenden Transaktionsvolumens. 14 bis 20 Prozent könnte es rauf gehen, was einem Gesamtvolumen von 40 bis 42 Milliarden Euro entsprechen würde.