Immobilien-Ausblick 2025 Colliers, JLL und PGIM sehen vor allem eine Anlageklasse vorn

Helge Scheunemann (JLL, l.), Greg Kane (PGIM) und Achim Degen (Collier, r.).

Blicken auf den Immobilienmarkt im kommenden Jahr: Helge Scheunemann (JLL), Greg Kane (PGIM) und Achim Degen (Collier). Foto: JLL / PGIM / Collier

Der deutsche Immobilienmarkt wird das Jahr 2024 voraussichtlich mit jeweils einem leichten Plus im Investment- und Bürovermietungsmarkt abschließen. Deutschlandweit und über alle Assetklassen hinweg rechnet Jones Lang Lasalle (JLL) mit einem Transaktionsvolumen von rund 35 Milliarden Euro – ein Anstieg von knapp zehn Prozent im Vergleich zu 2023.

Klingt gut – aber mit den Erwartungen aus 2023 ist es ein eher ernüchterndes Ergebnis. Denn nach dem aus immobilienwirtschaftlicher Sicht äußerst schwachen Vorjahr war 2024 mit viel Zuversicht gestartet. 

„Dieses positive Element trübte sich im Verlauf des Jahres mit zunehmender Verschlechterung der realwirtschaftlichen Rahmenbedingungen allerdings wieder ein“, sagt Helge Scheunemann. Der Leiter Research bei JLL Deutschland und erklärt, dass in der Folge anvisierte oder angeschobene Umzugs- und Expansionspläne der Unternehmen aufgegeben oder verschoben wurden. Das gelte für alle Bereiche, egal ob Büro, Logistik oder Einzelhandel. Die Unternehmen reagierten im aktuellen Zyklus besonders sensibel auf geopolitische oder wirtschaftliche Effekte.

Blick auf 2025: Risiken werfen ihre Schatten voraus

Die Wirtschaft stagnierte in Deutschland im Jahr 2024. Colliers rechnet mit einem moderaten Wirtschaftswachstum von 0,6 Prozent – bei einer Inflationsrate von 2,0 Prozent. Für Geschäftsführer Achim Degen heißt dies, dass die EZB ihren Zinssekungspfad weiter beschreitet – womit zum Jahresende der Leitzins auf rund 2 Prozent von aktuell 3,4 Prozent sinken könnte.

Durch die Mitte 2024 eingeleitete Zinswende stabilisierten sich die Finanzierungsbedingungen für Immobilieninvestoren, wenngleich auf höherem Niveau als vor 2022. Bei den 10-jährigen SWAP-Rates gehen die meisten Prognosen für 2025 von einer stabilen Entwicklung aus. Beim 3-Monats-Euribor zeigt die Entwicklung nach unten, was variable Finanzierungen im Jahresverlauf 2025 günstiger macht.

„Die Herausforderungen für die Immobilienbranche bleiben auch im Jahr 2025 vielfältig. Der zunehmende Entscheidungswille auf Mieter- und Investorenseite wird wieder zu mehr Tansaktionsvolumina führen“, sagt Degen. Handlungsdruck ergebe sich aus bestehender und zukünftiger Regulatorik, der notwendigen Positionierung im Wettbewerb und marktprägenden Trends wie der Transformation der Städte und den Auswirkungen des Klimawandels.

Sorge vor geopolitischen Konflikten 

Für Scheunemann sieht es im kommenden Jahr nicht unbedingt besser aus. Neben den deutschlandspezifischen hausgemachten und strukturell bedingten Themen legen sich zwei übergeordnete Risiken wie dichter Nebel auf die Immobilienlandschaft. „Zum einen muss abgewartet werden, in welchem Umfang und Ausmaß sich die angedrohten Zölle und Handelsbarrieren in der Realität zeigen und sich eine noch stärkere America-First-Handelspolitik mittelfristig auf die deutsche Wirtschaft auswirken wird“, analysiert Scheunemann.

 

Zum zweiten bleiben geopolitische Unsicherheiten wie der die Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten für viele Investoren das wichtigste Thema. Das sorge für Unwägbarkeiten. Eine solche risikoadjustierte Investitionsstrategie in Kombination mit dem aus Immobiliensicht positiven Zinssenkungskurs der Zentralbanken kann trotzdem erfolgsversprechend sein.

Sinkende Zinsen könnten Branche beleben 

Die Liquidität auf dem europäischen Immobilienmarkt ist laut Greg Kane, Leiter europäisches Investment Research bei PGIM Real Estate, nach wie vor gering, wird aber 2025 zunehmen, wenn die Zinsen weiter sinken und sich dadurch die Stimmung der Investoren sich bessert.

„Unsere Schätzungen aus Umfragen zu den Absichten der Investoren deuten auf einen breit angelegten Aufschwung in allen Sektoren hin, insbesondere bei Wohnungen“, sagt Kane. Dadurch ergibt sich eine breite Palette von Investitionsmöglichkeiten, die durch steigende Werte, ein anhaltend geringes Angebot und ein strukturelles Nachfragewachstum angetrieben werden.

Insgesamt sollte der Wertverfall gestoppt sein. Die Aussichten für ein stetiges Wachstum von den heutigen niedrigen Niveaus ausgehend, das hauptsächlich durch steigende Mieten angetrieben wird, spiegeln die Erwartungen einer sich verbessernden wirtschaftlichen Aktivität in den kommenden Jahren wider.

Als eine Art Vorbote eines sich wiederbelebenden Marktes kann die Einschätzung der finanzierenden Institute gesehen werden, die JLL regelmäßig in seinem Immobilienfinanzierungsindex Difi abfragt.

Nachdem der Stimmungsindex zum dritten Quartal deutlich gestiegen ist, verfestige sich das Plus im vergangenen Quartal. Mit der Aufhellung dieses Indikators in Kombination mit einem wieder attraktiveren Zinsumfeld, sollten Kreditausreichungen zunehmen, sodass Investoren auch wieder mit einem größeren Fremdkapitalhebel agieren können. Unterschiede gibt es hingegen bei den unterschiedlichen Assetklassen.