Bei künftigen Neuinvestitionen lässt sich ein analoger Trend beobachten. Investoren planen im Durchschnitt eine Allokation von 57,7 Prozent auf Deutschland, 20,8 Prozent auf Europa, 10,8 Prozent auf Nordamerika und 8,9 Prozent auf Asien. Eine Erklärung dafür ist, dass nach Corona die nachhaltige Wirkmacht struktureller Megatrends am institutionellen Immobilienmarkt wieder stärker durchschlägt. Die Internationalisierung und Ausdifferenzierung nach Nutzungsarten, gerade auch in vormaligen Nischen, schreitet weiter voran. „Hier versuchen Investoren zunehmend von Entwicklungen wie der Digitalisierung, Urbanisierung und dem demografischen Wandel zu profitieren. Das beweist einmal mehr die Bedeutung eines langfristigen Anlagehorizonts im strategischen Management von Immobilienportfolios“, kommentiert Axel Vespermann, Leiter Immobilien und Geschäftsführer von Universal Investment.
Für Schmitt von AGI ist ebenfalls entscheidend, dass Immobilien nur dann einen nachhaltigen Beitrag zur Portfoliodiversifikation leisten, wenn diese auch in sich diversifiziert sind: „Viele institutionelle Investoren haben vor allem im Bereich Immobilien einen sehr starken Home Bias. Hier kann es sinnvoll sein, diesen Schritt für Schritt zu reduzieren.“
Dass die DEVK auf dem Immobilienmarkt in den USA wachsen will, erscheint vor diesem Hintergrund nur folgerichtig. Ein Versicherungskonzern muss sein Investmentportfolio schließlich in erster Linie sicher aufstellen und sein Vermögen dabei diversifiziert anlegen, um versicherungsrechtliche Vorgaben erfüllen und um mögliche Zahlungsverpflichtungen jederzeit leisten zu können. „Die Vereinigten Staaten erfüllen dabei gleich mehrere Bedingungen unseres Anforderungs- und Zielsystems“, so Plug.
Er verweist auf den Status als größter und transparentester Immobilienmarkt der Welt. Dazu ist die US-Wirtschaftsstruktur geprägt von New-Economy-Unternehmen mit zukunftsträchtigen Geschäftsmodellen. Was den Immobilienbereich angeht, ist für Plug aber mit dem stabilen Bevölkerungswachstum noch ein weiterer Faktor wichtig: „Erfahrungsgemäß korreliert Bevölkerungswachstum mit einer steigenden Immobiliennachfrage. Das Risiko ist daher begrenzt, und aus dieser Grundsituation resultiert ein für uns attraktives Risiko-Rendite-Verhältnis.“
Die Richtung scheint also klar zu sein, doch wie und wo sollte in den USA investiert werden? Plug macht das ausschließlich über spezialisierte Asset Manager, die einen entsprechenden Track Record vorweisen können. Lokale Expertise, Netzwerk und erstklassiger Marktzugang sind ihm wichtig, zudem abgestimmte Reporting-Prozesse. Unter anderem arbeitet er dafür mit Florian Winkle von Macquarie Asset Management zusammen. „Langfristige Investoren sehen die Qualitäten im Wesentlichen im einheitlichen Währungsraum und im homogenen Steuer- und Gesellschaftsrecht, ungeachtet gelegentlicher Preis- und Währungsschwankungen“, sagt der Senior Geschäftsführer Real Estate des Asset Managers, der in den USA 50 Metropolregionen beobachtet und 25 Städte in der engeren Auswahl hat.
Hochwertige Büro-, gut gelegene Logistik- und Wohnimmobilien bieten in seinen Augen Inflationsschutz und Wachstumsmöglichkeiten. Schneider von der DWS ist im Prinzip ganz Winkles Meinung, klammert derzeit wegen des mit 18 Prozent historisch hohen Leerstands aber den Büromarkt aus. Der Bereich Wohnen ist für beide auch wegen der Mietverträge interessant. Diese laufen in den USA in der Regel jährlich aus, dadurch können Mieten auch regelmäßig an Marktmietsteigerungen angepasst werden.