US-Immobilienmarkt „Die Vereinigten Staaten erfüllen mehrere Bedingungen unseres Anforderungssystems“

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US-Immobilienmarkt
„Die Vereinigten Staaten erfüllen mehrere Bedingungen unseres Anforderungssystems“
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Gisbert Becker (German American Realty), Alexander Plug (DEVK), Sebastian Schneider (DWS), Alexander Schmitt (AG

Gisbert Beckers (German American Realty), Alexander Plug (DEVK), Sebastian Schneider (DWS), Alexander Schmitt (AGI, von oben links im Uhrzeigersinn) und weitere Experten sprachen über den US-Immobilienmarkt. Foto: German American Realty, DEVK, DWS, AGI

„In den USA hat eine Stunde 40 Minuten“, lautet ein altes deutsches Sprichwort. Darin steckt noch immer viel Wahrheit. Schneller, tiefer und effizienter als in irgendeinem anderen Land sei beispielsweise der US-Kapitalmarkt. „Und zwar in allen Asset-Klassen“, sagt Alexander Schmitt, Senior Portfolio Manager im Bereich Private Debt bei Allianz Global Investors. Dies gelte auch für den Bereich der Immobilienfinanzierungen.

Schmitt verweist in diesem Zusammenhang auf die Vielzahl an Investorengruppen und Finanzierungsinstrumenten, die zur Verfügung stehen. Während dabei in den USA schon seit vielen Jahren auch Private-Debt-Manager auftreten, sei der Markt in Europa selbst nach der Weltfinanzkrise noch sehr stark von Banken dominiert gewesen. „Zwar hat er inzwischen klar aufgeholt, aber er kommt noch immer nicht an den US-Markt heran, was die Quantität und Qualität von erfahrenen Managern angeht“, so der Allianz-Manager weiter. Für seine Kunden, zu denen Lebensversicherer und Pensionsfonds gehören, investiert Schmitt typischerweise in geschlossene Zielfonds mit Haltedauern vom sieben bis zehn Jahren.

Wer sein Portfolio diversifizieren will, muss seiner Meinung nach auf dem US-Immobilienmarkt aktiv sein. Dies gelte umso mehr im jetzigen Marktumfeld, wo die Herausforderungen in Europa vielleicht noch mal ein wenig größer als in den USA seien. Der schnelle Zinsanstieg in den USA sei zwar herausfordernd, für Finanzierer sei das aber ein sehr interessantes Umfeld: „Wir sehen, dass der Markt gerade deutlich freundlicher für Kreditgeber ist, die höhere Zinsen und Margen bei oftmals sogar niedrigeren Verschuldungsquoten als vor einem Jahr durchsetzen können.“ Das Phänomen, dass Neuinvestitionen in Krisenjahren oftmals die attraktivsten Renditen abwerfen, gelte auch für den Bereich der Immobilienfinanzierung.

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Auf die Unabhängigkeit in der Energieversorgung und die größere geografische Distanz der USA zum Ukraine-Krieg verweist Sebastian Schneider von der DWS. Die Fondstocher der Deutschen Bank hält in den USA über alle Nutzungsarten hinweg Anlagen mit einem Volumen von rund 35 Milliarden Euro. Schneider, leitender Portfoliomanager für Immobilien, sieht auf der einen Seite einen hohen Inflationsdruck und eine hohe Dynamik bei der Zinswende auf beiden Seiten des Atlantiks – und damit auch eine gewisse Verunsicherung. Auf der anderen Seite empfiehlt er dennoch jedem institutionellen Anleger aus Deutschland in einem nach Größe, Investmentmarktqualität, Professionalisierungsgrad und Wachstumsdynamik ausgewogenen Immobilienportfolio einen US-Anteil von 30 bis 40 Prozent. „Das hängt aber im Einzelfall letztlich von den Anlagezielen und Restriktionen des Investors ab“, so Schneider.

Alexander Plug, Fachgebietsmanager indirekte Immobilienanlagen der DEVK-Versicherungen, wird und will diesen Wert wohl nicht ganz erreichen. Im Gegensatz zu den Immobilieninvestitionen in Europa befindet sich sein US-Exposure derzeit noch im Aufbau. „Der prozentuale Anteil der Investitionen liegt gemessen am Gesamtportfolio derzeit erst bei zirka 5 Prozent“, sagt er. Womit die DEVK wohl gleichauf mit vielen anderen institutionellen Investoren hierzulande liegt. Das zeigt eine seit 2012 jährlich durchgeführte Studie von Universal Investment. Diese kam zu dem Ergebnis, dass 2014 erst 2,2 Prozent der Immobilien-Investments von hiesigen Großinvestoren auf die USA entfielen. In diesem Jahr ist der Wert auf durchschnittlich 7,4 Prozent gewachsen.