Hauptstadt-Hype Boom, Boom, Berlin

Hauptstadt-Hype: Boom, Boom, Berlin

// //

Es ging ein Raunen durch die Menge. Als Professor Harald Simons vom Forschungsinstitut Empirica die Ergebnisse des ZIA-Frühjahrsgutachtens auf dem Immobilienkongress „Quo Vadis“ vorstellte, sorgte er für einen kleinen Eklat. Der Stein des Anstoßes: Weil die Mieten kaum weiter steigen, die hohen Kaufpreise sich aber nur mit steigenden Mieten rechtfertigen lassen, wird es in einigen Metropolen zu einem Trendbruch kommen. Und zwar mit Sicherheit in Berlin, so Simons. Um 25 bis 30 Prozent könnten die Immobilienpreise in den kommenden fünf Jahren fallen. Simons Begründung: „Der Wanderungsgewinn, den Berlin bislang dank des Schwarmverhaltens mit den anderen Regionen Deutschlands erzielen konnte, ist rückläufig – und dies nicht nur, weil die Suburbanisierung zugenommen hätte, sondern weil die Fernzuwanderung zurückgegangen ist. Es sieht alles danach aus, dass der Schwarm weiterzieht – in günstigere Städte.“ Gleichzeitig nehme der Wohnungsneubau deutlich an Fahrt auf. Simons: „Die Wohnungsbaumaschine läuft, immer größere Projekte mit mehreren Tausend Wohnungen werden geplant, sind bereits im Bau oder gehen absehbar bald in die Vermarktung.“ Als Ergebnis von weniger Zuwanderung und mehr Angebot rechnet er in Berlin nicht mit weiter steigenden Neuvertragsmieten.

Der Professor musste dafür viel Kritik einstecken. Doch was genau ist dran an den Fakten? „Grundsätzlich kann aus meiner Sicht keine derartige allgemeine Aussage getroffen werden“, sagt Rainer Bahr, Geschäftsführer der Econcept Immobilien und Projektentwicklung aus Berlin. „Man hat den Eindruck, dass die durchschnittliche Miete überall in Berlin bei über 10 Euro pro Quadratmeter, meist sogar über 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter liegt.“ Das sei in breiten Teilen aber überhaupt nicht der Fall. Bahr: „Die Miete von bereits seit längerer Zeit vermieteten Wohnungen liegt im Schnitt um die 6 Euro pro Quadratmeter.“ Und es gebe durchaus noch Immobilien, deren Mieten nicht die durchschnittliche Höhe nach dem Mietspiegel aufwiesen, sodass sogar noch normale Erhöhungen möglich seien. „Das Problem sind die Neuvertragsmieten, die aufgrund der hohen Nachfrage sehr hohe Mieten erzeugen“, so Bahr. Bei Neubauvorhaben beziehungsweise umfassend sanierten Immobilien ist das rechtlich möglich. Bahr: „Solange die Nachfrage hoch bleibt, und das bleibt sie auch, wenn in den nächsten Jahren keine oder nur wenige Menschen nach Berlin ziehen, bleibt das so.“

Berlin war bis 2010 deutlich unterbewertet. Erst dann kam die Anpassung. Von 1995 bis 2015 sind die Wohnimmobilienpreise darum im Schnitt nur um knapp unter 4 Prozent pro Jahr gestiegen. Bahr: „Da man Immobilien langfristig bewertet, sehe ich kaum Potenzial für eine Blase. Das Problem scheint mir zu sein, dass derzeit nur die vergangenen sieben Jahre betrachtet und daraus die falschen Schlüsse gezogen werden.“ Seit 2010 passiert viel in der Stadt. Die zunehmende Unsicherheit in vielen Teilen der Welt führt dazu, dass Firmen sichere Standorte suchen. Deutschland gilt als sicherer Hafen in Europa. Berlin hat außerdem einen sehr guten Ruf als „The place to be“, sodass es auch viele junge Leute in die Hauptstadt zieht. „Es kommen viele qualifizierte Menschen nach Berlin“, so Bahr. Die Arbeiterschicht, die aufgrund der strukturellen Veränderung eine hohe Arbeitslosigkeit hatte, geht langsam in Rente. Bahr: „Der neue Arbeitsmarkt wird sich höher qualifiziert darstellen und das Einkommen hoffentlich in den nächsten Jahren so erhöhen, dass die Kaufkraft steigt. Davon profitiert auch der Immobilienmarkt. Hinzu kommt: Die Menschen müssen wohnen, und es gibt schlichtweg zu wenige Wohnungen. Bahr: „Es mag zwar sein, dass in einzelnen Marktsegmenten zu viel gebaut wird, aber nicht insgesamt in Berlin. 20.000 Neubauwohnungen bei einem Bestand von über 1,9 Millionen Wohnungen und einem Zuzug von rund 48.000 Personen pro Jahr sind sehr wenig.