Gerade rechtliche Wertungen sollten tunlichst in Antworten vermieden werden. Im Zweifel sollte eine Frage lieber offen mit Nichtwissen beantwortet werden, als dass Vermutungen angestellt werden. Es empfiehlt sich daher möglichst knapp auf Käuferfragen zu antworten. Denn auch wenn der Käufer auf die Beantwortung seiner Fragen drängt, eine Aufklärungspflicht im Sinne einer Vendor Due Diligence schuldet der Verkäufer, wenn er es nicht besser weiß, dem Käufer nicht.
Wie umgehen mit Berichten von Beratern?
Sollte der Verkäufer dennoch – um sich für die Vertragsverhandlungen zu wappnen oder um vorzeitig Verkaufsrisiken zu erkennen – eine Vendor Due Diligence durch technische, rechtliche oder kaufmännische Berater beauftragt haben, ist von der freizügigen Offenlegung von Reports der Berater abzuraten.
Zugegeben ist es nicht einfach zu beurteilen, ob Tatsachen in einem Bericht offengelegt werden müssen. Der Grad zwischen den Informationen, die nicht von Belang für die Käuferinteressen sind oder von diesen selbst aufgedeckt werden können, und den Informationen, die bei Nichtoffenlegung als bewusst verschwiegen gelten, ist oft schmal. Hierzu sollte im Zweifel immer Rücksprache mit dem Berichtsverfasser gehalten werden.
Muss oder will der Verkäufer trotzdem den Bericht offenlegen, sollte er immer noch einen Gedanken darauf verwenden, ob und wenn ja, wer für die Richtigkeit des Reports einzustehen hat. Denn der Berater wird im Normalfall im Vorwort seines Reports oder in einer separaten Vereinbarung seine Reliance gegenüber Dritten und damit auch gegenüber dem Käufer ausgeschlossen haben.
Legt der Verkäufer einen solchen Bericht dem Käufer trotzdem vor, haftet er unter Umständen für die Richtigkeit im Außenverhältnis, ohne im Innenverhältnis Regress nehmen zu können. Ausweg in dieser Situation bietet entweder ein sogenannter „Non-Reliance-Letter“ im Verhältnis zum Verkäufer oder der „Reliance Letter“ im Verhältnis zum Berater.
Was gehört (nicht) in die Bezugsurkunde?
Den Deal fast in trockenen Tüchern birgt nicht zuletzt die dem Kaufvertrag beigefügte Bezugsurkunde ihre eigenen Stolpersteine. Auch wenn sie Teil des notariellen Kaufvertrags ist, wird der Inhalt der Bezugsurkunde von den Kaufvertragsparteien oft sträflich vernachlässigt. Nicht anders lässt es sich erklären, dass in die einzelnen Anlagen der Bezugsurkunde oftmals auch für den Vollzug des Kaufvertrags unnötige Informationen aufgenommen werden.
So dient beispielsweise die beigefügte Liste der bestehenden Mietverträge zu nichts anderem als nebst Namen der Mieter die Mietverträge selbst und deren jeweiliges Vertragsdatum wiederzugeben. Trotzdem enthält sie in erschreckend vielen Fällen auch Angaben zu Mietfläche, Laufzeit, Miethöhe oder ähnliches. Auch die oft beigefügte Liste der vom Käufer zu übernehmenden, grundstücksbezogenen Verträge sollte keine Angaben zu Vertragslaufzeit, Kosten oder Kündigungsmöglichkeiten der einzelnen aufgeführten Verträge enthalten. Denn so werden Einfallstore für unnötige Fehlerquellen geöffnet, die erhebliche Haftungsrisiken mit sich bringen können. Streit ist bereits vorprogrammiert, wenn es um die Frage geht, wer zahlt, wenn der mehrjährige Wartungsvertrag zum unbewusst versprochenen Kündigungstermin nicht beendet werden kann.
Nicht erst in der heißen Phase des Deals, sondern vom ersten Tag der Marktansprache an bis hin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags ist der Käufer gut beraten, mit den Informationen zum Objekt mit Bedacht umzugehen.
Über die Autoren:
Anna Gaßner berät seit 2015 Mandanten bei der Gestaltung und Abwicklung von Immobilientransaktionen und -finanzierungen mit Fokus auf den Bereich Kauf-, Finanzierungs-, Grundstücks- und Mietrecht. Zu ihren Mandanten zählen institutionelle Anleger wie Immobilienfonds, Banken und Versicherer, Privatinvestoren ebenso wie Projektentwickler.
Dr. Marina Schäuble hat sich seit ihrer Anwaltszulassung 2015 auf die Bereiche Immobilientransaktionen und Vermietung spezialisiert und begleitet seitdem Käufer- oder Verkäuferseite bei Asset und Share Deals – angefangen von der Vertragsgestaltung auch im Rahmen von komplexen Deal-Strukturen über die Koordination und Prüfung im Rahmen der Legal Due Diligence bis hin zur Abwicklung der jeweiligen Verträge.