Meist wiegt sich der Verkäufer einer Immobilie in vermeintlicher Sicherheit vor einer Haftung aus dem Immobilienkaufvertrag, hat er doch standardmäßig den allgemeinen Ausschluss jeglicher Sach- und Gewährleistungshaftung in den Kaufvertrag aufnehmen lassen. Aus dem ergibt sich, dass das Objekt verkauft wird „wie es steht und liegt“. Ein Haftungsausschluss aber greift dann nicht, wenn der Verkäufer dem Käufer eine bestimmte Beschaffenheit des Kaufgegenstands zusichert.
Ein solches Versprechen kann sich bereits hinter einfachen Aussagen zum Objekt verbergen, unabhängig davon, ob der spätere Kaufvertrag diese in der notariellen Urkunde wiederholt oder nicht. Insbesondere vorschnelle, werbende Angaben zu Grundstücksgröße, fester Rendite oder auch zum Allgemeinzustand des Objekts können zu einer ungewollten Haftung führen, wenn diese sich später als nicht korrekt herausstellen sollten. Dies gilt auch dann, wenn sie nicht vom Verkäufer stammen. Im Fall des BGH hatte der Makler sich zu einer leichtfertigen Aussage zum Objekt hinreißen lassen, die dem Verkäufer, der den Makler beauftragt hatte, zugerechnet wurde.
In den für den Verkäufer günstigsten Fällen deckt der Käufer einen solchen Fehler bereits selbst in der Ankaufsprüfung auf. Berechnungsfehler in der Renditekalkulation oder beschönigende Zustandsbeschreibungen fallen etwa meist nach Gegenrechnung mit den Mietverträgen beziehungsweise im Capex-Bericht der technischen Berater frühzeitig auf und schlagen mit einem Kaufpreisabzug zu Buch. Für den Verkäufer sicherlich in diesem Moment noch das günstigere Szenario, erlaubt der derzeit verkäuferfreundliche Markt doch gerade viele Wünsche des Käufers abzuschlagen oder wenn überhaupt nur geringfügig einzupreisen.
Größere Auswirkungen drohen dann, wenn der „Schwindel“ erst nach Beurkundung auffällt. Denn dann droht eine Gewährleistungshaftung aus dem Kaufvertrag. Der Verkäufer sollte daher schon bei der Erstellung des Exposés die Frage im Hinterkopf behalten: Kann ich dafür einstehen, dass Objektangaben – gerade im Hinblick auf eine anpreisende Wortwahl – korrekt sind?
Vorsicht bei der (zu) großzügigen Beantwortung von Fragen!
Auch die (zu) großzügige Beantwortung von Fragen des Käufers oder das Zurverfügungstellen eigens eingeholter Berichte von Beratern, seien sie technischer oder rechtlicher Art, kann eine ungewollte Einstandspflicht begründen. Vielen Verkäufern ist das Risiko einer leichtfertig beantworteten Frage im Q&A-Prozess nicht bewusst. Denn nicht nur die im Datenraum zur Verfügung gestellten Unterlagen, sondern auch die hierzu gegebenen Antworten auf Fragen können am Ende Einfluss auf die sogenannte Sollbeschaffenheit der Immobilie haben.