Große Unterschiede zwischen den Anlageklassen Auch Objektgesellschaften müssen bewertet werden

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Latente Steuern – ein latentes Risiko

Eine andere Frage, auf die die Antworten nicht einheitlich sind, ist der Umgang mit latenten Steuern bei direkten Ankäufen. Kauft ein Fonds eine Objektgesellschaft und ist die gehaltene Immobilie schon weit abgeschrieben, ist regelmäßig davon auszugehen, dass Marktwert und Buchwert deutlich auseinanderfallen. Beim Ankauf der Anteile entstehen dadurch zunächst keine Steuern, denn die stillen Reserven werden nicht aufgedeckt.

Das Risiko für den Fonds besteht jedoch darin, dass die Immobilie nicht als Share Deal, sondern als Asset Deal wieder verkauft wird. Dann würden nämlich hohe Steuern anfallen. Aktuell müssen diese latenten Steuern bei der Bewertung nach dem Wortlaut der einschlägigen Verordnung nur bei ausländischen Immobilien berücksichtigt werden, bei inländischen Immobilien gibt es hingegen Interpretationsspielraum.

Wenn die spätere Veräußerung als Asset Deal wesentlich wahrscheinlicher ist als ein Share Deal, muss bei der Ankaufsbewertung die volle latente Steuerlast wertmindernd angesetzt werden. Ist dagegen ein Verkauf via Share Deal wahrscheinlicher, muss bei der Ankaufsbewertung ebenfalls ein Abschlag gemacht werden. Dieser Abschlag trägt der Tatsache Rechnung, dass der künftige Share-Deal-Käufer erneut das Risiko der latenten Steuern in der Gesellschaft übernimmt.

Die Höhe des Abschlags orientiert sich an der erwarteten Kaufpreisreduzierung aufgrund der latenten Steuern. In der Praxis ist dieser Abschlag jedoch regelmäßig geringer als die volle Höhe der latenten Steuern. Das Problem dabei: Es ist häufig überhaupt nicht vorhersagbar, ob eine Immobilie künftig via Asset Deal oder via Share Deal verkauft wird.

Ebenso ist die Höhe der Kaufpreisminderung infolge der latenten Steuerlasten schwierig vorhersehbar und eröffnet einen Ermessensspielraum. Aus den latenten Steuern ergibt sich ein zentrales Problem: Werden die Steuern voll angesetzt, kann es sein, dass im Ankaufsfall der Wert der Gesellschaft niedriger als der vereinbarte Kaufpreis ist. Dann darf gar nicht angekauft werden.