„Jede Bewertung ist dehnbar“, sagte der Steuerberater Hubert Joost einmal und brachte damit das Dilemma, vor dem Bewerter in ihrem Berufsalltag regelmäßig stehen, auf den Punkt. Die Wertermittlung von Vermögensgegenständen wie Immobilien, Private Equity oder Erneuerbare-Energien-Anlagen ist komplex und kann unterschiedlich ausfallen. Die Bewertung wird noch komplizierter, wenn Immobilien nicht direkt, sondern indirekt, das heißt über Objektgesellschaften, erworben werden.
Um zu möglichst realitätsnahe Bewertungen zu kommen, hat der Gesetzgeber mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) ein umfassendes Bewertungsregime für alle Publikums-AIF eingeführt. Dieses tangiert nicht nur direkt erworbene Assets, sondern auch indirekt gehaltene Investments. Das heißt: Eine Objektgesellschaft muss vor dem Ankauf und in der Folge jährlich – bei offenen Immobilien-Publikumsfonds sogar quartalsweise – bewertet werden.
Immobilien: Verkehrswertgutachten gibt Orientierung
Wie sehen diese Bewertungen bei Immobilien aus? Will ein Fonds eine Objektgesellschaft ankaufen, muss der Nettovermögenswert dieser Gesellschaft ermittelt werden. Wichtigster Bestandteil dabei ist ein von einem Immobiliensachverständigen erstelltes Verkehrswertgutachten für die Immobilie.
Zu diesem ermittelten Wert werden die übrigen Vermögenswerte der Gesellschaft, wie beispielsweise Forderungen und liquide Mittel, addiert. Anschließend werden sämtliche Schulden der Gesellschaft – in der Regel die Bankfinanzierung und sonstige Verbindlichkeiten – abgezogen. Dieses Verfahren klingt zunächst sehr simpel. Der Teufel steckt jedoch auch hier im Detail.
Anschaffungsnebenkosten: Aktivieren oder nicht?
Eine der Detailfragen ist zum Beispiel der Umgang mit den Anschaffungsnebenkosten. Bei Immobilien sind das in der Regel die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Beratungskosten und Maklerkosten. Wird eine Immobilie direkt gekauft, dürfen diese Kosten aktiviert und über die voraussichtliche Dauer der Zugehörigkeit der Immobilie, maximal über zehn Jahre, abgeschrieben werden. Sie erhöhen also zunächst den Wert der Immobilie.
Bei einem indirekten Ankauf ist die Situation bei geschlossenen Fonds gesetzlich nicht klar geregelt. Nur ein Teil der Bewerter geht dabei analog zum Direkterwerb vor. Das Problem dabei: Allein die Grunderwerbsteuer beläuft sich in Deutschland auf bis zu 6,5 Prozent des Verkehrswertes. Die Frage, ob diese Kosten werterhöhend berücksichtigt werden, macht einen großen Unterschied beim Verkehrswert und wirkt sich damit natürlich auch auf den Nettoinventarwert eines Fonds aus, der den Anlegern regelmäßig mitgeteilt werden muss.