Geschlossene Immobilienfonds Anzahl sinkt, Vermögen steigt, Investoren sind Institutionelle

Michael Schneider

Michael Schneider: Der Geschäftsführer von Intreal baut auf Spezial-AIFs Foto: INTREAL

Die Anzahl der geschlossenen Immobilienfonds (geschlossene Immobilien-AIF) nimmt ab, wie eine Analyse der Bundesbank zeigt. Ende 2019 wurden der Bundesbank noch 1.446 geschlossene Immobilienfonds gemeldet, bis Ende 2020 sank die Zahl um 135 auf 1.311 Vehikel. Dies entspricht einem Rückgang um rund 10 Prozent. Trotz der abnehmenden Zahl der Fonds stieg das gesamte Nettofondsvermögen aller geschlossenen Immobilienfonds im Jahr 2020 um rund 1,7 Milliarden Euro an – von 26,8 Milliarden Euro Ende 2019 auf 28,5 Milliarden Euro Ende 2020.

Die Mittelzuflüsse fielen im vergangenen Jahr unterm Strich relativ gering aus. Das Nettomittelaufkommen lag bei 45 Millionen Euro. Allerdings gab es große Schwankungen. Beispielsweise flossen im März rund 200 Millionen Euro und im August rund 300 Millionen Euro netto aus den Fonds ab. Im Gegenzug war etwa der Januar 2020 sehr stark, in dem die Fonds Nettomittelzuflüsse von 384 Millionen Euro verbuchen konnten. Die Bundesbank differenziert nicht zwischen geschlossenen Publikums-AIF und geschlossenen Spezial-AIF.

Michael Schneider, Geschäftsführer der Servie-KVG Intreal dazu: „Die Zahlen scheinen zunächst widersprüchlich. Den Rückgang der Fondsanzahl führe ich auf Fondsauflösungen zurück. Offenbar nutzen geschlossene Immobilienfonds, die vor vielen Jahren aufgelegt wurden, die günstige Marktlage und verkaufen ihre Objekte und lösen die Fonds auf. Allerdings greift eine bloße Betrachtung der Anzahl zu kurz. Zwar wurden Fonds aufgelöst, aber es wurden auch neue Fonds aufgelegt. Während es sich bei den aufgelösten Fonds meiner Meinung nach um Publikumsfonds aus der Zeit vor dem KAGB handelt, sind die neuen Fonds geschlossene Spezial-AIF für institutionelle Investoren. Letztere haben oft deutlich größere Volumina als Publikumsfonds. Dies spiegelt sich im steigenden Nettofondsvermögen aller geschlossenen Fonds wider.“


Intreal verwaltet im Geschlossene-AIF-Bereich per 15. April 2021 Vehikel mit einem Nettovermögen von rund 6,8 Milliarden Euro. Mit rund 6,7 Milliarden Euro entfällt der allergrößte Teil davon auf geschlossene Immobilien-Spezial-AIF – Tendenz weiter steigend. Der Anteil der geschlossenen PublikumsAIF ist mit 118 Millionen Euro relativ unbedeutend. Im vergangenen Jahr wurde von der Intreal kein geschlossener Fonds für Privatanleger aufgelegt. Es gibt auch keine konkreten Planungen für neue Vehikel in den kommenden Jahren – im Gegensatz zu der Entwicklung der offenen Immobilienpublikumsfonds.

Änderungen für geschlossene AIF bringt das neue Fondsstandortgesetz, das voraussichtlich am 2. August 2021 in Kraft tritt. Schneider dazu: „Die Hoffnung vieler Marktteilnehmer war, dass mit dem neuen Gesetz eine Verbesserung der Situation der geschlossenen Publikums-AIF erreicht wird. Die Platzierungszahlen sind in diesem Segment von rund 7 Milliarden Euro im Jahr 2012 auf 1,2 Miliarden Euro 2020 gesunken. Das Ziel der Branche war vor allem eine Verbesserung der Vertriebsfähigkeit, da der Vertrieb von Anteilen an einer geschlossenen Investment-KG relativ sperrig und schwerfällig ist. Diese Hoffnungen wurden jedoch enttäuscht.“

Immerhin werden mit dem Fondsstandortgesetz zwei neue Konstrukte eingeführt – darunter das geschlossene Sondervermögen. Bislang waren Sondervermögen nur in Gestalt offener Vehikel möglich. Dabei sollen alle Regeln, die für den offenen Spezial-AIF gelten, auch für den geschlossenen Spezialfonds gelten.

Zudem wird eine offene Investment-Kommanditgesellschaft eingeführt. Bislang waren Fonds in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft nur als geschlossene Vehikel möglich. Die offene InvestmentKommanditgesellschaft wird sich nur an institutionelle Investoren richten. „Die beiden neuen Fondsarten sind eine Art Mischung, die Elemente der offenen und der geschlossenen Vehikel verbinden. Ob sie künftig eine Rolle spielen werden, muss sich erst noch zeigen und hängt im Wesentlichen davon ab, wie hoch die Nachfrage vonseiten der institutionellen Anleger sein wird“, so Schneider.