Geldverwalter im neuen Licht Family Offices mit zu hoher Immobilienquote?

Das Bild von Family Offices – den Vermögensverwaltern wohlhabender Familien – hat sich in den vergangenen Jahren zunehmend gewandelt. In der Vergangenheit unterstellte man Family Offices häufig, dass ihr Investitionsmotiv emotional gesteuert sei. Es gehe zu oft darum, prestigeträchtige Bauten sein Eigentum nennen zu dürfen, während rationale Renditeerfordernisse zu sehr ausgeblendet würden.

Man schmücke sich mit prominenten Immobilien in Bestlagen auf Kosten der Rendite. Auch sei die Immobilienquote viel zu hoch. Im deutlich zweistelligen Bereich liegt sie bei Family Offices. Teilweise entfallen 25 oder gar 35 Prozent des gesamten Anlagevermögens auf Immobilien, während bei Versicherungen und Pensionskassen die Quote beispielsweise eher im niedrigen zweistelligen und oft sogar im einstelligen Bereich liegt. Dieses Bild hat sich jedoch zwischenzeitlich gewandelt.

Zum einen hat das mit dem Selbstverständnis der Family Offices zu tun. Sie haben sich mit Blick auf ihre Immobilieninvestments weiter professionalisiert. Ein Indiz hierfür: Sie lagern ihr Property und Asset Management zunehmend aus. Selbst bei einem Portfolio, das sich nur auf Deutschland erstreckt, übersteigt der erforderliche Personalaufwand in der Regel die in den Family Offices vorhandenen Ressourcen. Family Offices haben das erkannt und lagern daher Immobiliendienstleistungen zunehmend an dritte Unternehmen aus, die vom (internen) Asset Management lediglich überwacht und gesteuert werden.

Neben den knappen eigenen Ressourcen sind aber auch die Spezialisierung auf einzelne Immobiliensektoren (Büro, Handel, Wohnen etc.) und die lokale Präsenz Kriterien für eine Mandatierung eines externen Asset Managers. Es geht hier letztlich also um Immobilienexpertise. Hier steigen die Ansprüche – unter anderem deshalb, weil Family Offices zunehmend bereit sind, früher in den Immobilieninvestitionszyklus einzutreten. Ein Beispiel ist der Einstieg in eine Projektentwicklung. Hier ist es dann die Aufgabe der Family Offices gemeinsam mit dem  Asset Manager, die Risiken, die mit solchen Investments verbunden sind (seien es Baukosten-, Finanzierungs- oder Vermietungsrisiken) zu analysieren, bewerten und zu steuern.

Ein weiterer Punkt, der die Wahrnehmung der Family Offices verändert hat, ist das bereits seit einiger Zeit anhaltende Niedrigzinsumfeld und der damit einhergehende Mangel an alternativen Investments im festverzinslichen Bereich. Eine hohe Immobilienquote zahlt sich in einem solchen Umfeld aus. Werterhalt  und Inflationsschutz sind mehr denn je gefragt.

Erkennbar ist dies unter anderem daran, dass institutionelle Investorengruppen planen, ihre Immobilienquote signifikant zu erhöhen. Aufgrund des Angebotsdefizits im Immobilienmarkt sind sie dabei gezwungen, vergleichsweise hohe Kaufpreise für Immobilieninvestitionen zu zahlen, sofern sie im Core-Segment investieren, wo viele Family Offices bereits investiert sind. Perspektivisch nähern sich also Family Offices und andere Investorengruppen wie Versicherungen einander weiter an.