Gefahrenquelle Grundstück Wie Immobilieneigentümer ihre Haftungsrisiken auslagern können

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Außenbereich und mitgenutzte Räume

Problematischer sind die Bereiche in einem Objekt, die allgemein zugänglich sind oder dem Mieter nicht zur alleinigen Nutzung, sondern nur zur Mitbenutzung überlassen sind. Dazu gehören beispielsweise gemeinschaftliche Treppenhäuser, Zugangswege und Parkplatzflächen.

Ob eine Abwälzung durch allgemeine Geschäftsbedingungen hier zulässig ist, ist umstritten. Diese wird von einigen Verfechtern generell abgelehnt, da dem Mieter damit ein erhebliches Haftungsrisiko aufgebürdet würde und die Übertragung einem unzulässigen Haftungsausschluss zumindest nahe kommt. Teilweise wird aber auch davon ausgegangen, dass eine formularmäßige klare und eindeutige Übertragung zum Beispiel der Räum- und Streupflicht wirksam ist.

Nach einer vermittelnden Ansicht soll für eine formularvertragliche Überwälzung nur Raum sein, soweit sich die Pflichtenkreise beider Vertragsparteien decken. Schließlich treffen den Mieter als Betreiber eines Gewerbes ohnehin eigene originäre Verkehrssicherungspflichten, die sich auch auf die Zuwege zu seinem Betrieb erstrecken, da er mit dem Gewerbebetriebe eine Gefahrenquelle für Kunden, Angestellte und Lieferanten eröffnet.

Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass den Mieter nur die Verkehrssicherungspflichten für Gefahren im Zusammenhang mit seinem Gewerbebetrieb treffen, während dem Vermieter Verkehrssicherungspflichten bezüglich Gefahren im Zusammenhang mit dem Gebäude obliegen. Trotz möglicher Überschneidungen sind diese Verkehrssicherungspflichten nicht deckungsgleich.

Außerdem ist zu beachten, dass ein einzelner Mieter nicht gegenüber übrigen Mietern eines Objekts benachteiligt werden darf. So darf zum Beispiel dem Erdgeschossmieter in der Regel nicht allein die Streu- und Räumungspflicht übertragen werden. Vielmehr hat eine turnusmäßige Gleichbehandlung – gegebenenfalls in Abhängigkeit der Mietfläche – zu erfolgen.

Folglich ist hier anzuraten, möglichst detaillierte und individuelle Regelungen zu treffen, die die jeweiligen Verkehrssicherungspflichten nach Art und Umfang konkret benennen, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit er tätig werden muss.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist...Pflicht

Selbst im Fall einer wirksamen Übertragung der Verkehrssicherungspflichten auf den Mieter und entsprechender Einweisung sowie Sicherstellung der Eignung des Mieters bleibt die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters im Sinne einer Kontroll- und Überwachungspflicht bestehen.

Das heißt der Vermieter muss – zumindest stichprobenartig – prüfen, ob der Mieter die vertraglich übernommenen Sicherungsmaßnahmen auch tatsächlich ordnungsgemäß ausführt. Diese Kontrollmaßnahmen sind zu dokumentieren, damit der Vermieter in eventuellen Schadensfällen seine Exkulpation, das heißt die ordnungsgemäße Überwachung, beweisen kann.

In der Praxis fehlt eine solche Dokumentation bei den meisten Mietobjekten, was in Schadensfällen zu Beweisschwierigkeiten und im Ergebnis zur Haftung führen kann.

Alternative: Delegieren an Fachunternehmen

Vor diesem Hintergrund kann es im Einzelfall sinnvoller sein, die Verkehrssicherungspflichten selbst wahrzunehmen oder aber ein Fachunternehmen mit der Reinigung und dem Winterdienst zu beauftragen und die Kosten hierfür auf den oder die Mieter im Rahmen der Betriebskosten umzulegen, um Unsicherheiten im Zusammenhang mit der wirksamen Übertragung der Verkehrssicherungspflichten und entsprechende Haftungsrisiken zu vermeiden.

Aber auch die Delegation an ein Fachunternehmen als solches genügt nicht. Vielmehr ist auch hier eine sorgfältige Auswahl, gründliche An-, Ein- und Unterweisung und insbesondere auch eine Überwachung erforderlich, damit der Vermieter nicht selbst für die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten haftet oder um sich exkulpieren zu können.


Über die Autorin:
Jessica Ploss ist Rechtsanwältin und arbeitet bei der Wirtschaftskanzlei Noerr LLP in München. Sie ist auf Immobilienrecht, Gewerbliches Mietrecht und Privates Baurecht spezialisiert.