Die Notwendigkeit, den veralteten Bestand zu modernisieren und neue zukunftsfähige Logistikimmobilien zu errichten, eröffnet Chancen für überregionale Entwickler, die sowohl über Zugang zu knappem Bauland in der Nähe großer Metropolen, als auch über die nötige Expertise verfügen, um den Einsatz moderner Technologien zu ermöglichen.
5. In den entwickelten APAC-Ländern sind Logistik-Leerstände niedriger, Risikoprämien höher und die Sorgen vor einer Stagflation geringer als in Europa
Die Entwicklungspipeline kann mit der hohen Nachfrage nach modernen Logistikflächen nicht mithalten, daher sind die Leerstände in nahezu allen großen asiatischen Märkten niedriger, als die durchschnittlichen Leerstandsquoten in Europa oder in den USA. Während sich letztere im Bereich zwischen 3,0 und 3,2 Prozent bewegen, liegt der Anteil nicht vermieteter Prime-Logistikflächen in asiatischen Metropolen wie Singapur, Sydney, Seoul oder Shenzhen deutlich unter einem Prozent.
Mit knapp drei Prozent lag das durchschnittliche Mietwachstum in Asien-Pazifik im vergangenen Jahr zwar unterhalb der hohen Mietzuwächse in Europa (8,7 Prozent) und den USA (10,5 Prozent), allerdings hängt dies zum großen Teil mit dem vergleichsweise schwächeren Inflationsdruck in den entwickelten Märkten Asiens zusammen. Ein Beispiel: Während 2021 die Preise für Baumaterialien in den USA um 40 Prozent und in Europa um fast 20 Prozent gestiegen sind, betrug der Anstieg in Australien 7 Prozent und in Japan lediglich 1,6 Prozent. Entsprechend sind auch die Mieten für Logistikflächen in diesen Ländern nur um 3,5 beziehungsweise um 1,0 Prozent gestiegen.
Auch in diesem Jahr rechnen CBRE und Knight Frank mit einem stabilen Mietwachstum von durchschnittlich zwei bis drei Prozent, wobei in einzelnen Märkten, wie beispielsweise Singapur oder Australien, ein Anstieg um vier bis fünf Prozent erwartet wird. Höhere Zuwächse sind in Hong Kong (mehr als 7 Prozent) oder in aufstrebenden Märkten, wie etwa der indischen Metropole Neu-Delhi möglich (über 5 Prozent).
Die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien in den entwickelten Märkten Asiens bewegen sich derzeit im Bereich zwischen 3,25 Prozent in Tokyo und 6,65 Prozent in Singapur. In Australien liegen die Renditen für moderne Logistikimmobilien, je nach Metropolregion, bei 3,7 bis 4,8 Prozent. Damit sind die Renditen in Asien höher als in den meisten europäischen Märkten – in Deutschland liegen sie aktuell bei drei Prozent.
Auch der Rendite-Spread zum Office- und Einzelhandelssektor fällt in einigen asiatischen Märkten höher aus als in Europa: Laut CBRE liegt beispielsweise der Abstand zwischen den Spitzenrenditen für Logistik und Büro in Singapur bei 315 und in Seoul bei 165 Basispunkten. In Europa hingegen verringerte sich laut Cushman & Wakefield der Abstand zwischen den Renditen für Logistikimmobilien und anderen Nutzungsarten zuletzt „auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen – nur 21 Basispunkte über den Renditen für Einzelhandelsimmobilien und 39 Basispunkte für Büroimmobilien.“