Frankfurter Wohnimmobilienmarkt The only way is up

Karl-Heinz Goedeckemeyer ist unabhängiger Finanzanalyst (CREA) und Wirtschaftsjournalist in Frankfurt am Main.

Karl-Heinz Goedeckemeyer ist unabhängiger Finanzanalyst (CREA) und Wirtschaftsjournalist in Frankfurt am Main.

Aufgrund der starken Nachfrage nach Wohnimmobilien und des vergleichsweise hohen Bevölkerungswachstums sind die Preise in den innerstädtischen Bezirken Frankfurts sowie in den begehrten Wohnlagen des Vordertaunus vor allem für Neubauten kräftig angezogen.

Wegen der begrenzten Verfügbarkeit von neuen Objekten, der eingeschränkten Verkaufsbereitschaft der bisherigen Eigentümer sowie der wachenden Käuferschicht aus dem Ausland – und hierbei vor allem aus dem asiatischen Raum – dürften die Preise vor allem im höheren Segment weiter zulegen. Da insbesondere im mittleren und unteren Preissegment zu wenig gebaut wurde, steigen die Mieten und Preise seit dem Jahr 2010 in nahezu allen Lagen. Vor allem im Segment für Eigentumswohnungen (ETW) zeigt sich die außergewöhnliche Marktdynamik der vergangenen Jahre. Aufgrund der ungebrochenen Nachfrage nach neuen beziehungsweise gebrauchten ETW`s sind die Verkaufspreise – nicht nur in den zentrumsnahen Top-Lagen – überproportional angezogen.

Wenngleich die Hauspreise in den bevorzugten Lagen weiterhin schneller steigen dürften als die Mieten, bleibt abzuwarten, ob sich die dynamische Entwicklung bei den Neubauten vor dem Hintergrund des hohen Preisniveaus in den bevorzugten Bezirken fortsetzen wird. Die unterdurchschnittliche Preisentwicklung im zweiten Halbjahr 2013 könnte zumindest ein Indiz dafür sein, dass der Spielraum für weitere (deutliche) Preisavancen begrenzt zu sein scheint, zumal die Karawane der Investoren in Richtung Mittelstädte weitergezogen ist, da hier größere Renditen zu erwarten sind. Im Kontrast dazu nähern sich die (noch günstigen) Preise der Nachkriegsbauten seit dem vergangenen Jahr an die Kaufpreisentwicklung der Neubauten an.

Des Weiteren findet der Neubau nur noch in bestimmten Bereichen statt, und zwar in jenen Gebieten, wo Bauträger und Investoren die höchsten Gewinne erwarten. Ferner ist zu beachten, dass Neubau-Eigentumswohnungen in der letzten Zeit im Durchschnitt zu 3.500 Euro je Quadratmeter auf den Markt kommen, was vor zehn Jahren eher die Ausnahme war.

Ab in den Turm

Da das große Gebiet um das Europaviertel inzwischen im Bau oder der Vermarktung ist, dürfte die Neubautätigkeit allmählich nachlassen. Als Nächstes entsteht auf dem ehemaligen Gelände der Henninger Brauerei ein 140 Meter hoher Wohnturm der rund 200 Eigentumswohnungen beherbergen soll. Daneben entstehen auf dem 70.000 Quadratmeter großen ehemaligen Henninger Areal rund 1.000 neue Wohnungen.

Überhaupt scheint Wohnen im Turm angesichts der zahlreich leer stehenden Büroetagen derzeit einen Boom zu erleben. Neben dem Henninger Turm befinden sich mehrere Bauprojekte im Europaviertel in der Realisierung. So errichtet die Nassauische Heimstätte-Tochter Projektstadt derzeit einen 66 Meter hohen Turm mit dem Namen Praedium an der Europaallee. Nach Fertigstellung Ende 2016 verfügt der Turm über 242 ETWs. Daneben ist neben dem Einkaufszentrum Skyline Plaza ein 160 Meter hohes Wohnhaus für rund 340 Wohnungen vorgesehen – es wäre das höchste seiner Art in Deutschland.

Einwanderungsstadt Frankfurt

Obwohl die Stadt viele neue Wohngebiete ausgewiesen hat, stillen die Neubaumaßnahmen als Nachverdichtungen oder Konversionen nicht den Bedarf. Da aktuell jährlich 15.000 neue Einwohner hinzukommen, ist der Markt für Wohnimmobilien faktisch leer gefegt. Laut Bürgermeister sowie Planungsdezernenten Olaf Cunitz ist Frankfurt in den vergangenen zehn Jahren um 70.000 Einwohner gewachsen. Wenn sich dieser Trend in den kommenden Jahren fortsetzen sollte, könnte die Zahl der Einwohnerzahl auf deutlich über 700.000 steigen. Per Ende 2013 lag der Bevölkerungsstand in der Mainmetropole bei 693.300 Menschen.

Gemäß des vom Gutachterausschuss veröffentlichten Immobilienmarktbericht 2014 sind die Preise für Neubauten durchschnittlich um 5 Prozent auf 3.710 Euro je Quadratmeter gestiegen. Die mit Abstand teuersten Neubauwohnungen wurden 2013 mit durchschnittlich rund 8.700 Euro je Quadratmeter im Westend veräußert. Im Vergleich zu 2012 stieg der durchschnittliche Preis in dieser Lage um knapp 22 Prozent, allerdings wurden 2013 hier nur fünf Neubauwohnungen verkauft. Das sind rund 90 Prozent weniger als 2012.

Im gleichen Stadtteil sollen zum Frühjahr 2014 in einem ehemaligen Bürohochhaus 30 bis 40 Eigentumswohnungen entstehen. Für die Wohnungen im Bauprojekt „Onyx“ müssen Anleger bis zu 18.000 Euro pro Quadratmeter für eine Penthouse-Wohnung hinlegen – ein Rekordwert in Frankfurt.

Im Nordend/Ostend wurde für Neubau-Wohnungen 2013 sogar 40 Prozent mehr gezahlt als 2012, wobei auch hier die Zahl der Verkäufe um rund 80 Prozent gesunken ist. Während im Nordend und Ostend je nach Bezirk zwischen 3.560 Euro und 4.940 Euro je Quadratmeter gezahlt wurden, wurden in Sachsenhausen/Westhafen Wohnungen von rund 4.000 Euro je Quadratmeter veräußert. Das vergleichsweise niedrige Preisniveau im Westhafen ist darauf zurückzuführen, dass dort keine Neubauten entstanden sind, sondern als Bestandsimmobilien betrachtet werden.

Im Bockenheim lagen die mittleren Kaufpreise im Schnitt bei 4.400 Euro je Quadratmeter und in der Frankfurter Innenstadt sowie im Bahnhofs-/Gutleut- und Gallusviertel wurden Wohnungen zwischen 3.540 und 3.760 Euro je Quadratmeter veräußert. Deutlich unter dem Schnitt wurden für Wohnungen in Oberrath und Riederwald (2.980 Euro je Quadratmeter) sowie Rödelheim, Hausen, Heddernheim und Niederursel (2.920-3.660 Euro je Quadratmeter) gezahlt.

Auch im Riedberg, das zum Bezirk Kalbach gehört, lagen die Preise mit rund 3.500 Euro je Quadratmeter unter dem Durchschnitt. Aufgrund der Tatsache, dass der Riedberg als Randbereich einzustufen und die Distanz zur Innenstadt für viele Berufstätige zu groß ist, wird dieses Gebiet hinter dem Preiswachstum der Innenstadtbezirke hinterherhängen.

Eigentumswohnungen – Sehr gute & gehobene Lage

Quelle: Gutachterausschuss

Demgegenüber wurden selbst bei den in guter Lage befindenden Vorkriegsbauten für Eigentumswohnungen rund 3.500 Euro je Quadratmeter bezahlt. Hier fällt vor allem wiederum das Westend mit durchschnittlich 5.600 Euro je Quadratmeter aus dem üblichen Preisgefüge.

Wie dynamisch sich die Preise für Eigentumswohnungen im Zeitablauf 2006 bis 2013 entwickelten, zeigt die obige Abbildung. Während die Preise für Neubauten deutlich schneller anstiegen, konnten Bestands-ETW in den vergangenen zwei Jahren den Rückstand allmählich aufholen.

In Frankfurt zeigt sich nach wie vor die Besonderheit, dass große Wohnungen (über 130 Quadratmeter) die höchsten Quadratmeterpreise erzielen, nämlich 8.170 Euro, nach 7.540 Euro im Jahr 2012. Am günstigen sind ETW in den Wohnungsgrößen 51 bis 70 Quadratmeter (4.920 Euro) und 71 bis 90 Quadratmeter (4.990 Euro). Die durchschnittliche Größe aller Neubauwohnungen in Frankfurt lag 2013 mit rund 2 m² minimal unter dem Niveau des Vorjahres mit 95 Quadratmeter.

Mittlere Preise für Reihenmittelhäuser nach Lage

Quelle: Gutachterausschuss

Bei neuen Reihenmittelhäusern in sehr guter Lage lag der Durchschnittspreis im vergangenen Jahr bei rund 443.000 Euro (290.000 bis 600.000 Euro) und damit etwa 22 Prozent über dem Vorjahresniveau. Im Vergleich zu 2012 stiegen die Preise für Reihenmittelhäuser (Neubauten) im Schnitt um rund 8 Prozent, wobei bei Reihenmittelhäusern mit Baujahr „1950-1974“ 12 Prozent und bei Reihenmittelhäusern „ab 2000 ohne Neubauten“ rund 15 Prozent mehr gezahlt wurden. Die Preisentwicklung nach Lage und Baujahr ist der nebenstehenden Abbildung zu entnehmen.

Dieser Beitrag von Karl-Heinz Goedeckemeyer ist Teil 1 einer Serie. Den zweiten Teil lesen Sie hier in Kürze.