Fokus auf die qualitative Prüfung
Der Analysefokus bei Dutch Mortgages weniger auf einem klassischen quantitativen Vergleich, sondern vielmehr auf alternativen Kennzahlen und qualitativen Kriterien. Als erstere können hierfür der volumensgewichtete durchschnittliche Kupon, die realisierten Verluste und die aktuellen Zahlungsrückstände herangezogen werden.
Beim Herantasten an die Asset-Klasse fällt auf, dass sich das Analysespektrum über den Asset Manager hinausdehnt und man auch die Prozesse der Hypothekenbank beziehungsweise des Originators sowie Servicer berücksichtigen muss, um ein vollständiges Bild zu erhalten. Somit bekommt das Bewertungskriterium Organisation (Parent) ein höheres Gewicht im Scoring-Modell, indem folgende zusätzliche Kriterien Berücksichtigung finden:
- Sourcing-Partner (Originator)
- Kreditgewährungsrichtlinien
- Slicing
- Servicing
- Risikomanagement
- Pricing (Mortgages)
Deutlich wird der Sachverhalt zum einen, weil es sich bei niederländischen Hypotheken um ein phasenweise begrenztes Gut handelt, und zum anderen, weil man sich die Produktion, die sogenannte Origination, mit dem Sourcing-Partner (Origination) teilt.
Ein zentrales Unterscheidungsmerkmal zwischen den Sourcing-Partnern ist der Marktanteil. Damit geht auch die Fähigkeit einher, mit den vorhandenen Ressourcen entsprechende Summen zu platzieren. Daneben spielt die Produktstrategie beziehungsweise die Anzahl der Marken (Labels) am Markt eine gewisse Rolle. Bei mehreren Labels besteht die Gefahr einer Benachteiligung, wenn der Originator nicht im selben Label wie die externen Investoren agiert. Ab einer Anlagesumme von 500 Millionen Euro kann ein Investor ein individuelles Label platzieren und einen vollumfänglichen Einfluss auf sämtliche Variablen ausüben, insbesondere der Mindestverzinsung, der Laufzeiten oder der Beleihungsquoten (Loan To Value, kurz LTV).
Die Kreditgewährungsrichtlinien sind in den Niederlanden als relativ hoch einzustufen und beziehen sich auf die Kriterien zum Kreditnehmer und zur Besicherung. Bei der Ermittlung der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers werden die Kredithistorie, das Haushaltseinkommen und die Ausgaben berücksichtigt. Zur Kontrolle dient das nationale Kreditregister BKR, indem sämtliche Zahlungsrückstände eines Schuldners nach einem Score von 1 bis 5 bewertet und bis zu fünf Jahre nach Ende der jeweiligen Kreditlaufzeit registriert sind. Zudem stellt das Betrugsregister (Fraud Register) eine weitere Sicherheitskomponente dar.Eine Besonderheit der Niederlande ist neben der Finanzierung einer typischen Immobilie auch die Finanzierung von Hausbooten für Wohnraumzwecke.
Slicing beschreibt die Methode für die Allokation der frisch generierten Hypotheken zwischen der Eigenproduktion und den Portfolios der Investoren. Dafür dienen Kriterien, nach denen ein Bündel an Hypotheken in zwei oder mehrere kleinere Bündel aufgeteilt wird, die bestimmte Grenzwerte für eine Abweichung vom ursprünglichen Bündel nicht überschreiten dürfen. Bei dieser vertikalen Slicing-Methode können sich die erlaubten Grenzwerte von Anbieter zu Anbieter nach Art und Höhe deutlich unterscheiden.
Wichtige Kriterien sind der gewichtete durchschnittliche Kupon, der gewichtete durchschnittliche Kredit zum Einkommen, der Provinzstandort und die Rückzahlungsart. Je mehr Kategorien ein Kriterium enthält, desto größer muss das Stück (Slice) sein, um die Limite einhalten zu können. Andernfalls sind höhere Limite erforderlich, wie für das Kriterium Provinzstandort mit zwölf bestehenden Provinzen. Hinweise über die Diversifikation kann die Bevölkerungsverteilung über die Provinzen im Vergleich zum vorliegenden Fondsportfolio liefern. Um eine einseitige Verteilung der Risiken zu vermeiden, ist eine fortlaufende Slicing-Kontrolle erforderlich. Sie sollte von einem spezialisierten Team eines unabhängigen Wirtschaftsprüfers erfolgen. Über die Reihenfolge zwischen den Investoren hat sich die Pro-Rata-Methode als Standard etabliert und garantiert eine gerechte Verteilung.
Beim Servicing geht es im Grunde um die Betreuung und Umgang mit den Kreditnehmern. Ein kundenfreundlicher Service vermeidet unnötige Konflikte und ein vorbildlicher Servicer bietet bei Zahlungsschwierigkeiten eine Schuldenberatung an und stellt im Falle von Arbeitslosigkeit einen Berufsberater zur Seite. Zwar verursacht die Beratung Kosten, allerdings schadet die Auflösung einer Hypothek und eine drohende Zwangsversteigerung allen Beteiligten deutlich mehr. Die Ratinga-Agentur Fitch bietet ein Servicer-Rating an und beurteilt damit die Qualität von Primary- und Special-Service-Dienstleistungen.
Nachdem die Special-Service-Maßnahmen erfolglos geblieben sind und der Schuldner über mehrere Monate in Verzug geraten ist, wird das Risikomanagement (Verwertung) aktiv und kümmert sich um die offene Restschuld. Bei NHG-Hypotheken sind bis zu 90 Prozent der Hypothek abgesichert. Schwierig sind lediglich Fälle, bei denen als NHG deklarierte Hypotheken von dem staatlichen Garantiegeber WEW (Waarborgfonds Eigen Woningen) als nicht NHG-fähig klassifiziert werden, aufgrund von operationellen Fehlern durch den Originator. Die Regelungen zur Kompensation für die nicht kalkulierten Risiken fallen bei den Anbietern recht unterschiedlich aus. Bei Zahlungsrückständen ab 90 Tagen erfolgt vom jeweiligen kreditgebenden Institut eine Eintragung in das nationale Kreditregister BKR.
Die Preispolitik (Pricing) spiegelt die Zielsetzungen vom Originator wieder und sollte mehr auf entsprechende Margen und weniger Marktanteile ausgerichtet sein. Der Markt ist sehr transparent und die Kunden akzeptieren höhere Preise bei Anbietern mit einer höheren Reputation. Zudem bewahrt eine Mindestverzinsung die Einhaltung der Kostendeckung und die Generierung eines Risikopuffers für schwierige Zeiten. Über die ordentliche Einhaltung der vorgeschriebenen Preispolitik und andere wichtige Prozesse gibt der entsprechende ISAE-3402 II Report von einem unabhängigen Wirtschaftsprüfer Auskunft.
Bei den bisher beschriebenen Bewertungskriterien handelt es sich lediglich um einen Auszug, um die Detailhaftigkeit der Asset-Klasse zu verdeutlichen. Im Anschluss wird nun die Aegon Asset Management als beispielhafter Asset Manager zu den ausgewählten Kriterien vorgestellt.