Was früher der Genius Loci eines Unternehmens war, ist heute unter Umständen überholt. Daran anknüpfend ergeben sich viele Fragen. Wie kann oder muss das Firmenareal sinnvoll weiter genutzt werden? Bedarf es lediglich einer Anpassung an aktuelle und kommende ESG- und New-Work-Anforderungen? Oder stehen Teile oder gar das komplette Gelände für neue Nutzungen zur Disposition? Je nach Aufgabenstellung lassen sich mit kreativen und durchdachten Konzepten Unternehmens- und Industrieflächen in wertvolle Räume für Zusammenarbeit, zukunftsweisende Innovationen sowie urbanes Leben und Arbeiten verwandeln.
Eines der beeindruckendsten und konsequentesten Beispiele, wie aus dem industriellen Erbe gleich mehrerer Unternehmerfamilien ein pulsierendes, kreatives Stadtquartier mit internationaler Strahlkraft entstehen kann, ist das Werksviertel in München. In den vergangenen Jahren sind dort architektonische Vorzeigeprojekte mit hoher Aufenthaltsqualität entstanden, darunter das Werk 12 und das Optineo. Eine Entwicklung, die 2023 mit dem Deutschen Städtebaupreis gewürdigt wurde.
Langfristige Konzepte und starke Partner, die idealerweise auch die Umsetzung begleiten, ermöglichen es Unternehmen und Familien, die Weichen für kommende Generationen zu stellen. Welche Strategie auch immer dem Standort, seinen Möglichkeiten und den Anforderungen am besten gerecht wird – sie muss wertbildend und wertschöpfend sein.
Eigene Wege gehen – Chancen und Risiken für Neuentwicklungen
Unternehmensimmobilien oder -areale sind Ausdruck der ursprünglichen Vision. Doch wenn die einstige Funktion und die Wertschöpfung der Flächen fehlen, braucht es mehr als nur pragmatische Lösungen. Ob Neubau, Revitalisierung, Nachverdichtung oder Umnutzung – Eigenentwicklungen von Unternehmerfamilien bieten Potenzial für Rendite und eine maßgeschneiderte Nutzung der Immobilien.
Vor allem die volle Kontrolle macht diese Option attraktiv, doch die Herausforderungen sind nicht zu unterschätzen. Die erfolgreiche Entwicklung, Planung, Realisierung und Vermarktung aller Flächen erfordern präzise Koordination und fundiertes Fachwissen. Ebenso entscheidend sind die Fähigkeit und das Know-how, die Objekte mit einem klaren Verständnis der Marktdynamik professionell umzusetzen und langfristig gut zu managen. Ohne diese Expertisen können unvorhergesehener Kapital- und Zeitaufwand sowie Verzögerungen oder eine Fehleinschätzung der Nachfrage zu erheblichen finanziellen Risiken führen, die es zu vermeiden gilt. Die Eigenentwicklung ist also Chance und Risiko zugleich.
Neugestaltung mit Profis – eine strategische Renaissance
Wer die Risiken der Eigenentwicklung scheut, kann auf Unterstützung eines Service- oder Partner-Entwicklers zurückgreifen, der je nach Modell eine Gebühr oder Erfolgsbeteiligung erhält. Bei diesem Modell geht es darum, gemeinsam die Konzepte zu entwickeln, die realistisch umzusetzen sind und ein Versprechen für die Zukunft in sich tragen.
Erfahrene Partner bringen Marktkenntnis, gesellschaftliches Gespür und strategische Weitsicht ein. Handelt es sich dabei um ein Familienunternehmen, entsteht im besten Fall eine tiefere Verständnisebene, die sowohl die DNA der Eigentümerfamilie als auch die Geschichte des Ortes aufnimmt. Denn oft reicht es nicht, einzelne Objekte zu transformieren – ganze Standorte müssen strategisch weiterentwickelt und als ein Stück Stadtentwicklung mitgedacht werden.
Teilverkauf – Kapital freisetzen und Neues entstehen lassen
Auch mit dem Teilverkaufs-Modell können aus transformationsbedürftigen Flächen Orte entstehen, die neben wirtschaftlichem Erfolg auch emotionale und kulturelle Resonanz erzeugen. Hierbei wird nur ein Teil an einen Investor oder Partner veräußert, der die Liegenschaft gemeinsam mit der Eigentümerfamilie weiterentwickelt. Eine gewisse Mitsprache bleibt erhalten und Kapital wird freigesetzt, das in den im Eigentum der Familie verbleibenden Grundstücksteil investiert wird. So entsteht mit deutlich geringerer Verschuldung ein „Zinshaus“ zur wertstabilen Anlage. Zusammen mit der Unternehmerfamilie entwickelt und realisiert der starke und versierte Partner ein modernes, zukunftsfähiges Objekt für die Familie und für sich selbst.
Die langfristige Bindung und die im Idealfall gemeinsamen Entscheidungen für das Projekt erfordern Dialogbereitschaft, zwischenmenschliche Fähigkeiten und ein faires, verständnisvolles Miteinander aller Beteiligten. Der Mehrwert dieses Modells liegt im Zugang zu frischen Perspektiven, Know-how und Umsetzungsstärke und der Chance, gemeinsam ein zukunftsorientiertes Objekt strategisch und wertsteigernd neu zu positionieren.
Sale-and-Lease-Back – vom Eigentum zur Nutzung
Immobilienleasing, allgemein als Sale-and-Lease-Back bezeichnet, setzt Kapital eines Unternehmens oder einer Familie durch die komplette Veräußerung einer Gewerbeimmobilie frei. Immobilienleasing schafft mehr als Liquidität. Das Unternehmen mietet Flächen am Standort teilweise oder komplett zurück, die der Erwerber für die gewünschte Nutzung in der idealen Qualität, Ausstattung und Größe errichtet. Die Verantwortung für Umsetzung, Instandhaltung und Werterhalt geht an den neuen Eigentümer über.
Auch wenn sich daraus langfristige Mietverpflichtungen ergeben, die es vorausschauend in die Finanzstrategie zu integrieren gilt, nutzen immer mehr Unternehmen diese Option, um Kapital für Wachstum, Investitionen oder Entschuldung freizusetzen. Denn wirtschaftlicher Erfolg hängt von der finanziellen Beweglichkeit zur schnellen Anpassung ab.
Die Kunst, Wirtschaftlichkeit und Vision zu vereinen
Jedes dieser Modelle birgt sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Die Eigenentwicklung eröffnet größtmögliche Freiheit, erfordert aber erhebliche Kapitalkraft, Risikobereitschaft und enormes Know-how. Der Teilverkauf ermöglicht die professionelle und kooperative Weiterentwicklung sowie die Realisierung mit einem Partner bei steuerbarem Kapitaleinsatz. Und für wen die Kapitalfreisetzung für das Unternehmen im Vordergrund steht, der setzt auf Sale-and-Lease-Back.
Welche Strategie die richtige ist, hängt von den individuellen Zielen, Ressourcen und der Vision des Unternehmens oder der Familie ab – genauso wie die Wahl des passenden Partners. Entscheidend ist, dass die Option der Wahl langfristig Werte schafft.
Über den Interviewten:
Wolfgang Roeck hat in Zusammenarbeit mit der Otto Wöhr GmbH und der Bauer AG die Wöhr + Bauer GmbH gegründet, ein familiengeführtes Immobilienunternehmen. Das Unternehmen entwickelt und revitalisiert Immobilienprojekte in München, Stuttgart, Frankfurt und Berlin.