Renditepotenziale aufzeigen
Kernbestandteil einer fundierten Analyse ist eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Dabei wird aus Sicht des Eigentümers dargestellt, wie sich die Renditen der nächsten zehn Jahre entwickeln. Die Prognosen berücksichtigen spezielle Entwicklungen des jeweiligen Marktsegments sowie wirtschaftliche Rahmenbedingungen wie beispielsweise das derzeitige Niedrigzinsumfeld.
Um valide Prognosen erstellen zu können, sollten beispielsweise die Finanzierungsbedingungen bei den Kreditinstituten konkret angefragt werden. Sie sind von lokalen Gegebenheiten und der Bonität des Eigentümers abhängig. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus ist es zudem sinnvoll, in den Cashflow-Prognosen anzunehmen, dass die Sanierungsmaßnahmen mit einem großen Anteil von Fremdkapital ausgeführt werden.
Bei Famos zeigen wir in der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zwei Modellrechnungen. Zum einen stellen wir eine Variante dar, die nur die wichtigsten Mindestmaßnahmen enthält. Zum anderen gibt es eine ausführliche Variante, die den finanziellen Effekt einer grundlegenden Modernisierung der Immobilie aufzeigt.
Verschiedene Szenarien
Das Ziel bei der ersten Variante ist die bauliche Konservierung und Verkehrssicherung der Immobilie. Wertsteigernde Maßnahmen werden dabei nicht umgesetzt. Ein konkretes Zahlenbeispiel soll dies anschaulich machen.
Vergleich der beiden Varianten
| Variante 1 (Minimum) | Variante 2 (Maximum) | |
| Investitionskosten | 60.000 Euro | 240.000 Euro |
| Mietsteigerungen nach 10 Jahren | 26 Prozent | 68 Prozent |
| Gesamtmieteinnahmen (brutto) p.a. nach 10 Jahren | Rund 70.000 Euro | Runde 100.000 Euro |
Fallbeispiel anhand eines Wohn- und Geschäftshauses in deutscher A-Stadt Quelle: Famos Immobilien
In einer von uns analysierten Immobilie in einer deutschen A-Stadt werden nach Variante eins einmalig rund 60.000 Euro Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen fällig. Demgegenüber stehen Mietsteigerungen von insgesamt 26 Prozent in den nächsten zehn Jahren.
ln der zweiten Variante werden zusätzlich zu den Mindestmaßnahmen wertsteigernde Maßnahmen umgesetzt. In dem bereits genannten Objekt fallen dann statt 60.000 Euro rund 110.000 Euro für Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen an. Zudem kommen in den Folgejahren weitere Kosten in Höhe von insgesamt 130.000 Euro für Umbaumaßnahmen und Renovierungen hinzu.
Insgesamt werden als 240.000 Euro investiert. Dadurch erhöht sich die Vermietungsquote und es lassen sich größere Mietsteigerungen bei Wiedervermietungen erreichen. Insgesamt lassen sich so die Mieterträge innerhalb von zehn Jahren um rund 68 Prozent steigern.
Unabhängig davon, für welche Variante sich der Eigentümer am Ende entscheidet – Eine Immobilienanalyse schafft Klarheit und hilft bei Entscheidungen. Die Analyse deckt Kosten und potenzielle Mehreinnahmen auf, die sonst nur grob und nicht hinreichend genau abgeschätzt werden können. Die Entscheidung über einen Investition wird so auf Basis einer solideren Information getroffen.
Über den Autor:
Hans Hünnscheid ist seit Dezember 2014 Geschäftsführer des Immobilienspezialisten Famos Immobilien. Zu seinen weiteren Berufsstationen gehören eine zweijährige Tätigkeit beim Emissionshaus Hamburg Trust und eine zehnjährige bei der IVG Immobilien.