Family Offices und Immobilien Fremdkapital? Nein, Danke!

Hans Hünnscheid erklärt die niedrigen Fremdkapitalquoten bei Immobilieninvestments von Family Offices

Hans Hünnscheid erklärt die niedrigen Fremdkapitalquoten bei Immobilieninvestments von Family Offices

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Private Immobilienkäufer in Deutschland haben ihre Akquisitionen im Jahre 2014 zu ziemlich genau zwei Dritteln über Kredite finanziert. Dies ergab eine Studie des Baukreditvermittlers Interhyp. Privatinvestoren stehen darin vielen Fonds kaum nach. Geschlossene Immobilienfonds beispielsweise nehmen Darlehen in Höhe von bis zu 60 Prozent des Immobilienwertes auf.

Vermögende Familien gehen dagegen völlig anders an ihre Immobilieninvestments heran. Als Maximalgrenze gilt für die meisten Familien 50 Prozent, doch tatsächlich ist der Fremdkapitaleinsatz deutlich geringer. Dieser liegt bei Family Offices im Schnitt zwischen 20 und 30 Prozent – bezogen auf das jeweilige Gesamtportfolio. Ein Teil der Family Offices – schätzungsweise etwa zehn Prozent – finanzieren ihre Immobilien sogar ausschließlich mit Eigenmitteln.

Gute Gründe für die Abneigung

Die Gründe für diese konservative Vorgehensweise beim Thema Fremdkapital sind vielfältig. Ein wichtiger Aspekt ist die unterschiedliche Ausstattung mit Eigenmitteln. Während vor allem private Immobilienkäufer oft nur mit Mühe das notwendige Eigenkapital aufbringen können und dafür jahrelang sparen müssen, leiden Family Offices in der Regel nicht an mangelnder Liquidität. Sie verfügen über ausreichend Mittel, um eine Immobilie komplett mit Eigenkapital erwerben zu können.

Neben der höheren Liquidität sind vor allem die größere Unabhängigkeit von Dritten und die höhere Flexibilität wichtige Gründe, auf Fremdkapital zu verzichten. Bei der Kreditvergabe verlangt die Bank in der Regel nicht nur Informationen, sondern auch Mitspracherechte im Krisenfall. Letztere werden durch entsprechende Kreditvertragsklauseln (Covenants) festgelegt.

Je nach Kreditvertrag können die Covenants sehr unterschiedlich ausgestaltet sein. Beispielsweise kann die Bank Sondertilgungen verlangen, wenn ein festgelegter Verkehrswert unterschritten wird oder etwa ein wichtiger Mieter auszieht. Schlimmstenfalls könnte die Bank die Zwangsversteigerung einleiten.

Aus allen diesen Gründen trachten Family Offices danach, entsprechende Klauseln zu vermeiden. Dies erreichen sie durch die geringen Fremdkapitalquoten. Denn bei einer Fremdfinanzierung in Höhe von 20 bis 30 Prozent des Immobilienwertes ist das Risiko aus Bankensicht deutlich geringer. Daher geben sich die Banken in diesen Fällen meist mit weniger restriktiven Covenants zufrieden.

Unter dem Radar

Ein weiterer Grund für den Verzicht auf Fremdkapital ist der hohe Stellenwert, den Diskretion für Family Offices spielt. Es gibt immer noch Familien, die absolut diskret auftreten und es vorziehen, lieber ganz auf Fremdkapital zu verzichten. Voraussetzung dafür ist eine exzellente Kapitalausstattung.

Ist dies der Fall, können Objekte alleine geprüft und ganz ohne Einbeziehung einer Bank angekauft werden. In diesem Fall bleibt der Informationskreislauf geschlossen und alle Informationen zum Vermögen bleiben intern.

Ein Nachteil dieser konservativen Finanzierungspolitik ist freilich der Verzicht auf Rendite. Die meisten Immobilieninvestoren folgen in der Regel dem wirtschaftlichen Kalkül: Je höher der Fremdkapitaleinsatz, desto höher die Eigenkapitalrendite – sofern die erzielte Gesamtkapitalrendite höher ist als der Fremdkapitalzins.

Dies gilt bei Family Offices nur bedingt. Zwar wollen sie mit ihren Immobilien auch Renditen erzielen, doch hat bei ihnen der Vermögenserhalt in der Regel Priorität vor der Renditemaximierung.