Aber auch hier gilt: Der Marktzugang ist entscheidend. Solche Immobilien, die beispielsweise über eine sehr gute Lage und über Wertsteigerungspotenzial verfügen, das nur nicht gehoben wurde, weil sie in der Vergangenheit schlecht gemanagt wurden, sind am Markt vergleichsweise leicht zu finden – aber nicht immer zu adäquaten Preisen.
Oft sind die künftigen Wertsteigerungen bereits eingepreist; die Immobilie büßt damit einen Teil ihrer Attraktivität ein. Es bedarf folglich auch hier einer entsprechenden Vernetzung im Immobilienmarkt, um solche Assets frühzeitig zu identifizieren und zu adäquaten Preisen zu erwerben – und es bedarf Erfahrung, um sie nach dem Erwerb auch erfolgreich zu bewirtschaften und das gewünschte Potenzial zu heben.
Value-Added-Immobilien können dann bei immer noch vergleichsweise geringem Risiko zu den gewünschten Renditebringern werden. Dabei bieten längst auch kleinere Städte abseits der Top 7-Standorte in Deutschland Alternativen zur Core-Immobilie im Zentrum der großen Metropolen.
Eine weitere Alternative mit zunehmender Beliebtheit sind so genannte Forward Deals, also die Investition in Projektentwicklungen beziehungsweise noch nicht existierende Immobilien. Hier ist allerdings der Prüfungsaufwand vor dem Erwerb nicht zu unterschätzen. Vor dem Hintergrund unterschiedlicher Risikoneigungen ist gerade der Forward-Deal nicht für jede vermögende Familie geeignet.
Grundsätzlich gilt: Der Begriff „Family Office“ ist kein geschützter Titel. Es gab – anders als bei institutionellen Anlegern – lange keine gesetzlichen Regelungen und Kontrollen. Erst die Umsetzung der AIFMD (Alternative Investment Fund Managers Directive) durch das KAGB bildet nun auch in Deutschland einen regulatorischen Rahmen.
Dennoch gilt nach wie vor: In einem wachsenden Markt mit neuen Anbietern müssen die Familien nach wie vor nach eigenen Maßstäben entscheiden, wem sie ihr Vermögen (und folglich auch Immobilieninvestments oder deren Management) anvertrauen.
In letztgenanntem Wort steckt bereits eine der wesentlichen Antworten hierauf: Vertrauen. Eng damit verknüpft ist das Thema Diskretion. Sie wird bei der Verwaltung von Familienvermögen groß geschrieben. Zugleich macht das hohe Maß an Diskretion den Markt vergleichsweise wenig transparent. Dies führt dazu, dass das Potenzial von Familienvermögen für Immobilieninvestments von den Marktteilnehmern gelegentlich überschätzt wird.
Zwar gibt es durchaus einige sehr vermögende Familien, die auch für große Immobilientransaktionen in Frage kommen. In der Regel wird aber eher nach Investitionsmöglichkeiten im ein- bis niedrigen zweistelligen als im dreistelligen Millionenbereich gesucht (Klumpenrisiken, also die Allokation des Immobilienvermögens in nur wenige Assets, sollen zu Recht vermieden werden).
Auch der Zusammenschluss verschiedener Family Offices für Transaktionen sind nicht immer eine Lösung, um große Investitionsvolumina zu stemmen. Da das Familienvermögen langfristig investiert wird, ist eine Bindung an andere Familien oftmals nicht gewünscht – Änderungen der Anlagestrategie im Zeitablauf sind dann zwar möglich, müssten aber mit den jeweiligen Partnern abgestimmt werden.
Eine Co-Investition eines (externen) Asset Managers hingegen kann wiederum sinnvoll und gewünscht sein, um dessen Motivation für eine optimale Bewirtschaftung sicherzustellen. Hier geht es aber in der Regel um Minderheitsbeteiligungen.