Interview mit dem Tresono Family Office, Teil 2 Stephan Knichel und Sven Tomitza: „Die benötigte Exit-Struktur ist weggebrochen“

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Interview mit dem Tresono Family Office, Teil 2
Stephan Knichel und Sven Tomitza: „Die benötigte Exit-Struktur ist weggebrochen“
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Stephan Knichel (l.) und Sven Tomitza vom Tresono Family Office

Stephan Knichel (l.) und Sven Tomitza vom Tresono Family Office: „Die Phase, in der lediglich Haltefristen eingehalten werden mussten, um mit Gewinn verkaufen zu können, ist vorbei.“ Foto: Tresono Family Office

Die Zinswende hat viele Folgen. Eine davon ist der Denominator-Effekt. Studien zeigen, dass insbesondere Family Offices von diesem profitieren können…

Knichel: Wenn man sich anschaut, wie Familien ihr Vermögen allokieren, dann sind die Immobilien-Quoten in den vergangenen Jahren relativ konstant geblieben. Unter unseren Familien ist auch keine, die sprunghaft zwischen den Anlageklassen umschichten möchte. Die Immobilie bleibt Anker im Vermögen. Sicher können unsere Klienten mit ihrem Eigenkapital Immobilien kaufen, dafür wollen sie aber auch einen ökonomischen Gegenwert haben. Die Professionalisierung in den Family Offices hat in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen, gerade die größeren sind institutionell ausgerichtet.

Tomitza: Wir schauen uns im Jahr im Normalfall 800 bis 900 Angebote an, in den verschiedensten Bereichen. 2022 waren es 1300. Warum? Weil viele gesehen haben, dass Refinanzierungen schwieriger geworden sind - also sprechen sie mit Family Offices. Die Meinung ist oft, dass diese das mal eben so bezahlen können. Grundsätzlich ist richtig, dass wir auf der Eigenkapitalseite gut ausgestattet sind und sicherlich Transaktionen darstellen können, die andere Marktteilnehmer nur über die Aufnahme von Fremdkapital abbilden können. Wir sind jedoch nicht da, um veraltete Exit-Phantasien zu befriedigen.

Was meien Sie damit?

Tomitza: Damit sind Verkaufspreise gemeint, die beispielsweise institutionelle Marktteilnehmer nicht mehr als realistisch erachten. Immobilien müssen unserer Renditeanforderung entsprechen. Tun sie das, realisieren wir die Übernahme gerne mit 100 Prozent Eigenkapital. Wir benötigen keine Bank, müssen uns keine Sorgen wegen der Refinanzierung machen, wenngleich eine nachträgliche Refinanzierung zu einem späteren Zeitpunkt immer auch eine Option ist. Technisch könnten wir also derzeit profitieren. Unterm Strich muss der Verkäufer aber einen realistischen Preis fordern. Viele Marktteilnehmer versuchen da gerade, einen Markt herbei zu reden. Die Verkäufer müssen agieren, damit wir reagieren.

1.300 Immobilien haben Sie sich angesehen, es klingt aber so, als ob es nicht mehr Käufe ihrerseits gegeben hat?

Tomitza: Es gibt immer wieder Situationen, in denen jemand verkaufen muss. Professionelle Investoren allerdings, wollen oder können wegen ihrer Geschäftsordnung gar nicht unter Buchwert verkaufen. Diese Marktteilnehmer müssen in den kommenden Jahren zunächst ihre Buchwerte anpassen. Ist das nicht geschehen, wird es keine Verkäufe geben. Den meisten Druck und damit die für uns vielversprechendsten Chancen erwarten wir im Bereich der Projektentwicklungen. Der Markt ist heiß gelaufen, die Exit-Struktur, die benötigt wird, ist weggebrochen. Wirkliche Notverkäufe haben wir bislang aber nur selten gesehen.

 

 

 

 

Wie hoch sollte der Anteil von Immobilien im Portfolio sein?

Knichel: Pauschal geben wir hier keine Empfehlung heraus. Der Anteil ist immer davon abhängig, welche Ziele verfolgt werden und wir gehen individuell auf jede einzelne Familie ein. Übergeordnet sehe ich aber, dass die Portfolios unserer Klienten zu 20 bis 35 Prozent in Immobilien investiert sind. Soll ein Portfolio neu ausgerichtet werden, beispielsweise nach einem Unternehmensverkauf, spielen Immobilien auch immer eine große Rolle. Die Frage hier ist dann, ob direkt oder indirekt investiert werden soll.

Inwieweit können Sie bei der Beantwortung dieser Frage behilflich sein?

Tomitza: Wir können grundsätzlich beide Fragen inhaltlich beantworten und auch mit Opportunitäten bedienen. Unser Credo ist, dass wir innerhalb der Landesgrenzen ausschließlich direkt in Immobilien investieren, sofern es sich nicht um eine Mezzanine-Finanzierung handelt. Unser Netzwerk, unsere Erfahrung und auch unsere lokale Nähe ermöglichen hier ein profundes Agieren am Markt.

 

 

 

Indirekte Immobilieninvestments haben den Fokus auf das Ausland, oftmals auch außereuropäisch, um der Anforderung der Währungsdiversifikation  Rechnung zu tragen. Hier arbeiten wir seit vielen Jahren mit einer Reihe von sehr erfolgreichen Partnern zusammen, um unseren Mandanten auch diese Investitionsmöglichkeit, entsprechend vorsondiert, vorstellen zu können.

Krieg, Zinswende, hohe Inflation und damit ein hoher Stresslevel. Sie kennen Ihre Kunden über Jahre, inwieweit konnten, mussten, durften Sie ihnen zur Seite stehen?

Knichel: Zu unseren Klienten gehören überwiegend Unternehmerfamilien. Die kennen das Thema Krise, deshalb ist da insgesamt in der Vermögensanlage eine ruhige Hand vorhanden. Was wir aktuell spüren, ist die Diskussion zu ESG und Klimazielen. Es gibt viele Fragen rund um das Thema langfristiger Cashflow beispielsweise. Die Politik hat im Abstrakten etwas beschlossen, was sich nun zunehmend konkretisiert. Selbstverständlich will jede Familie gut vorbereitet sein. Oftmals höre ich die Frage: Wird das alles bei mir, dem Eigentümer, abgeladen? Immobilien werden auf den Prüfstand gestellt. Es gibt Überlegungen sich internationaler zu platzieren. Nicht nur der Standort Deutschland ist interessant.

Viele Family Offices haben einen Home Bias, wie sollten sie vorgehen?

Knichel: Richtig ist, dass viele Familien einen Home Bias haben. Der ist auch emotional bedingt. Viele sagen beispielsweise, dass sie ihre Immobilien im Radius von einer Autostunde zum Wohnsitz haben wollen. Sie ist greifbar, die Infrastruktur, was Handwerker und Weiteres angeht, ist vorhanden. Grundsätzlich sind wir jedoch der Meinung, dass die USA, der größte und liquideste Immobilienmarkt der Welt mit einer hohen Rechtssicherheit, in jedes gut allokierte Vermögen hereingehört.

 

 

Zudem ist der Umgang mit Mietern und Mieterhöhungen in den USA ein anderer. Mietpreisbremse und Milieuschutz sind dort Fremdwörter. Zusätzlich dazu – und das sehen die Familien natürlich auch – steigt die Notwendigkeit, die Euro-Lastigkeit im Vermögen herunterzufahren. Bleibt der Euro stabil? Diese elementare Frage wird in Wellenbewegungen – mal stärker, mal schwächer – diskutiert.

Tomitza: Dabei kommt es auch immer auf die Perspektive an. Wir betreuen auch Familien aus den USA, die den Markt in Deutschland hochspannend finden und dass nicht nur wegen der Währungsdiversifikation.

Welche Hausaufgaben sollten Family Offices erledigt haben, um im Bereich ESG keine böse Überraschung zu erleben?

Knichel: Im Grunde sollten den „Hausaufgaben“ zwei Schritte vorausgehen: in einem ersten Schritt sind die Vorgaben auf den jeweiligen Vermögensbereich, wie beispielsweise Immobilien, Beteiligungen, Aktien und weiteres zu übertragen, um zu verstehen, was dort gefordert wird. Im zweiten Schritt obliegt es auch den Vermögensinhabern zu evaluieren, inwiefern die übergeordneten Ziele und Vorgaben der eigenen Mission für das Vermögen und dessen Erhalt oder Mehrung entsprechen. Erst aus dem Verständnis für das Eine und der Übertragung in das eigene Bild können dann entsprechende Handlungen abgeleitet und umgesetzt werden.

 

 

 

Können Sie alles rund um das Thema ESG gut abdecken oder müssen auch sie sich dazu externe Hilfe holen?

Tomitza: Im Regelfall haben wir das Know-how im Haus. Sicher gibt es technische Fragestellungen, die so speziell sind, dass wir uns extern beraten lassen. Das ist aber auch ganz wichtig, dass der Beratungsbedarf dann gesehen wird. Wenn ich überlege, was ich mir vor 20 Jahren an Unterlagen im Rahmen einer Due Diligence-Prüfung angesehen habe und was ich mir heute ansehe, ist das ein großer Unterschied. Ein Kaufvertrag ist heute ebenfalls sehr viel umfangreicher. Die Branche hat sich sehr stark professionalisiert und hat dennoch einen weiten Weg zu gehen.

In welche Richtungen?

Beispielsweise bei der Digitalisierung und die Anforderungen werden weiter steigen, auch wegen ESG. Um das erhoffte „stabile Sorglos-Paket“ zu erhalten, den stabilen Cashflow mit einer Immobilie realisieren zu können, muss ich mich als Besitzer wieder verstärkt kümmern. „Die Phase, in der lediglich Haltefristen eingehalten werden mussten, um mit Gewinn verkaufen zu können, ist vorbei. Das Zeitalter des aktiven Managements hat wieder begonnen.

Herr Knichel, Sie sind seit 1987 im Geschäft. Was war für Sie früher besser, was ist heute besser?

Knichel: Früher standen Immobilien immer im Kontext mit Steuersparmöglichkeiten. Das hat sich extrem verschoben, die Politik hat die Anreize getilgt. Ich bin gespannt, ob das Pendel mal wieder in die andere Richtung ausschlagen wird. Zudem ist auch der Immobilienmarkt heute, wie Herr Tomitza bereits erwähnte, viel regulierter und dadurch spezialisierter. Unzählige Gesetzesvorschriften, die mit Sicherheit zum großen Teil eine Daseinsberechtigung haben, erschweren dennoch die tägliche Arbeit. Den Mandanten zu vermitteln, was der Regulator alles abfordert, kann eine ziemliche Aufgabe sein.

Was würden Sie sich vor diesem Hintergrund von der Politik wünschen?

Knichel: Wir werden mit Prüfungsthemen überzogen, unabhängig davon, wie die Größenordnung eines Unternehmens ist. Viele kleine Unternehmen können das nicht leisten. Eine stärkere Differenzierung mit Blick auf die Marktteilnehmer wäre deshalb mit Sicherheit hilfreich. Da ist einiges auf dem Weg, aber wenn ich sehe, was wir als Bafin-lizenziertes Unternehmen leisten müssen, dann passt das nicht zu unserem Geschäft und nicht dazu, wie wir mit unseren Kunden in Kontakt stehen. Beispielsweise ist das Gesetz zum Schutz der Kleinanleger auch für den Unternehmenserben, der mehrere hundert Millionen Euro geerbt hat, anzuwenden. Das bindet bei uns Kapazitäten.

Tomitza: Wir benötigen mehr Kapazitäten, um operativ arbeiten zu können. Beispielsweise bei ESG hinterfragen wir nicht die Ziele dahinter, die gehen wir gerne mit, die finden wir richtig. Aber das drumherum könnte in unseren Augen effizienter sein. ESG-Dienstleister schießen derzeit aus dem Boden, wollen sich aber im Regelfall nur um große Projekte mit Skaleneffekten kümmern. Wir haben aber auch viele kleinere Immobilien in unseren Portfolios. Die machen dieselbe Arbeit. Schlankere Prozesse wären hier für alle von Vorteil.

 

 

 

Über die Interviewten:

Stephan Knichel ist Vorstandvorsitzender des Tresono Family Office, welches er 2011 mitgegründet hat. Vor dieser Zeit war er über 23 Jahre lang bei

Sven Tomitza ist seit 2019 beim Tresono Family Office, Mitglied der Geschäftsleitung und Bereichsleiter Immobilien. Er ist für die Strategie- und Transaktionsberatung im Immobilienbereich verantwortlich. Seit 2004 ist er im Transaktionsgeschäft tätig und war zuletzt fünf Jahre Geschäftsführer und Verantwortlicher für das Transaktionsgeschäft der Leg Immobilien.

Über das Tresono Family Office

 2011 als Single Family Office mit der Familie Unger gestartet, ist Tresono heute ein Multi Family Office mit sieben Familien im Aktionärskreis. Dazu kommen rund 30 Mandanten, die individuell beraten werden.

Lesen Sie hier den ersten Teil des Interviews

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