Die Vorzeichen ändern sich: Preisrückgänge und nachlassende Zinsdynamik
Inzwischen jedoch zeichnen sich einige Veränderungen ab. Dazu gehört unter anderem, dass die Immobilienpreise spürbar nachgeben. Abschläge von sechs bis zehn Jahresnettokaltmieten gehören für Wohnimmobilien in Metropolregionen inzwischen zur Realität – auch wenn es nach wie vor nur wenige Beispieltransaktionen gibt. Nach Jahren der Preisübertreibungen auf den Märkten gelangen damit erstmals Immobilien sehr günstig auf den Markt, vor allem vor dem Hintergrund weiterhin steigender Mietpreise sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien an vielen Standorten.
Darüber hinaus haben die Erklärungen der US-Notenbank Fed sowie der EZB im Dezember 2022, die Zinsen weiter anzuheben, aber die Zinsschritte von 75 auf 50 Basispunkte abzusenken und wenn nötig einzelne Zinsschritte auszulassen, zu einer nachlassenden Zinsdynamik geführt. Dadurch ergibt sich eine tendenziell höhere Planbarkeit, auch wenn die Herausforderungen immer noch hoch sind.
2023 kommt es vor allem auf das Eigenkapital an
Eine große Herausforderung für den Markt ist jedoch die große Skepsis der deutschen Finanzierer. Das BF-Quartalsbarometer unter Mitwirkung des Analysehauses Bulwiengesa zeigt mit einem Wert von -18,21 den tiefsten Stand aller Zeiten an. Zum Vergleich: Während des Corona-Schocks im zweiten Quartal 2020 lag der Wert bei -15,24 Punkten. Den Analysten zufolge wurde der Zustand einer Kreditkrise erreicht, bei der die Kreditvergabe höchst selektiv erfolgt und die Risikoabteilung ein sehr viel höheres Stimmgewicht erhält als der Vertrieb beziehungsweise das Neugeschäft.
Die Kombination aus einer sehr restriktiven Finanzierungssituation und der Möglichkeit, Immobilien zu günstigen Konditionen zu erwerben, hält nun eine doppelte Chance für eigenkapitalstarke Family Offices bereit. Bei entsprechend langer Haltedauer ergibt sich jetzt die Möglichkeit, antizyklisch zu investieren und von späteren Erholungen am Investmentmarkt zu profitieren. Gleichzeitig fällt für viele Family Offices ein Großteil der üblichen Konkurrenz auf den Märkten weg: Dazu gehören professionelle Investoren mit hohen Fremdkapitalanteilen genauso wie konservative institutionelle Akteure wie Versicherer und Stiftungen, die auf eine größere Revisionssicherheit in Sachen Preisbildung warten.
Für stark regulierte Investoren kommt jetzt außerdem hinzu, dass die Immobilienquote rechnerisch im Jahr 2022 deutlich größer geworden ist, da die Abwertung bei Aktien und Anleihen sehr viel stärker erfolgt ist als bei direkten Immobilieninvestments und Immobilienfonds. Auch das kann im Moment für begrenzte Handlungsspielräume sorgen. Inzwischen glauben einige Marktexperten daran, dass die Grenzen der gesetzlich regulierten Immobilienquote einer der wichtigsten Faktoren in den kommenden Monaten sein könnte, warum diese Akteure seltener ankaufen.
Gerade aufgrund der hohen Affinität zum Immobiliendirektbesitz in Verbindung mit der oftmals geringen Regulierung kann nun also auf der Käuferseite die Stunde der Family Offices schlagen. Gerade diejenigen Akteure, die in den vergangenen 15 Jahren weniger Zukäufe getätigt haben und besonders auf Wertsteigerung anstatt auf reinen Werterhalt spekulieren, können das inzwischen nachholen und sich vor dem Markt positionieren.