Wird unterstellt, dass sie die GmbH & Co. KG im Vorfeld mit Barmitteln gegründet haben, stünde ihnen nun grundsätzlich folgende Wege zur Übertragung der Immobilie in die Gesellschaft zur Verfügung: Sie könnten diese unentgeltlich einlegen oder voll entgeltlich einbringen.
Im Falle der unentgeltlichen Einlage ohne weitere Gegenleistungen käme es nicht zu einem veräußerungsgleichen Vorgang. Dieser hätte in der Ausgangslage im Privatvermögen der Meiers keine direkten Konsequenzen, da die Spekulationsfrist von zehn Jahren des Paragraphen 23 EStG bereits lange abgelaufen ist. Die Meiers müssen die unentgeltliche Immobilieneinlage mit dem Teilwert (Verkehrswert) bemessen. Ihr Abschreibungsvolumen ist jedoch um die bisher bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erbrachten Abschreibungsvolumina zu kürzen. Insofern ist ihr Ziel der maximalen Abschreibungsbeträge bei der unentgeltlichen Einlage nicht gänzlich erreicht.
Für die Frage, ob ein entgeltlicher oder ein unentgeltlicher Vorgang vorliegt, ist nach der Einordnung der Konten in Eigen- oder Fremdkapital auf einer zweiten Stufe festzulegen, ob dem Gesellschafter mit der Gutschrift der Einlage/Einbringung auf einem der Eigenkapitalkonten Gesellschaftsrechte gewährt werden oder nicht. Werden diese gewährt, liegt ein entgeltlicher Vorgang vor. Wenn nicht, bleibt es unentgeltlich.
Bis 2017 hat die Finanzverwaltung die Ansicht vertreten, dass Einlagen auf dem Kapitalkonto II zur Gewährung von Gesellschafterrechten führen und insoweit unentgeltlich sind. Dieses Verständnis hat sich nach entsprechender Rechtsprechung angepasst. Unentgeltliche Einlagen sind sowohl gegen Gutschrift auf dem Kapitalkonto II wie auch auf dem gesamthänderisch gebundenen Rücklagenkonto möglich (es sei denn, die individuellen Vertragsregelungen gewähren hier Gesellschaftsrechte).
Soll – wie bei den Meiers – ein entgeltlicher Vorgang vorliegen, um die Abschreibung zukünftig auf den Verkehrswert (Gebäudeanteil) vornehmen zu können, muss die Einbringung zumindest teilweise auf dem Gesellschafterrechte vermittelnden Kapitalkonto I erfolgen (es erfolgt keine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Vorgang bei nur teilweiser Buchung auf dem Kapitalkonto I). Im Fall des voll entgeltlichen Vorgangs ist die Abschreibungsbemessungsgrundlage nicht um die bisher im Privatvermögen erbrachten Abschreibungsbeträge zu reduzieren.
Die Meiers können ihr Ziel erreichen, die langjährige Immobilie auf Basis der heutigen Verkehrswerte neu abzuschreiben. Auch die Übernahme von Verbindlichkeiten, sofern vorhanden, wäre darstellbar. Denkbar ist sogar, dass die GmbH & Co. KG die Transaktion mit einem neuen Bankdarlehen (neuer Schuldzinsabzug) begleitet und so auf der privaten Ebene der Meiers Liquidität zur Verfügung stellt, die gegebenenfalls für neue Immobilienprojekte benötigt wird. Soweit sie ihre Töchter an der Gesellschaft beteiligen wollen, können sie dies durch teilweise Weitergabe von Kommanditanteilen erreichen.
Bei aller Zielerreichung schlägt negativ zu Buche, dass zukünftige Wertsteigerungen inklusive der abgeschriebenen Gebäudeteile steuerpflichtige Veräußerungsgewinne darstellen, die bei Veräußerung der Immobilie versteuert werden müssen. Ebenso erhöht sich der administrative Aufwand. Und es entsteht eine Publizitätspflicht. Entscheidend für die richtige Struktur ist daher die Ausgangslage, die langfristige Zielsetzung der Familie und deren Priorisierung.
Über den Autor:
Mario Kuppe ist seit Anfang 2019 Steuerberater bei der Hamburger Kanzlei Müller Mahlmann. Zuvor war er jahrelang Steuerberater-Syndikus bei der Deutschen Oppenheim Family Office und im Wealth Management der Deutschen Bank. Seine Schwerpunkte liegen in der Beratung von Unternehmern und vermögenden Familien.