Sollten die Plattformen nicht besser nur einem B2B-Publikum zugänglich sein?
Bütecke: Nein, ausdrücklich nicht. Das würde ja die Grundidee von Crowdinvesting konterkarieren. Selbstverständlich ist eine Plattform auch für B2B-Kunden, das heißt Institutionelle oder Semi-Institutionelle, sehr spannend. Aber die Grundidee ist und bleibt, privaten Kleinanlegern über Crowdfunding die Möglichkeit zu geben, in Großprojekte zu investieren. Institutionelle Kunden bekommen durch Crowdfunding lediglich eine weitere sehr schnelle Finanzierungsoption geboten. Das wird auch ein Trend für die Zukunft sein, dass alle Plattformen über die steigende Höhe der Tranchen in den Institutionellen Markt reinwachsen. Genau dann wird sich zeigen, ob die schlanken Prozesse auch weiterhin einen Wettbewerbsvorteil bringen, und ich glaube ja.
Welche Form der Beteiligung, ein Alternative Investment Fund wie bei Brickvest, Nachrangdarlehen wie bei Zinsland oder Mezzanine-Kapital im Wertpapiermantel halten Sie für die geeignetste?
Bütecke: Die Beantwortung der Frage hängt stark an den aktuellen gesetzlichen Regelungen und wie gut der jeweilige Anbieter mit der Umsetzung ist. Grundsätzlich ist das Nachrangdarlehen die günstigste, schnellste und schlankeste Struktur. Sie fallen unter das Vermögensanlagegesetz. Weniger Kosten bedeuten auch, das mehr Rendite für den Investor angeboten werden kann. Allerdings muss durch die Nachrangigkeit auf etwaige andere Gläubiger Rücksicht genommen werden. Dies sollte immer explizit beachtet werden. Genauso wie eine Mittelverwendungskontrolle, die bei den meisten implementiert, aber nicht vorgeschrieben ist. Dazu ist die Tranche auf aktuell 2,5 Millionen Euro begrenzt. Der Punkt ist für den möglichen Investor neutral zu sehen, weil es auch sehr viele kleine gute Projekte gibt. Die Bafin prüft im Zuge eines Vermögensanlage-Informationsblatts, kurz VIB, auch hier die Grunddaten und muss dieses vor Investment frei geben. Es dauert in der Regel aber nur ein paar Tage.
Was ist mit einem AIF oder Wertpapier?
Bütecke: Sowohl die Beteiligung über einen AIF als auch über ein Wertpapier unterliegen der prospektpflichtigen Regelung des Kreditwesengesetzes oder Kapitalanlagegesetzbuches. Für die Zulassung ist ein von der Bafin genehmigter Prospekt Voraussetzung. Dort sind viele Themen reguliert, die sinnvoll sind wie zum Beispiel Mindesttransparenz und Mittelverwendung. Dafür sind die Setup-Kosten deutlich höher und die Zulassung dauert mindestens drei Monate. Zwar nicht relevant für den Anleger, aber es kann für die Bauträger relevant sein. Kurzum: Wenn das Nachrangdarlehen professionell umgesetzt wird und vor allem die Punkte Transparenz, Prüfung, Sicherheit und Kontrolle beachtet werden, ist es das bessere Produkt.
Exporo, Bergfürst & Co. – was eint die verschiedenen Crowdfunding-Plattformen bei Immobilien, was unterscheidet sie?
Bütecke: Mit circa 75 Prozent Marktanteil bedient Exporo zurzeit die größte Crowd-Anhängerschaft, und verfügt dadurch auch über die höchste Platzierungsgeschwindigkeit. Zudem gibt Exporo als einziger Anbieter eine Platzierungsgarantie ab und hat darüber hinaus eine KWG-Lizenz für Tranchen über 2,5 Millionen Euro. Diese gehen aktuell bis zu 10 Millionen Euro Mezzanine-Kapital. An diesen Service kommen Wettbewerber kaum ran. Ein weiterer Punkt ist die grundsätzliche Anzahl an begleiteten und vor allem an bereits abgeschlossenen Projekten.
Die Crowdfunding-Plattformen dürften momentan stark auf Wachstum aus sein, denn nur einige wenige werden in ihrem Segment letztlich aus einer Marktkonsolidierung hervorgehen. Entsteht daraus nicht ein Interessenskonflikt bei der Prüfung von Projekten?
Bütecke: Sicherlich wird es Konsolidierungen geben. Der Markt ist allerdings so groß, dass auch mehrere Plattformen nebeneinander existieren können. Natürlich kämpfen alle Plattformen um die besten Projekte. Langfristig werden vor allem nur die bestehen, die gute Projekte aussuchen, und sich nicht von schnellen Umsätzen blenden lassen. Genau darin liegt die Kunst, und nur das schafft und erhält das Vertrauen der Investoren. Nur auf schnellen Umsatz zu schauen, funktioniert ausdrücklich nicht. Genau dafür sind bei allen Plattformen Teams aus Immobilien-Experten gebildet worden.