Mit dem European Green Deal verfolgt die Europäische Union das Ziel, bis 2050 erster klimaneutraler Kontinent zu werden. Dabei werden bis 2050 keine netto Treibhausgasemissionen angestrebt. Im Zeitraum bis dahin soll die Entkopplung von Wachstum und Ressourcennutzung vollzogen und ein kompletter Ausstieg aus der Nutzung fossiler Energieträger erfolgt sein.
Hervorzuheben ist, daß es sich dabei um kein "Fernziel" handelt. Die Vorgabe eines kontinuierlichen Dekarbonisierungspfads zur Erreichung der Klimaneutralität bis 2050 gilt von Anfang an.
Kontinuierlicher Dekarbonisierungspfad
Dazu brachte die EU eine Vielzahl von Initiativen auf den Weg und mobilisiert gleichzeitig erhebliche Ressourcen: Ein Drittel der 1,8 Billionen Euro umfassenden Investitionen aus dem Aufbauplan „NextGenerationEU“ und dem siebenjährigen Haushalt der EU dienen der Finanzierung des Grünen Deals.
Auf die europäischen Immobilienmärkte hat das Vorhaben vielfältige Auswirkungen, die alle Mitgliedsstaaten betreffen. „Fit for 55“ ist ein Meilenstein hin zu dem langfristigen Ziel der Kommission – der vollständigen Dekarbonisierung aller Europäischen Volkswirtschaften bis 2050 (siehe Abbildung 1).
Rund drei Viertel der EU-weiten Treibhausgasemissionen entfallen auf den Bereich Energie – unter anderem für Industrie, Verkehr und Haushalte. Hintergrund ist, dass etwa 75 Prozent der bestehenden Gebäude in der EU nicht energieeffizient sind. Der Gebäudebestand muss deshalb in großem Maßstab energetisch ertüchtigt werden.
Einfluss auf Preisbildungsfaktoren
Die Auswirkungen auf den aktuellen Bestand an Wohngebäuden in Deutschland sind erheblich. Denn der derzeitige Bestand hierzulande entspricht größtenteils nicht den von der EU auferlegten strengen Beschränkungen.
Neben den klassischen immobilienwirtschaftlichen Kriterien für eine Investitionsentscheidung wie Lage, Standortqualität, Nutzungsart, Mieterstruktur kam ein weiterer Faktor bei der Preisbildung hinzu: energetische Effizienz der Gebäude – ineffiziente Gebäude werden zunehmend mit Abschlägen belegt – ein Prozess, der sich auf absehbare Zeit weiter beschleunigt.
Definitionen der Energieklassen in den EU-Mitgliedsländern unterschiedlich
Mit der EU-Verordnung "Fit-for-55" erhöhte die EU-Kommission den Druck auf die Verbesserung der Energiestandards von Gebäuden. Hinzu kommt, dass die Definitionen der Energieklassen in den EU-Mitgliedsländern verschieden sind und Deutschland sich strenge Anforderungen auferlegt hat (siehe Abbildung 2).
Sowohl Skalierung als auch Grenzwerte sind in den einzelnen Staaten unterschiedlich. Die Vorgaben, in den B oder A-Bereich zu kommen, sind mehr oder weniger rigoros. In Deutschland müssen zwischen sechs und acht Millionen Häuser saniert werden. Die Förderbank KfW geht von Umbaukosten allein in Deutschland in Höhe von 254 Milliarden Euro aus.
Mittlerweile sind Investmentmanager mit Lösungen für institutionelle Anleger im Markt. Sie entwickelten Produkte, die im Einklang mit der EU-Verordnung "Fit for 55" stehen und Investoren eine gewisse regulatorische Resilienz bieten sollen.
Diese Strategien für Wohnimmobilien zielen darauf ab, die Nachhaltigkeitsdefizite des bestehenden Wohngebäudebestands in Deutschland zu beseitigen.
Im Vorteil sind meiner Meinung nach jene Anbieter, die eine vertikale integrierte Plattform nutzen und die Gebäude als nachhaltige Vermögenswerte neu positionieren. Dies geschieht in der Regel durch den Erwerb bestehender, unterbewirtschafteter Wohnhäuser mit Neupositionierungspotenzial im Rahmen von Fit-for-55.
In der deutschen "Nomenklatur" stellt die Energieeffizienzklasse B das optimale Sanierungsniveau dar, bezogen auf die erwartete absolute Kaufpreisentwicklung. Dabei ist wichtig, dass das Erreichen der Energieeffizienzklasse B die regulatorische Resilienz gewährleistet.
Mittels der CREEM-Pfadanalyse lässt sich dies nachweisen. Diese liegt bei 60 Kilowattstunden pro Quadratmeter in Deutschland bei Wohnimmobilien, also mittendrin in der Energieeffizienzklasse B. So können Investmentmanager langfristige regulatorische Stabilität erreichen – eine Produkteigenschaft, auf die viele Investoren großen Wert legen.
Energieeffiziente Maßnahmen können unter anderem den Austausch von Fenstern, Dach- und Fassadendämmung oder den Austausch der Heizung umfassen. Zusätzlicher Wert wird durch aktives Mietmanagement und Reduzierung der Leerstandsquote geschaffen (siehe Abbildung 3).
Das sollte vertikale Integration bieten
Vertikal integrierte Anbieter sind in der Lage, individuelle Sanierungspläne für jede einzelne Immobilie zu erstellen. So haben sie die volle Kontrolle über Immobilien und getroffene Maßnahmen, und können alle Aspekte der Immobilienentwicklung und -konstruktion aus einer Hand anbieten.
Durch die vertikal integrierte Plattform können sie auf ein umfangreiches internes Fachwissen zurückgreifen, das den größtmöglichen Einfluss auf die Sanierungen hat, um die Energieeffizienz, die Kostenreduzierung sowie die Qualität und den Wert der Gebäude zu verbessern – was wiederum auch die Wohnqualität für die Mieter erhöht.
Im Idealfall beinhaltet die vertikale Integration auch Finanzierung und Refinanzierung unter Inanspruchnahme von Fördermitteln von KfW, Landesbanken und Förderbanken der Länder, wo dies Sinn macht.
Wollen Investoren mit ihren Investitionen die Nachhaltigkeitsdefizite des bestehenden Wohngebäudebestands in Deutschland beseitigen, empfiehlt es sich, zu prüfen, ob beauftragte Investmentmanager über eine vertikale integrierte Plattform verfügen und so in der Lage sind, Gebäude aktiv als nachhaltige Vermögenswerte neu zu positionieren.
Über den Autor
Markus Königstein verwantwortet das globale Investmentmanagement (Global Head of Investment Management) der Empira Group. Vor dieser Zeit war er 19 Jahre lang bei der R+V Versicherung, zuletzt verantwortete er die Bereiche Immobilien und Infrastruktur (Head of Real Estate and Infrastructure). Weitere Karrierestationen waren bei der Meag und der HVB.