ESG-Kriterien und Klimakonformität Wie Immobilieninvestoren Wertverluste verhindern

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Immobilienobjekte: Maßnahmen für mehr Klimakonformität

Doch auch unabhängig der allgemeinen Markt- und Gesetzeslage lassen sich auf Objektebene wichtige ökonomische Vorteile durch eine ökologischere Betriebsweise erreichen. Wird beispielsweise eine alte Ölheizung durch Fernwärme ersetzt, fördert der Staat den Umbau mit bis zu 35 Prozent, abhängig vom jeweiligen Anteil der erneuerbaren Energien. Zudem sinken die langfristigen Wartungs- und Instandhaltungssetzungskosten.

Weitere Vorteile: Die CO?-Emissionen sinken deutlich (um rund 40 Prozent), ebenso die Kosten für den Energiebezug (um rund ein Viertel). Zudem hat Fernwärme einen deutlich höheren Wirkungsgrad, die Umwandlungs- und Transportverluste fallen geringer aus.

Ebenso lohnt sich eine Umrüstung auf LED-Beleuchtung, deren Investition man bereits nach anderthalb Jahren wieder ausgeglichen haben kann. Mit dieser Veränderung, für die bei manchen Gebäuden schon ein Austausch der Leuchtmittel ausreicht, sind Energieeinsparungen von bis zu 80 Prozent möglich. Die Umrüstung wird zudem staatlich gefördert, das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) gibt Direktzuschüsse für Innen- und Außenbeleuchtung in Höhe von bis zu 200 Euro pro Quadratmeter. LED-Beleuchtungssysteme lassen sich überdies viel intelligenter steuern und können Gebäuden ein moderneres Erscheinungsbild verleihen.

Hierbei handelt es sich nur um einige ausgewählte Beispiele von vielen. Weitere Wertehebel finden sich bei Lüftungsgeräten, Heizungspumpen, Dämmungen und zahlreichen anderen Aspekten. Dabei gilt vor allem, dass die Maßnahmen in Summe die stärkste Wirkung zeigen. Für eine Büroimmobilie mit wenigen tausend Quadratmetern Fläche könnte durch eine intelligente Verzahnung sämtlicher Umweltmaßnahmen bis zum Jahr 2035 eine jährliche Einsparung im fünf- oder sogar sechsstelligen Eurobereich erreicht werden. Und von dort aus ist der Schritt zur völligen Klimaneutralität bis 2050 nicht mehr weit.

ESG-Kompetenzaufbau, externe Spezialisten oder Verkauf: 3 Optionen für Immobilieninvestoren

Dass sich das Thema ESG aber nicht nur auf direkte klimabezogene Fragestellungen bezieht, sondern auch soziale Aspekte (S) und gute Unternehmensführung (G) enthält, zeigt sich unter anderem nachhaltig ausgerichteten Mietverträgen, sogenannten Green Leases. Die große Mehrheit der Anleger (73 Prozent) erwartet einer von Haufe durchgeführten Umfrage zufolge, dass grüne Mietvertragsklauseln, bei denen sich Mieter und Vermieter zur umweltschonenden Nutzung und Vermietung verpflichten, noch vor 2030 als Branchenstandard etabliert sein werden.

Zudem wird auch die Mieterauswahl nach ESG-Kriterien immer wichtiger. Es gibt bereits zahlreiche Beispiele, dass sich eine Immobilie schlicht und ergreifend deshalb nicht am Markt verkaufen ließ, weil ein Mieter aus einer Branche wie der Rüstungs- oder Tabakindustrie im Objekt aktiv war.

Immobilieninvestoren und Bestandhalter müssen also reagieren – aber wie? Insgesamt gibt es drei Möglichkeiten:

  1. die für eine umfangreiche ESG-Offensive im eigenen Portfolio nötigen Kompetenzen innerhalb des eigenen Unternehmens abbilden.
  2. frühzeitig einen externen Spezialisten hinzuziehen, und zwar im Idealfall vor dem Erwerb einer Immobilie und vor der Bestandsaufnahme im Portfolio. Schließlich gibt es durchaus Fälle, bei denen auch eine noch so umfangreiche Sanierungsarbeit nicht ausreicht und ein Wertverlust quasi vorprogrammiert ist.
  3. Bestände verkaufen: Gerade diejenigen Akteure, die entweder die personellen Ressourcen oder die anfänglichen Kapitalausgaben vermeiden wollen, sollten einen rechtzeitigen Exit erwägen – bevor der Wertverlust weiter steigt. Hierfür finden sich in der Regel noch dankbare Käufer, schließlich gibt es Entwickler, die speziell solche Objekte kaufen und aufwerten, um sie im Rahmen einer langfristigen Develop-and-Hold-Strategie im Eigenbestand zu halten.

 


Über die Autoren:

Steffen Schaack ist Geschäftsführer bei Dr. Lübke & Kelber und verantwortet den Bereich Commercial Transaction. Er verfügt über mehr als 15 Jahre Erfahrung in Führungspositionen. Schwerpunkte seiner Aktivitäten waren unter anderem der Vertrieb, die Begleitung strukturierter Transaktionsprozesse, die Digitalisierung sowie die strategische Weiterentwicklung von Unternehmen und Dienstleistungen.

Jonathan Schott ist Gründer und Geschäftsführer von Bluecon Engineering. Das Unternehmen fokussiert sich auf die technische Gebäudeplanung sowie auf Consulting und Management im Baubereich. Zuvor war Schott im technischen Asset Management bei einem renommierten Immobiliendienstleister tätig.

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