Erben und Schenken Das Steuer-1x1 des Familienpools

Erben und Schenken: Das Steuer-1x1 des Familienpools

// //

Die wichtigste Frage bei der steuerlichen Ausgestaltung eines Familienpools ist: gewerblich oder vermögensverwaltend? Rechtsformen wie die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), Kommanditgesellschaft (KG) und vermögensverwaltende GmbH & Co. KG erzielen keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, solange sie nicht gewerblich tätig sind und nur Vermögensverwaltung betreiben. Das pure Halten von Immobilien und Kapitalanlagen ist grundsätzlich vermögensverwaltend. Die gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, die GmbH und die AG hingegen erzielen kraft Rechtsformbeziehungsweise Prägung Einkünfte aus Gewerbebetrieb, ganz unabhängig von Ihrer Tätigkeit.

Wird eine vermögensverwaltende Gesellschaft durch Einbringung einer Immobilie gegen Gesellschaftsrechtegegründet, gilt das ertragsteuerlich nicht als Veräußerung, wenn der bisherige Eigentümer an der Gesellschaft beteiligt ist. Gleiches gilt, wenn im Rahmen der Gründung auf dem Schenkungswege Gesellschafter aufgenommen werden. Konkret: Klaus B. gründet mit seinen beiden erwachsenen Töchtern eine vermögensverwaltende KG. Die zur Gründung nötige Einlageerbringen alle drei in Form ihres Anteils an einem Mehrfamilienhaus, welches B. zeitgleich seinen Töchtern zu diesem Zweck anteilig geschenkt hat. Da eine Schenkung der anteiligen Immobilie an die Töchter vorliegt und B. später selbst an der Gesellschaft beteiligt ist, liegt ertragsteuerlich kein Verkauf der Immobilie vor. Es müssen also keine stillen Reserven realisiert werden.

Als Verkauf der Immobilie gilt hingegen, wenn zwei Gesellschafter bei Gründung jeweils einen Vermögensgegenstand einbringen, an dem sie dann in der Gesellschaft später wechselseitig beteiligt sind. Ein Beispiel: Herr und Frau B. haben jeweils eine Eigentumswohnung, die sie gegen Gesellschaftsanteile in eine GbR einbringen. Beide sind später mit 50 Prozent an den Eigentumswohnungen beteiligt. Die Folge: Jeweils zur Hälfte liegt beim Einbringenden ein Veräußerungsgeschäft und ein unentgeltlicher Übergang vor. Haben Herr und Frau B. die Wohnungen weniger als zehn Jahre im Bestand, liegt also zu jeweils 50 Prozent ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Inder Folge haben Herr und Frau B. je eine Hälfte der Immobilie zu den bisherigen Werten in der Bilanz stehen und eine Hälfte zu den neuen Anschaffungskosten, Abschreibungen, et cetera. Es ist zu beachten, dass durch teilweise entgeltliche Übertragungen nicht die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten wird. Es dürfen innerhalb von fünf Jahren also nicht mehr als drei Objekte verkauft werden, die noch nicht zehn Jahre im Bestand sind.

Ideal für die Einbringung in einen Familienpool sind darum Objekte, die länger als zehn Jahre im Bestand und schuldenfrei sind.