Eingesetztes Eigenkapital bei Schiffen & Co Das sind die Hidden Champions unter Zweitmarkt-Investments

Jörg Neidhart ist Gründer und Geschäftsführer von Secundus Advisory.

Jörg Neidhart ist Gründer und Geschäftsführer von Secundus Advisory.

In Zeiten niedriger Zinsen, volatiler Aktienmärkte und zumindest ambitioniert bewerteter Bonds stellt sich für Anleger die Frage aller Fragen: Wohin mit dem Geld, wenn man es nicht der Inflation opfern möchte? Viele Investoren spielen mit dem Gedanken, das Geld in reale Sachwerte anzulegen. Doch auf die Idee hätte man zehn Jahre eher kommen sollen, lautet ein dann häufig geäußerter Einwand. Aber am Zweitmarkt für Beteiligungen kann man zumindest teilweise wieder ansprechende Renditen erzielen. Hier werden nämlich heutzutage nicht mehr ganze Immobilien, Schiffe, Solarparks oder Flugzeuge gehandelt, sondern Anteile am platzierten Eigenkapital.

Ein einfaches Beispiel soll den Trend erläutern: Ihr Nachbar bietet Ihnen sein Haus zum Kauf an, allerdings nicht zum aktuellen Markt- oder Verkehrswert, sondern zu einem Prozentsatz seines beim Hauskauf investierten Eigenkapitals. Das Spannende: In der Zwischenzeit könnte der Immobilienwert deutlich gestiegen sein. Und mit einiger Wahrscheinlichkeit hat sich auch das Mietniveau in den zehn oder zwölf Jahren seit Kauf durch den Nachbarn gut entwickelt. Darüber hinaus hat der Nachbar das Darlehen in den vergangenen Jahren durch Tilgung verringern und auf aktuell niedrigem Zinsniveau refinanzieren können.

In Eigenkapital-Anteile statt Objekte investieren

Neben den rein monetären Fakten gibt es weitere weiche Komponenten, die den zeitlichen Vorteil der Zweitmarkt-Investition in Immobilien belegen. Der Investor weiß, wie sich der Immobilienmarkt seit Kauf entwickelt hat, wie der Substanzwert der Immobilie ist und ob oder wie die Anschlussfinanzierung stattgefunden hat. Kurzum: Der Erstkäufer tilgt die Immobilie, sorgt für die Anschlussvermietung und auch die Revalutierung des Darlehens. Und verkauft dann nicht die Immobilie, sondern sein zum Kauzeitpunkt eingesetztes Eigenkapital. Hier können die Kaufpreise natürlich auch über dem damaligen Einstand liegen und trotzdem noch günstig sein.

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So wie bei folgendem realen Zweitmarkt-Investment: Für 83,5 Prozent wird ein Anteil an einem Immobilienfonds erworben. Die Immobilie ist bis 2029 an die Stadt Frankfurt am Main vermietet und bietet damit ein hohes Maß an Einnahmesicherheit. Durch den Ankauf zu 83,5 Prozent ergeben die jährlichen Zahlungen von 5,25 Prozent zum Nominalwert etwa 6,3 Prozent auf das investierte Kapital. Hinzu kommt der spätere Veräußerungserlös, der gemäß Kalkulation bei etwa 100 Prozent des Nominalwertes liegen könnte und bezogen auf das investierte Kapital zusätzliche Einnahmen erzielen kann. Weitere Fantasie bringt das Fremdkapital, das bis 2023 zu über 5 Prozent festgeschrieben ist und dann eventuell günstiger verlängert werden kann.

In einem weiteren Beispiel wurde ein Immobilienfonds-Anteil für 60 Prozent des Nominalwertes erworben. Das Objekt ist ein renommiertes Hotel in Top-Lage von Berlin. In der Vergangenheit hielt man Auszahlungen zugunsten von Sondertilgungen zurück. Die ursprüngliche Finanzierung wurde um zehn Jahre zu 50 Prozent der ursprünglichen Zinskosten verlängert und mit der namhaften Hotel-Marke ein neuer Mietvertrag über zwanzig Jahre abgeschlossen. 2018 zahlte der Fonds 3 Prozent pro Jahr auf das Nominal und 5 Prozent auf das am Zweitmarkt eingesetzte Kapital aus. Weiteren Ertrag steckte man in Tilgung und Liquiditätsreserve. In den nächsten Jahren könnte ein Exit-Erlös aus dem Objekt möglich sein, der aufgrund der ausgezeichneten Lage deutlich über dem Kaufkurs liegt.