Neue Studienergebnisse zum Micro Living
Die Asset-Klasse Micro Living gilt als Mischform zwischen gewerblichem und wohnungswirtschaftlichem Angebot. In der Pandemie hat sich vor allem die letztere Eigenschaft als Vorteil erwiesen, da das Anlagesegment Wohnen kaum unter den Auswirkungen der Lockdowns gelitten hat. Für eine tiefergehende Analyse lagen bislang kaum Daten vor, die einen Aufschluss über die grundlegende Marktposition der Mikro-Apartments geben könnten: den Status quo der Produktvielfalt, Vergleichsstandards, die Resilienz oder die langfristige Produktperformance. Der Vorstoß zu einer systematischeren Datenerhebung, die einen solchen Einblick ermöglicht, stammt von der Initiative Micro-Living (IML), die seit 2020 mit Bulwiengesa erstmals begonnen hat, halbjährliche Lage- und Marktberichte zu liefern.
Neue Erkenntnisse waren in diesem Zusammenhang, dass sich im Segment durchaus bestimmte Standards herausgebildet haben: Mikro-Apartments waren bei den untersuchten Objekten fast zu 100 Prozent möbliert, mit Waschsalon und sehr gutem Wlan ausgestattet. Außerdem zeigte sich ein enger Zusammenhang zwischen wenig Quadratmetern pro Einheit und einer höheren Miete pro Quadratmeter. Eine geringe Quadratmeterzahl ist somit wirtschaftlicher. Allerdings geht in der Regel auch das gute Preis-Leistungs-Verhältnis der Objekte verloren, durch das langfristig eine gute Vermietung sichergestellt ist. Hinzu kommt, dass die Fluktuation in sehr kleinen Einheiten tendenziell höher ist. Denn zu bedenken ist, dass sich in besonders engen Räumlichkeiten die Wohnqualität verringert und die Apartments damit für einen Teil der potenziellen Mieter weniger interessant sind.
Gleichzeitig sinkt die Flexibilität bei der Vermietung, da nicht-studentische Zielgruppen ohnehin eher die großzügigeren Wohnräume bevorzugen. Daraus lässt sich schließen, dass mittlere bis größere Mikro-Apartments, die für verschiedene Mietergruppen geeignet sind, unter Corona-Bedingungen eine bessere Auslastung ermöglichten – zum Beispiel, als laut IML-Studie etliche studentische Mieter abwanderten. In Zeiten des Social Distancing sind gerade die großzügiger geschnittenen Mikro-Apartments als abgeschlossene, wohnliche und voll funktionsfähige Einheiten auch Rückzugsorte. Mit oder ohne Krisensituation geht es also darum, je nach Standort und Anlagestrategie das richtige Wohnkonzept zu entwickeln und die Räume flexibel zu konzipieren.
Langfristige Auswirkungen durch Corona
Die Corona-Pandemie ist zu einer bereits beginnenden Rezession hinzugekommen und gehört zu jenen nicht vorhersehbaren Ereignissen, die bestimmte Branchen, Anlagen oder Assets in besondere Weise treffen können. Das Micro Living unterscheidet sich von anderen Anlageimmobilien nur insoweit, als deren Stärken und Schwächen bereits aus vorangegangenen Wirtschaftskrisen bekannt sind. Stabilitätsfaktor in der Corona-Pandemie war bislang der Aspekt des Wohnens. So hat das Segment hier besser abgeschnitten als beispielsweise Hotel- oder Handelsimmobilien.
Ein Blick auf die Wohnimmobilien, die historisch zumeist krisenfester waren als andere Assets, lässt die Schlussfolgerung zu, dass Mikro-Apartments ähnlich solide aufgestellt sind. Die relative Flexibilität bei den Mietergruppen kommt als positiver Effekt hinzu. Darüber hinaus kann die Option einer baulichen Nutzungsänderung dazu beitragen, eine langfristige Perspektive für das Anlageobjekt sicherzustellen. Das geschieht etwa durch die Zusammenlegung von Einzelapartments zu einer größeren Wohneinheit, wie es im neuen Quartier Berliner Straße in Braunschweig derzeit umgesetzt wird.
Über den Autor:
Hendrik Kappe ist Gründer und Geschäftsführer der Kappe Projektentwicklung. Als Projektentwickler mit umfassender Erfahrung in der Bau- und Immobilienwirtschaft hat sich der Diplom-Wirtschaftsingenieur auf moderne Wohnformen wie Mikro- und Serviced Apartments spezialisiert.