Depot A bei Regionalbanken Wie effizientes Eigenkapital-Management bei Immobilienanlagen gelingt

Anselm Krieg, Christian Maaß, Samuel Hilgart und Tobias Moroni (v.l.nr.): Die Experten von Institutional Investment Partners und Serviceinvest erläutern konkrete Optimierungsansätze unter CRR III.

Anselm Krieg, Christian Maaß, Samuel Hilgart und Tobias Moroni (v.l.nr.): Die Experten von Institutional Investment Partners und Serviceinvest erläutern konkrete Optimierungsansätze unter CRR III. Foto: Institutional Investment Group

In den vergangenen Jahren mit niedrigstem Zinsniveau haben sich viele Banken und Sparkassen in der Eigenanlage zunehmend bemüht, die leidenden Zinserträge im Kreditgeschäft durch Erträge im Wertpapiergeschäft zu substituieren. Manche insbesondere regional tätige Institute hatten bereits zuvor einen stärkeren Fokus auf das Wertpapiergeschäft gelegt, wenn etwa ein Kreditbuch wirtschaftsstrukturell in der Region auf wenig Nachfrage antrifft.

Aber auch andere spezialisierte Institute setzten bereits stärker auf das Wertpapiergeschäft als auf die Ausreichung von Krediten. Die zunehmende Bedeutung des Wertpapiereigenbestands ist in der Zeitraumbetrachtung von 2012 bis 2020 auf Basis von Daten der Gesellschaft für Analyse und Consulting (GAC) deutlich abzulesen.

Der Wertpapiereigenbestand im Depot A umfasst bilanziell die beiden Posten Schuldverschreibungen sowie Aktien und andere nicht festverzinsliche Wertpapiere (kurz: Aktien). Hinter dem Posten Aktien verbergen sich wiederum unter anderem die Beteiligungen an Immobilien-Spezialfonds. Der Posten Aktien wuchs bei Sparkassen im Betrachtungszeitraum von 63 Milliarden Euro auf 90 Milliarden Euro und bei Volks- und Raiffeisenbanken von 43 Milliarden Euro auf 64 Milliarden Euro an.

Regionalbanken haben Immobilienquote massiv hochgefahren

Schließlich betrug 2020 der gesamte Wertpapiereigenbestand bei Sparkassen 289 Milliarden Euro und der bei Volks- und Raiffeisenbanken 231 Milliarden Euro. Mit einer geschätzten Quote von 5 Prozent auf die Summe beider Regionalbank-Gruppen dürften die Regionalbanken zum Ende des Jahres 2020 in ihrem Wertpapiereigenbestand Beteiligungen an Immobilien-Spezialfonds von mehr als 25 Milliarden Euro gehalten haben.

Mit dem Blick in den Rückspiegel wird klar, dass Regionalbanken ihre Immobilienquote in einem Zeitraum massiv hochgefahren haben, in dem wegen damaliger Renditekompression über sämtliche Nutzungsarten hinweg die Cash-on-Cash-Renditen kontinuierlich rückläufig waren. Und nun werden diese – im Vergleich zu heutigen Renditen, die sich bereits über einzelne Nutzungsarten bewegt haben – relativ unattraktiven Renditen in der nahen Zukunft zusätzlich belastet.

CRR III bringt noch strengere Eigenkapitalregulierung

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Ab 2025 tritt sukzessiv das CRR III – Regime in Kraft, das eine noch strengere Eigenkapitalregulierung mit sich bringt. Und auf diese neuen bankenregulatorischen Veränderungen konnten sich seinerzeit die im Vertrieb befindlichen Immobilien-Spezialfonds-Produkte überhaupt noch nicht vorbereitet haben. Eine solche signifikante Veränderung ist im Rahmen des KSA (Kreditrisikostandardansatz) die Beimessung von Risikogewichten für Zweck-Gesellschaften, die Immobilien halten. Man nennt sie im KAGB auch einfach Immobilien-Gesellschaften. Das Risikogewicht wird unter der CRR III mit 250 Prozent angesetzt, statt wie bei direkt im Fonds gehaltenen Immobilien mit nur 100 Prozent.

 

Dies wurde zu Recht in der Industrie massiv kritisiert, da Zweckgesellschaften, wie es ihre Bezeichnung nahelegt, ausschließlich dem Zweck dienen, Immobilien zu halten, etwa aus steuerlichen Gründen. Ein ihnen vermeintlich innewohnendes spezifisches Risiko, wie es bei einer klassischen Unternehmensbeteiligung der Fall sein kann, wohnt den nicht operativen und auch ohne Mitarbeiter ausgestatteten Immobiliengesellschaften gerade nicht inne. Gleichwohl bereitet sich die Industrie darauf vor, dass sie hier zur Bildung eines Risikogewichts von 250 Prozent angehalten sein wird.

Daraus folgt der unglückliche Befund, dass die Effektivrendite von Regionalbanken individuell nachteilig betroffen ist, zum Beispiel gegenüber anderen VAG- oder Solvency-Investoren in auf Anlegerseite heterogen zusammengesetzten Immobilien-Spezialfonds. Das führt dazu, mit diesen anderen Investoren keine Interessenkongruenz besteht, auf Rechtsstrukturen im Fonds im Sinne einer KSA-Optimierung einzuwirken. Dazu kommt, dass bereits etablierte Rechtsstrukturen nicht stets nachträglich angepasst werden können, was an der steuerlichen Struktur und bei möglicherweise damit verbundenen Rechtsträgerwechseln an grunderwerbsteuerlichen – für sämtliche Investoren – unerwünschten Folgen liegt. Trotzdem sollen nachfolgend gewisse taktische Ansätze aufgezeigt werden, welche bei Beibehaltung bestehender Rechtsstrukturen überlegt werden können.