Diskussionsrunde „Sie tappen in die Core-Falle“

Diskussionsrunde: „Sie tappen in die Core-Falle“

// //

DIE IMMOBILIE: Institutionelle Investoren wollen vor allem eines: Core-Objekte, bevorzugt in Deutschland. Die sind im aktuellen Marktumfeld nicht nur schwer zu finden, sondern inzwischen auch recht teuer. Ist eine Core-Strategie überhaupt noch sinnvoll?
Matthias Gerloff: Wenn man Core als Neubau in den besten Innenstadtlagen in den Top-7-Städten Deutschlands definiert, mit zehnjährigen Mietverträgen und erstklassiger Bonität der Mieter, dann sagen wir ganz klar: Finger weg. Mit einer Bruttoanfangsrendite von 3 Prozent für ein Spitzenbüro können viele institutionelle Investoren ihre Garantieverpflichtungen nicht erfüllen.

DIE IMMOBILIE: Viele Investoren suchen vor allem Kapitalerhalt.
Gerloff: Doch sie tappen dabei in die berühmte Core-Falle. Das böse Erwachen kommt nach zehn Jahren, wenn die Nachvermietung ansteht. Beispiel Büroimmobilie: Ein Projektentwickler schafft es immer wieder, bei seiner Erstvermietung attraktive Mieter für ein neues Gebäude in guter Lage mit Top-Mieten und entsprechenden Anreizen zu gewinnen. Aber zehn Jahre später muss die Secondhand-Immobilie dann meist sehr kapitalintensiv umgebaut und angepasst werden. Häufig werden die hohen Erstmietenniveaus nicht mehr erzielt. Es gab bisher nur selten Marktphasen, in denen wir über einen längeren Zeitraum steigende Mieten für Bestandsobjekte gesehen haben. Oft ist das Gegenteil der Fall. Die Mieten in neuen Objekten fallen mit zunehmendem Alter schneller, als die Marktmiete für solche Objekte steigt. Mit wirklich langfristiger Wertstabilität und einem stabilen Cashflow hat das oft nicht so viel zu tun.

DIE IMMOBILIE: Was würden Sie im aktuellen Marktumfeld denn noch als Core bezeichnen?
Gerloff: Objekte in grundsätzlich guten Lagen, die schon ein bis zwei Mietzyklen durchlaufen haben, mit einem gesunden Mietermix, aber mit gewissen Abstrichen vom idealtypischen Core-Profil. Dafür braucht man allerdings von Tag 1 an ein aktives, laufendes Asset Management. Dann funktioniert das langfristig. Die Mieten dürften auch künftig noch steigen. Wer diese Mietsteigerungen heben kann, kann einen mittelfristigen Preisverfall zumindest kompensieren.
Uwe Rempis: Das, was viele Investoren derzeit als Core-Objekte kaufen, hätten wir vor einigen Jahren noch als Value Add oder sogar opportunistisch bezeichnet. Spitzenrenditen von 3 Prozent im Bürobereich sind natürlich unglaublich teuer und lassen sich in Einzelfällen nur mit genügend Mietpotenzial rechnen. Unser Ziel ist eine nachhaltige Ausschüttungsrendite von 4 bis 4,5 Prozent. Das erreichen wir durch eine gute Streuung in wachstumsstarke Ballungsräume in Europa und eine gesunde Mischung der Rendite-Risiko-Profile. Wenn wir schon teuer einkaufen, werden wir nur bestehen können, wenn die Nachvermietung über mehrere Zyklen gesichert ist.
Michael Schneider: Core heißt Kern. Relevant ist also die Kernanlagestrategie der Investoren. Core entsteht im Auge des Betrachters. Die Core-Falle kommt nicht von den Immobilien, sondern von den Investoren. Die müssen wissen, was sie wollen und was sie sich leisten können, wirtschaftlich und risikotechnisch. Auch ein Altbau in Top-Lage kann dann Core sein. Es gibt Investoren, die fordern immer noch zweistellige Renditen. Für die ist Core etwas ganz anderes als beispielsweise für Versicherungen oder Versorgungswerke, die mindestens 3,5 bis 4 Prozent Cashflow-Rendite ohne große Schwankungen brauchen.
Harald Prier: Da gebe ich Ihnen vollkommen Recht. Wir müssen uns auf den Stuhl des Investors setzen. Da ist die Frage: Wie viel Risiko vertrage ich und was habe ich für Erwartungen bezüglich der Entwicklung der Immobilienmärkte.