Diskussionsrunde Immobilienfinanzierung: „Am riskantesten ist eine Core-Immobilie“

Diskussionsrunde: Immobilienfinanzierung: „Am riskantesten ist eine Core-Immobilie“

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DIE IMMOBILIE: Wir sind seit acht Jahren im Niedrigzinsumfeld. Ein Ende ist noch nicht abzusehen, aber mittelfristig dürften die Zinsen steigen. Wie berücksichtigen Sie das?

Peter Axmann: Wir haben aus der letzten Krise gelernt und machen nicht wieder dieselben Fehler wie 2004 oder 2005. Damals wurden Projekte mit Loan-to-Values, kurz LTVs (Verhältnis von Kreditbetrag zum Verkehrswert der Immobilie), von 80 oder 85 finanziert und alles genommen, was sich irgendwie gerechnet hat. Jetzt gucken wir deutlich stärker auf die nachhaltige Bedienbarkeit. Wir wollen nicht gleich den Schlüssel in der Hand haben, wenn die Zinsen steigen. Das heißt, dass eben auch 6 Prozent Zinsen aus dem Cashflow bedient werden können müssen und nicht nur die 2 oder 2,5 Prozent, die aktuell erforderlich sind. Insgesamt sind die Banken derzeit recht diszipliniert, was den Eigenkapitalanteil angeht. Sie bleiben bei einem LTV von unter 70 Prozent.

Michael Morgenroth: Die Debt Yield, also das Verhältnis von operativen Netto-Einnahmen der Immobilie und Kreditbetrag, beantwortet mir die Frage, was das Objekt nachhaltig an Zins bedienen kann. Darauf achten wir sehr genau. Diese Kennzahl sollte bei mindestens 6 bis 7 Prozent liegen.

Maik Rissel: Das ist aber nicht immer möglich bei einer Finanzierung mit einem LTV von 80 Prozent. Da kommen Sie nicht hin.

Morgenroth: Wenn wir das nicht erreichen, finanzieren wir nicht. Maßgeblich ist die Kapitaldienstfähigkeit aus dem Objekt, nicht der LTV.

Michael Berger: Sie dürfen nicht die Prozentwerte der LTVs vergleichen. Sie müssen über die Faktoren, den umgekehrten Debt Yield, kommen. Es interessiert nicht, ob da ein LTV von 60, 70 oder 80 steht. Wenn Sie den Faktor Kaufpreis zur Miete historisch betrachten, haben Sie ein besseres Gefühl für das Risiko.

Markus Kreuter: Wir rechnen vom Ende her. Wir gehen zur Bank und sagen: So viel Eigenkapital ist noch drin nach Ausschüttung. Und so viel Kredit habt ihr gegen das Haus. Kommt ihr damit zurecht? Ich diskutiere gar nicht über den Eingangskreditbetrag, sondern fange meine Diskussion im Jahr fünf, sieben oder neun an. Dann rechne ich das nach vorn und schaue, ob das hinkommt.