Ein anderes Beispiel: Ein erfolgreicher, kleinerer Asset Manager verfolgt eine interessante Nischenstrategie in einem bestimmten Anlagesegment. Die Beschaffung, das Management der Immobilien und die Vertrauensbildung gegenüber den Anlegern ist nahezu untrennbar mit den beiden Managern des Unternehmens verbunden. Was ist, wenn einer oder sogar beide aus dem Unternehmen ausscheiden? Oder was ist, wenn dieses sehr agile Unternehmen durch ein Größeres übernommen wird, dadurch Schlagkraft und Anlegervertrauen verloren geht? Kann man in einer frühen Phase der Fondsentstehung gute Schutz- beziehungsweise Reaktionsmechanismen aus Anlegersicht vertraglich sichern?
Sofern es sich um einen nicht integrierten Fonds handelt, also Asset Management und Kapitelverwaltungsgesellschaft getrennt voneinander sind, stehen die Karten hierfür gut. Denn dann ist die Kapitalverwaltungsgesellschaft grundsätzlich in der Lage, auch auf Empfehlung der Anleger, die Portfoliomanagementleistungen durch einen anderen Asset Manager erbringen zu lassen. Diese Empfehlungskompetenzen und die damit verbunden Bedingungen eines Austausches sind letztlich Verhandlungssache in der Fondsvertragswerkgestaltung mit den Anlegern.
Ein weiterer Fall:
Entgegen aller Beteuerungen des Fondsmanagers in der Vermarktungsphase eines in den USA investierenden Fonds kommt es nun doch dazu, dass der Fonds – mangels am Markt verfügbarer Assets – Anteile an Immobilienfonds erwirbt. Das erhöht durchaus den Diversifikationsgrad im Portfolio, kostet aber doppelte Gebühren und die Einflussmöglichkeiten des Managers auf den Vermögensgegenstand „Immobilienfondsbeteiligung“ sind gering.
Für den Anleger ist das doppelt ärgerlich. Hier wäre es sinnvoll gewesen, mit dem Manager vorab über die Bedingungen von Investitionen in Immobilienfonds zu sprechen. Denkbar wäre beispielsweise, dass wegen der Kontrolle alle Anteile an einem Fonds erworben werden müssen und dass eine reduzierte Verwaltungsgebühr für das Halten der Fondsanteile im Portfolio berechnet wird. Insbesondere bei den Gebühren sollte sehr genau auf die Formulierung des Vertragstextes geachtet werden. Hier können sich gegenüber der verkürzten Darstellung in den Marketingpräsentationen Überraschungen in Hinsicht auf die Berechnungsgrundlage einer Fee ergeben.
Ein anderes Beispiel:
Eine Projektentwicklung, die im Januar 2022 fertiggestellt sein soll, wird im Dezember 2020 kaufvertraglich beurkundet. Im Vertragstext steht, dass ab Unterzeichnung des Kaufvertrages die Verwaltungsgebühr des Fonds auf den vollständigen Kaufpreis der Projektentwicklung erhoben wird. Zudem existiert eine Bausteuerungsgebühr. So eine Regelung erscheint aus Anlegersicht fragwürdig, weil eigentlich erwartet wird, dass eine Verwaltungsgebühr allenfalls auf die aktivierten Baufortschrittszahlungen erhoben wird.