Was sind die Risiken, die Anleger am meisten fürchten, wenn sie einen Immobilienfonds zeichnen? Erfahrungsgemäß stehen schlechte Rendite, Marktabschwung, Immobilienleerstand oder Managerversagen ganz oben auf der Liste. Im Schatten dieser Performance-Merkmale lauern dazu aber noch einige, auch wirtschaftliche Risiken, die sich bereits aus den Regelungen in den Fondsverträgen ergeben können und ein Fondsleben lang bestehen bleiben.
Es gibt zwei wesentliche Gründe, warum diese Themen weniger herausgehoben und sichtbar sind.
Erstens: Oft ergeben sich die wirtschaftlichen Nachteile erst dann, wenn gewisse Ereignisse in der Zukunft eintreten oder eintreten sollen. Wie schnell und unter welchen Bedingungen komme ich beispielsweise als Anleger aus dem Fonds heraus, wenn ein Ausstieg, ein „Exit“ als sinnvoll oder gar notwendig betrachtet wird? Ist die Rückgabe von Anteilen überhaupt möglich, oder gestaltet sich der Verkauf von Anteilscheinen durch eine Vielzahl von Hürden, wie Vorkaufsrechten oder Zustimmungsvorbehalten von Dritten, als zähes Unterfangen?
Zweitens: Sind die meist über hundert Seiten umfassenden Limited Partnership Agreements nach ausländischem Recht, finden sich darin oft eine Vielzahl, im besten Vertragsenglisch verpackter Regelungen, die hinsichtlich der Bedeutungsreichweite auf den ersten Blick nicht oder nur teilweise ersichtlich sind. Im Rahmen der Fonds-Due Diligence sollten Anleger daher mindestens ein paar Standardfälle in den Dokumenten unter die Lupe nehmen. Einige davon sind nachfolgend skizziert.
Insbesondere bei „Evergreen-Fonds“, also Produkten, bei denen keine maximale Haltedauer vorgesehen ist, sollten die Ausstiegsmöglichkeiten auf ihre Praxistauglichkeit untersucht werden. Dies geht in zwei Denkrichtungen.
- Erstens: Welche Risiken bestehen, wenn ich nicht oder unter sehr schweren Bedingungen Anteile an dem Fonds zurückgeben oder verkaufen kann?
- Zweitens: Welche Risiken existieren, wenn andere Anleger Anteile zurückgeben oder verkaufen?
Gibt es bei Anteilscheinrückgaben ein Windhundrennen um die freie Liquidität im Fonds oder werden Verfahren angewendet, bei denen alle Anleger transparent über Rücknahmebegehren informiert werden, so dass sie ebenfalls zu gleichen Bedingungen ihre Anteile zurückgeben können? Diese Frage nach der Vermeidung von Benachteiligungen durch „First come, first serve-Effekten“ stellte sich gerade wieder am Anfang der Corona-Pandemie. Es zeigte sich, dass einige Fondsgesellschaften entsprechende Schutzmechanismen in den Verträgen etabliert haben, aber andere eben nicht.